Одним из основных методов определения предполагаемой стоимости строительства объекта на этапе планирования капитальных вложений является оценка стоимости на основании данных объектов-аналогов.
Под объектом (объектом-аналогом) в настоящей статье понимается запроектированный (построенный) объект капитального строительства, который может состоять из одного или нескольких составляющих – зданий, сооружений, линейных объектов и т.д.
Данный метод заключается в определении стоимости планируемого к реализации (проектируемого) объекта на основании результатов сравнения основных технических и стоимостных параметров проектируемого объекта и одного или нескольких ранее запроектированных или построенных объектов (или их отдельных составляющих), стоимость которого(-ых) определена исходя из фактических затрат на строительство или на основании утверждённой проектной документации, с приведением стоимостных показателей в сопоставимый вид путем применения корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между параметрами и условиями реализации рассматриваемых объектов.
При оценке стоимости проектируемого объекта с применением данного метода в качестве основы принимается:
- фактическая стоимость предыдущих подобных проектов (преимущественный способ);
- расчетная стоимость подобных проектов, принятая в проектной документации, прошедшей экспертизу и утвержденной заказчиком.
В качестве объекта-аналога может рассматриваться ранее построенный или запроектированный объект, сходный с проектируемым объектом по производственно-технологическому или функциональному назначению, по конструктивно-планировочной схеме, а также условиям строительства, стоимость которого известна исходя из фактических затрат на строительство или проектно-сметной документации. Подробное описание метода оценки стоимости по объектам-аналогам приведено здесь.
Главным достоинством данного метода является возможность оценки предполагаемой стоимости строительства объекта в условиях отсутствия полного объема исходных данных и глубокой проработки проектных решений, на основании планируемых или целевых технико-экономических показателей (далее – ТЭП), характеристик и условий реализации объекта.
В то же время, метод оценки стоимости на основании данных объектов-аналогов имеет ряд ограничений, приводящих в ряде случаев к искажению сметной стоимости планируемого к реализации объекта и впоследствии – цены контракта на строительство объекта:
- отсутствие единого и общепринятого методического подхода к применению данного метода;
- отсутствие единого и общедоступного инструментария для поиска информации и автоматизации оценки стоимости по данным объектов-аналогов (диапазон выбора объектов-аналогов ограничен перечнем запроектированных и реализованных объектов, доступным для конкретной организации в отдельности);
- нелинейный характер зависимости между сметной стоимостью и значением натурального показателя объекта (общей площадью, строительным объемом, мощностью и т.п.);
- наличие дополнительных затрат, связанных со спецификой объекта, и не зависящих от натурального показателя.
Для уменьшения влияния указанных недостатков метода оценки по объектам-аналогам необходима выработка единого методического подхода по вопросам его применения, а также создание общедоступной базы данных, содержащей актуальные и достоверные ТЭП, характеристики и иные сведения о запроектированных и построенных объектах.
Целью данной статьи является выработка методического подхода к созданию и применению Базы данных объектов-аналогов (далее – БД) на этапе планирования капитальных вложений. В первой части статьи приведен общий методический подход по определению стоимости строительства по данным объектов-аналогов, краткое описание назначения и направлений использования БД, состав исходной информации об объектах и структура справочников и классификаторов, используемых в БД, а также схема движения информации об объектах-аналогах в БД.
Основной целью создания БД является автоматизация оценки предполагаемой стоимости и продолжительности строительства объектов на основе накопленной, структурированной и верифицированной информации о ранее запроектированных и построенных объектах аналогичного состава и назначения.
Создание БД позволит решить следующие задачи:
- сократить затраты ручного труда на внесение, обработку, верификацию и поиск информации об объектах за счет автоматизации поиска, извлечения и обработки информации из электронных текстовых документов и таблиц;
- минимизировать ошибки при вводе данных за счет интеграции с существующими информационно-справочными и управленческими системами;
- систематизировать данные об объектах (в т.ч. различных их версий) на основе единой «сквозной» системы классификации и кодирования;
- автоматизировать пересчет сметной стоимости из базисного в текущий или прогнозный уровень цен;
- визуализировать основную информацию об объектах путем формирования карточки объекта с его описанием, изображением, основными характеристиками и ТЭП;
- обеспечить сохранность и безопасность данных об объектах;
- автоматизировать формирование отчетов и справок о стоимости и продолжительности строительства объектов.
Создание и использование БД позволит обеспечить сокращение трудозатрат на планирование капитальных вложений, повышение качества, точности и объективности планирования и оценки стоимости и продолжительности строительства.
БД может применяться специалистами инвестора и технического заказчика при планировании капитальных вложений, экспертами при оценке достоверности определения предполагаемой стоимости строительства, специалистами подрядных организаций при оценке экономической целесообразности участия в инвестиционно-строительном проекте.
БД состоит непосредственно из базы данных (хранилища информации о запроектированных и построенных объектах) и системы управления базой данных (совокупность языковых и программных средств, предназначенных для создания, ведения и совместного использования БД многими пользователями).
Источниками информации о запроектированных (построенных) объектах для БД выступают:
1) предпроектная документация;
2) проектная документация;
3) положительные заключения государственной экспертизы (при наличии);
4) исполнительная документация в строительстве или данные информационно-справочных систем о фактической стоимости строительства объектов;
5) типовые проекты, базы данных, справочники др. общедоступная информация.
Информация, извлекаемая из предпроектной документации:
1) наименование объекта капитального строительства (далее – Объект);
2) характеристики региона и площадки строительства;
3) характеристики условий строительства на площадке;
4) титульный список зданий и сооружений, входящих в состав объекта капитального строительства (далее – здания и сооружения);
5) сведения о функциональном (производственно-техническом) назначении зданий и сооружений, входящих в состав объекта;
6) вид объекта (здание, сооружение, линейный объект);
7) тип объекта (основной объект строительства; объект подсобного и обслуживающего назначения; объект энергетического хозяйства и т.д.);
8) описание основных конструктивных и объемно-планировочных решений по зданиям и сооружениям;
9) основные технические количественные показатели по зданиям и сооружениям, характеризующие их функциональное (производственно-техническое) назначение, цель и результаты реализации проекта[2];
10) номенклатура основного оборудования;
11) данные по организации строительства (нормативная, заданная или расчетная продолжительность строительства; режим работы; перечень строительных машин и механизмов и т.д.);
12) предварительный график строительства объекта (при наличии) и распределение капитальных вложений по периодам строительства.
13) общая сметная стоимость с разбивкой по направлениям капитальных вложений (строительные работы, монтажные работы, стоимость оборудования, прочие затраты);
14) сметная стоимость по главам 1-7 сводного сметного расчета стоимости строительства (далее – ССРСС) с разбивкой по зданиям и сооружениям;
15) сметная стоимость основного оборудования;
16) сметная стоимость прочих работ и затрат, включенных в ССРСС.
Информация, извлекаемая из технической части проектной документации:
1) наименование объекта капитального строительства;
2) характеристики региона и площадки строительства;
3) характеристики условий строительства на площадке;
4) титульный список зданий и сооружений (пример оформления титульного списка представлен в таблице 1);
5) сведения о функциональном (производственно-техническом) назначении зданий и сооружений, входящих в состав объекта;
6) вид объекта;
7) тип объекта;
8) описание основных конструктивных и объемно-планировочных решений по зданиям и сооружениям;
9) технические количественные показатели по зданиям и сооружениям, характеризующие их функциональное (производственно-техническое) назначение, цель и результаты реализации проекта;
10) номенклатура основного оборудования;
11) данные по организации строительства;
12) строительный календарный план или календарно-сетевой график строительства объекта (при наличии);
13) распределение капитальных вложений по периодам строительства с разбивкой по зданиям и сооружениям, видам работ и затрат.
Информация, извлекаемая из сметной части проектной документации:
1) общая сметная стоимость с разбивкой по направлениям капитальных вложений (строительные работы, монтажные работы, стоимость оборудования, прочие затраты);
2) сметная стоимость по главам 1-7 ССРСС с разбивкой по зданиям и сооружениям;
3) сметная стоимость по зданиям и сооружениям с разбивкой на конструктивные элементы (решения), комплексы (виды) работ;
4) сметная стоимость отдельных единиц дорогостоящего (или уникального) оборудования по зданиям и сооружениям;
5) сметная стоимость прочих работ и затрат, включенных в ССРСС.
Информация, извлекаемая из рабочей документации:
1) общая сметная стоимость с разбивкой по направлениям капитальных вложений (строительные работы, монтажные работы, стоимость оборудования, прочие затраты);
2) сметная стоимость по главам 1-7 ССРСС с разбивкой по зданиям и сооружениям;
3) сметная стоимости по зданиям и сооружениям с разбивкой на конструктивные элементы (решения), комплексы (виды) работ;
4) сметная стоимость отдельных единиц дорогостоящего (или уникального) оборудования по зданиям и сооружениям;
5) сметная стоимость прочих работ и затрат.
Информация, извлекаемая из исполнительной документации:
1) сведения о текущей стоимости строительства в разрезе позиций сметы контракта (данные подписанных актов приемки выполненных работ КС-2, справки о стоимости выполненных работ КС-3, товарных накладных ТОРГ-12, журнала учета выполненных работ КС-6а, акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией КС-14);
2) сведения о фактической продолжительности строительства объекта в целом и отдельных его элементов.
Состав и объем информации, извлекаемой из открытых источников (типовые проекты, базы данных и справочники, предназначенные для стоимостной оценки объектов недвижимости и т.п.) аналогичен составу и объему информации, извлекаемой из проектной документации.
Схема процессов извлечения, обработки, систематизации и использования информации об объектах-аналогах в БД представлена на рис. 1.
