Вчерашний день принес сразу две новости, которые могут сильно повлиять на рынок недвижимости и если одну из них мы вчера уже обсуждали, то в этой статье хочу поделиться своим мнением относительно последних изменений в условиях льготной ипотеки.
15 декабря 2023 года правительство приняло решение о существенном ужесточении требований для получения льготных ипотечных кредитов. Эта мера вызвала неоднозначную реакцию как среди покупателей недвижимости, так и среди специалистов рынка. С одной стороны, государство пытается сбить спекулятивный ажиотаж на рынке жилья и ограничить риски для банковской системы. Но с другой стороны, многие потенциальные заемщики теперь не смогут воспользоваться выгодными условиями по ипотеке.
Давайте разберемся, какие именно параметры были изменены и к чему это может привести.
Во-первых, теперь максимальная сумма кредита по льготной ставке снижена с 12 до 6 миллионов рублей для всех регионов, кроме Дальнего Востока. Это коснулось в первую очередь столичных городов - Москвы и Санкт-Петербурга. Если раньше там можно было взять ипотеку под 6-7% годовых на сумму до 12 миллионов для покупки квартиры, то теперь лимит сокращен вдвое.
Для Дальнего Востока, наоборот, потолок вырос до 9 миллионов в рамках программы "Дальневосточная ипотека". Но там и цены на недвижимость существенно ниже, чем в Москве.
Во-вторых, на всей территории страны теперь нужно вносить первоначальный взнос в размере 30% вместо прежних 20%. Фактически это означает, что собственных средств нужно иметь больше при той же стоимости квартиры.
Если раньше при сделке в 10 миллионов рублей достаточно было иметь 2 миллиона на первый взнос, то теперь потребуется уже 3 миллиона. Для многих покупателей это может оказаться неподъемной суммой.
В результате, далеко не каждая семья сможет получить выгодные условия по льготной ипотеке из-за новых ограничений по сумме и первоначальному взносу.
По оценкам экспертов, теперь охват льготных программ снизится с 50-60% до 20-30% сделок на рынке. То есть воспользоваться выгодными условиями смогут только состоятельные покупатели.
С одной стороны, это позволит сбить спекулятивный ажиотаж в сегменте новостроек и снизить риски для банков. Но с другой стороны, менее обеспеченным гражданам придется брать обычные кредиты под 10-12% годовых или откладывать покупку недвижимости.
Как бы то ни было, но повышение ставок и ужесточение требований - это реальность, с которой столкнулся сегодняшний рынок. И отрицательно это скажется в первую очередь на платежеспособности населения.
Конечно, застройщики в основном ориентируются на состоятельных покупателей и для них ничего не изменится. Они и дальше будут брать ипотеку на максимально возможную сумму.
Однако для людей со средним достатком ситуация серьезно усложнилась. Если раньше они могли купить однушку-двушку в "спальнике" с помощью льготной ипотеки, то теперь им придется либо брать обычный кредит под более высокие проценты, либо отложить покупку.
В целом, нынешние меры больше похожи на точечные "заплатки", не решающие системных проблем на рынке жилья. Это в очередной раз подтверждает вывод, к которому я пришел за годы работы в сфере недвижимости:
Для рядового покупателя условия на рынке жилья только ухудшаются. Льготная ипотека и другие инструменты поддержки помогают в основном обеспеченным и влиятельным группам населения. А менее состоятельные слои вынуждены решать жилищный вопрос за свой счет и на свой страх и риск.
Поэтому я рекомендую не затягивать с покупкой собственного жилья. Даже если сейчас вы не готовы взять ипотеку на всю сумму, лучше брать то, что по силам, и постепенно выплачивать. Квартиры в ближайшие годы будут только дорожать, и шансы улучшить свои жилищные условия со временем будут только уменьшаться.
Надеюсь, мой опыт и видение ситуации помогут вам принять взвешенное решение относительно приобретения недвижимости в нынешних непростых условиях. Готов ответить на любые дополнительные вопросы!
Не забудьте поставить лайк и подписаться на канал, впереди вас ждет много интересного.