Друзья, привет!
Меня часто спрашивают, что ждёт рынок недвижимости в ближайшие месяцы. И это понятно - ситуация сейчас непростая, много факторов влияют на цены. Давайте разберёмся!
Я 15 лет в этом бизнесе, начинал как рядовой риэлтор. Прошёл все ступени - от агента до владельца агентства. За это время повидал всякого и накопил большой опыт.
Например, помню 2008 год, когда многие предрекали падение цен на недвижимость. Тогда тоже был экономический кризис, ипотека подорожала, люди паниковали. Но по факту снижение оказалось незначительным. Я тогда ещё агентом работал и видел это изнутри.
Или вот 2014-й. Опять же много разговоров было про обвал рынка. На деле же всё обошлось локальным спадом за счёт валютных кредитов. А в целом цены держались стойко.
Что я хочу сказать... За полтора десятилетия в бизнесе насмотрелся всякого. И сейчас поделюсь своим видением того, как поведёт себя рынок жилья к весне - в сегментах первички, вторички и аренды.
Начну с главного. Я убеждён, что цены на квартиры в 2023 году не упадут. Будет либо небольшое снижение, либо стагнация. В элитном сегменте возможен даже рост.
Первичный рынок
На первичном рынке ожидать резкого падения цен не стоит. У застройщиков сейчас период накопления сил - они анализируют ситуацию и не торопятся запускать новые проекты.
У меня сейчас в работе несколько ЖК от разных застройщиков. И что я вижу? Продажи в них идут неплохо, даже в текущих условиях. Конечно, не так бурно, как год назад, но результат есть. Люди всё ещё берут ипотеку и покупают квартиры.
При этом 70% квартир у застройщиков уже продано. Так что как минимум до ввода текущих объектов в эксплуатацию цены меняться не будут. А после сдачи домов они просто переведут оставшиеся квартиры в аренду. У меня уже есть такие примеры в работе.
Конечно, есть игроки поменьше, у которых продажи идут хуже. Они могут начать демпинговать. Но это капля в море и на общую картину не повлияет...
Вторичка
Чуть сложнее ситуация на вторичном рынке. Здесь действительно есть факторы, которые могут надавить на цены
В работе у меня сейчас несколько объектов на вторичке. И тенденции такие:
Есть квартиры, которые долго не могут продать из-за завышенной цены. Хозяева в них особо не живут, используют как инвестицию. Эти люди готовы ждать и стоят на своём - не идут на уступки с ценой.
А есть те, кому нужны срочные деньги - они вынуждены продавать по текущей ситуации. И вот эта категория готова торговаться и сбрасывать стоимость жилья.
При этом мне уже попадались случаи, когда "спекулянты" таки находили покупателей по своей завышенной цене. Просто нужно было подождать пару месяцев.
В сумме всё это давит на рынок вниз. НО есть и стабилизирующие факторы:
Снижение не будет критичным. Примерно на 5-7% к текущим ценам. Я это вижу по реальным сделкам.Часть продавцов готова ждать и не паникует из-за ситуации.Спрос тоже есть - от тех, кто стоял в стороне и ждал падения цен. И в феврале эти покупатели начнут активизироваться.
Поэтому я ожидаю, что к весне на вторичном рынке будет снижение в районе 5%, не больше...
Рынок аренды
В сегменте аренды картина такая. Есть объекты, которые берут сходу по текущей цене. А есть те, что месяцами висят без спроса.
Чаще всего такое с однушками и студиями - их на рынке избыток сейчас. А вот на качественные двух- и трехкомнатные квартиры запрос стабилен.
Поэтому я жду, что к весне однокомнатки и студии перестанут дорожать. А вот "двушки" и "трешки" ещё немного подрастут в цене. Особенно в премиум-сегменте.
Вот вкратце моё видение ситуации. Конечно, 100% прогноз невозможен - слишком много факторов влияет на рынок недвижимости...