На днях мне капнула первая дивидендная выплата по фонду недвижимости Атриум от управляющей компании "Велес Капитал", а значит пора рассказать про данный фонд поподробнее, тем более что теперь у меня есть цифры, мои цифры.
Покупка и первые дивиденды
Данный фонд я начала приобретать 3 ноября 2023 года, набирала паи постепенно по мере появления денег. Даты покупок можно посмотреть на скриншоте ниже. Первые дивиденды поступили мне на счет 15 декабря в размере 505.42 рубля.
Согласно данным с официального сайта УК размер выплаты на 1 пай в рублях за ноябрь составил 11.84539157813. Число знаков после запятой просто поражает. На сайте УК указана сумма до вычета НДФЛ, который явно был удержан. Убираем НДФЛ 13% и получаем размер выплаты 10,3054906729 рублей на пай. Мне выплаты поступили по все паям, купленным в ноябре, по 49 штукам.
Моя средняя цена покупки пая 1390 рублей, ровно за эту сумму паи можно приобрести и сейчас. Но 30 ноября у данного актива был хороший провал в цене на целых 20 рублей, что очень напоминает дивидендный гэп. И надо отметить, что и в другие месяцы часто наблюдались дивидендные ямы. То есть этот фонд иногда есть смысл покупать в конце месяца, но не всегда.
Особенность БПИФ Атриум заключается в том, что размер выплаты меняется от месяца к месяцу. По всей видимости это связано с расходами УК, которые то больше, то меньше. Условно сегодня прохудился кран, пришлось купить новый, вчера сантехник ушел в отпуск, пришлось брать другого на 14 дней, траты выросли, УК конечно живет более серьезными категориями. Пример с краном я привела просто для понимания. Моя дивидендная доходность за вычетом налога составила 0.74%. И в целом ноябрь 2023 года оказался богатым на выплаты, обычно они намного меньше, смотрите таблицу от УК.
Поскольку у меня есть размер всех выплат за январь-ноябрь и я теперь знаю, что из них надо вычесть НДФЛ и могу посчитать доходность за 11 месяцев, она равна 7.6% от суммы вложения. 7.6 процентов - это достаточно не большая выплата по нынешним меркам, что ж уж тут говорить... Но опять же держу у себя в голове, что ключевую ставку рано или поздно опустят, а эта выплата останется. Другое дело, что пока фонд скорее дешевеет, чем дорожает.
Почему я купила данный фонд
Уже какое-то время часть своего инвестиционного портфеля я собираю так, что бы в нем были активы доход по которым поступает раз в месяц. Я стараюсь каждый месяц нарастить свой ежемесячный пассивный доход. Для меня это важно потому, что таким образом я готовлю свой портфель к тому моменту, когда я уйду с работы и перестану получать фиксированный доход от доброго дяди. В свой портфель приносящий доход раз в месяц я покупаю облигации и фонды недвижимости. Я отдаю себе отчет в том, что облигации не всегда у нас обгоняют инфляцию, поэтому нельзя составлять портфель только из них, поэтому в портфеле и появились фонды недвижимости. И! Поэтому в дальнейшем я планирую часть дивидендов реинвестировать в фонды и облигации, что бы портфель рос.
Беда в том, что выбор фондов коммерческой недвижимости у нас не большой, а тех, кто платит дивиденды раз в месяц еще меньше. У меня достаточно много фондов от УК Парус, поэтому данный БПИФ я стала добирать уже только ради диверсификации. Он выплачивает дивиденды раз в месяц, а это для меня сейчас очень важный критерий. При этом мне не совсем нравится объект которым владеет фонд, об этом я расскажу чуть ниже. Но тут уж что называется за неимением гербовой, беру данный фонд. Много паев я покупать не планировала с самого начала.
Что мне не нравится в данном фонде
Данный фонд владеет только одним объектом - большим торговым залом в ТЦ Атриум. Весь этот зал сдан одному арендатору - магазину Летуаль. Собственно мне не нравится то, что тут всего один арендатор и бизнес УК зависит от одного конкретного магазина. Если арендатор перестанет платить, то плакали выплаты, а значит и стоимость пая. А нового арендатора быстро не найти. Подробнее об этом я уже писала, оставляю ссылочку ниже.
Летуаль или "Алькор и ко" - это не публичная компания, поэтому она не публикует свою отчетность в открытом доступе. По сервису проверки контрагентов можно посмотреть какие-то данные за 2022 год, но анализировать их очень сложно. Я вижу, что долг компании в 2022 году значительно вырос, но тут надо понять причины. Вполне возможно, что понимая, что сейчас все поменяется, они закупили много косметики, а потом просто продавали ее и в 2023 году долг компании снова упадет. А может все дело в том, что они купили сеть магазинов "Подружка". Но мне остается только гадать.
Что мне нравится в данном фонде недвижимости
Но есть одна деталь, которая мне очень нравится в данном фонде. Число его паев неизменно! Если говорить точнее, был в какой-то момент сплит пая, но деление актива - это не дополнительный выпуск и он не вызывает размытия стоимости доли. И вот тот факт, что УК держит марку очень нравится. Далеко не все фонды недвижимости ведут себя так.
Резюме
Покупать или не покупать данный фонд каждый должен ответить сам для себя. Покупая данный актив я опять же думаю про будущее и тот факт, что ЦБ рано или поздно начнет понижать ключевую ставку. От моей текущей цены покупки выплата в процентном соотношении будет выглядеть намного привлекательнее, чем сейчас. Другой важный для меня фактор - ежемесячные дивиденды, но о них я уже говорила
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
