Сочи сегодня - это город контрастов на рынке недвижимости. С одной стороны, местные власти активно продвигают его как новый центр притяжения элитной недвижимости в России. Они с гордостью заявляют, что по стоимости "квадрата" мы уже обогнали Дубай. А некоторые девелоперы вообще просят за квартиры больше, чем в Москве!
Но с другой стороны, реальный платежеспособный спрос на покупку жилья в Сочи не такой уж высокий. И уступает не только столице, но и многим миллионникам. Поэтому бум нездоровой спекулятивной активности, который мы наблюдали в 2021-2022 годах, сейчас сменился некоторой стагнацией. И даже падением продаж в отдельных сегментах.
Почему так происходит? На мой взгляд, есть несколько причин.
Во-первых, качество жилья в Сочи часто не соответствует запредельным ценам. За те же деньги в столице можно купить квартиру получше. У нас же застройщики в условиях низкой конкуренции не особо заморачиваются над продуктом, зная, что спрос есть в любом случае.
Во-вторых, в городе остро не хватает нового предложения из-за действующего с 2021 года моратория на строительство. Поэтому выбрать не из чего - ни количественно, ни качественно. Все нормальные варианты раскупают быстро.
Снос домов в Сочи как шанс упорядочить городское пространство
В-третьих, рынок Сочи до сих пор остается довольно "диким". Тут полно всяких "фонарей" - фейковых объявлений о продаже квартир. Еще встречается много самостроев с сомнительными документами. Приходится быть очень осторожным при покупке, чтобы не нарваться на мошенников или проблемы с оформлением собственности. А многие иногородние покупатели этого просто боятся.
Четвертая причина - транспортная доступность. Сочи раскинулся на 145 км вдоль побережья. А нормально развитого общественного транспорта здесь нет. Поэтому без машины передвигаться сложно. А пробок в сезон - закачаешься. Да и парковочных мест во многих районах не хватает. Это тоже отпугивает людей.
В общем, потенциал у Сочи колоссальный. Недаром инвесторы вкладывают сюда огромные деньги. Но пока это скорее игра на перспективу. А текущее состояние рынка оставляет желать лучшего.
Я вижу, что местные власти потихоньку наводят порядок - борются с "фонарями", самостроями, пытаются наладить транспортную инфраструктуру. Так что со временем ситуация должна выровняться. Хотя кардинально ее могут изменить только отмена моратория на строительство и появление нового качественного предложения.
"Золотой треугольник" Сочи - рассказ риэлтора изнутри
Что касается спроса, то здесь тоже есть нюансы. Большинство покупателей - иногородние. Которые рассматривают квартиры в Сочи как инвестицию или дачу на море. А вот реального спроса от местных не так много.
Во-первых, не все могут себе позволить "элитку" с ценником от 1,5 млн рублей за квадратный метр. Во-вторых, ипотека стала недоступнее из-за высоких ставок. А большинство сочинцев как раз берут кредиты на покупку квартир. Поэтому сейчас на рынке наблюдается некоторое затишье.
В целом я считаю, что Сочи - перспективный и растущий город. И рано или поздно рынок недвижимости здесь придет в норму. А пока приходится мириться с имеющимися "детскими болезнями". Но для местных это хорошая возможность купить жилье по еще относительно приемлемым ценам до нового витка роста.
Не забудьте поставить лайк и подписаться на канал, впереди вас ждет много интересного