В свое время я завела у себя на канале рубрику в которой рассказывала сколько акций и какой компании надо иметь что бы получать на руки определенный доход. Только вот с тех пор прошло очень много времени, акции подешевели, дивиденды стали больше в процентном соотношении от стоимости активов, про прошлые мои расчеты можно уже и забыть. А делать новые расчет для акций еще рано. Наши активы сейчас стоят дешево, но так будет не всегда. Поэтому я решила посчитать сколько надо инвестировать в фонды недвижимости. Но взяла я не все фонды доступные на бирже, а только те, которые честно публикуют график выплат. А вот все эти фонды от Сбера с потенциальной доходность 25% и подписью, что выплата может быть отменена, я даже рассматривать не хочу.
Схема расчета
Во всех своих расчетах я буду исходить из того, что размер ежемесячной выплаты должен составлять 16257 рублей - это прожиточный минимум для не работающих пенсионеров в городе Москве. Я могла взять любую другую сумму, от этого бы схема расчета не изменилась.
Для каждого фонда я тупо в лоб считала сколько его паев надо иметь, что бы получать на руки 16257 рублей в месяц. Но! Важно еще понимать, насколько инфляция обесценивает стоимость пая. Неинтересно покупать пай за 100 000 рублей по которому платятся хорошие дивы, но чья стоимость падает... Ведь рано или поздно произойдет погашение пая, и с чем тогда останется инвестор? С дыркой от бублика?
ЗПИФ Недвижимости "Атриум"
Данный фонд владеет частью торгового комплекса "Атриум", который расположился у метро Курская в Москве. Это все торговые площади и их занимает один единственный арендатор - магазин Летуаль. С магазином подписан долгосрочный договор, так что в принципе вроде бы все должно быть нормально до 2030 года. А что дальше? А еще, может быть кто-то помнит, в Москве, а может и в других городах в свое время работал классный магазин косметики - Арбат-Престиж. По городу было много этих магазинов, я их просто обожала, там были очень вкусные цены. Но! .магазин закрылся довольно-таки стремительно... Не буду пророчить тоже самое Летуалю....
Если же говорить про картину в целом, сейчас многие известный бренды ушли из России, торговые площади начали пустовать. Владельцы комплексов пожаловались, пожаловались и вроде успокоились. Какие-то компании уже начали возвращаться, но под другими именами... Но мне все равно пока не понятно насколько хорошо будут идти дела в будущем у таких вот торговых комплексов, как Атриум, не заменят ли их маркетплейсы?
Но пока складывается впечатление, что дела у ЗПИФ "Атриум" идут не самым плохим образом, он продолжает платить неплохие дивиденды. Размер выплат фонда каждый раз немного, но меняется, приведу список последних:
- февраль 2023 - 10,24 рубля;
- январь 2023 - 11,34 рубля;
- декабрь 2022 - 10,79 рубля;
- ноябрь 2022 - 10,68 рубля;
- октябрь 2022 - 9,78 рубля.
Средней размер выплаты получается 10,566 рублей до вычета НДФЛ или 0,74% от текущей стоимости пая - 1409 рублей. За последние 5 лет стоимость пая подорожала на 26%. Официальная инфляция за это время оказалась почти в 3 раза больше и составила 83,9%. Получается, что она обесценивала паи... А значит, если инвестировать в подобный актив, надо реинвестировать часть дохода, как минимум 12%, а лучше 15%.
Начинаем считать, что бы получать каждый месяц прожиточный минимум, надо инвестировать минимум:
16257 рублей / 10,566 рублей / 0,87 = 1769 паев.
Что бы реинвестировать часть дохода:
1769 х 1,15 = 2035 паев
или 2035 х 1409 = 2 867 315 рублей. Именно столько надо сейчас вложить в ЗПИФ Атриум, что бы получать дивидендами сумму равную прожиточному минимуму в размере 16257 рублей. Не самый плохой вариант.
Повторю все те же расчеты, но для других фондов.
Парус-Озон
Данный фонд управляет коммерческой недвижимостью, а именно складами. Фонд существует всего 2 года.
Стоимость данного пая у УК и на бирже значительно отличается. У УК его можно купить за 6300, на бирже за 6797 рублей. За 2 года стоимость пая на бирже выросла всего на 6%, зато сумма выплаты выросла почти на 41% с 47,13 рублей до 66,53 рублей. Рост выплат произошел за счет того, что у УК заключен долгосрочный договор с OZON, который предусматривает повышение арендной платы. То есть в принципе часть дохода вроде можно не реинвестировать, но ... Я бы реинвестировать хоть чуть-чуть на всякий случай. Когда договор с OZON закончится, неясно будет ли подписан новый и на каких условиях... Хотя с другой стороны OZON постоянно расширяется, недавно вот новый склад рядом с Москвой открыл.
Начинаю считать:
16257 / 66,53 /0,87 = 281 пай
или
281 х 6797 = 1 909 957 рублей
если реинвестировать хотя бы 5%, получаем
1 909 957 х 1.05 =2 005 454 рублей. Именно столько надо вложить в фонд Парус-Озон, что бы ежемесячно получать прожиточный минимум в виде дивидендов.
Парус-Нордвей
Этот фонд от Паруса, который, как и все другие фонды данной УК управляет коммерческой недвижимостью, а именно складами. Фонд совсем молодой, поэтому с одной стороны можно говорить о росте стоимости пая на бирже с 1000 рублей с октября 2022 года до 1095 в апреле 2023, то есть +9,5%. И вроде бы выплаты растут с 8,22 до 10 рублей.
Но опять же остается риск, что один из арендаторов съедет или не будет пролонгировать договор. Опять же хочется подстелить соломинку.
Начинаю считать:
16257 / 10 / 0,87 = 1869 паев
или 1869 х 1095 = 2 046 555 рублей
или с учетом реинвестирования 5%:
2 046 555 х 1.05 = 2 148 882 рублей. Именно столько надо вложить в фонд Парус-Нордвей, что бы ежемесячно получать прожиточный минимум в виде дивидендов.
Парус-СберЛогистика
Это опять же молодой фонд, который владеет складом. Единственный арендатор - Сбер Логистика. За полтора года стоимость фонда выросла на 10% с 950 до 1045 рублей. Выплаты растут с 7,42 до 9,08 рублей, то есть на 22%. Официальная инфляция за это время составила 14,31%. Про реальную инфляцию молчу, давно я ее не считала для своей потребительской корзины. Прошлые расчеты были просто ужас.
Но что-то я отошла от темы. Считаю:
16257 / 9,08 / 0,87 = 2058 паев
или 2058 х 1045 = 2 150 610 рублей
или с учетом реинвестирования 5%:
2 150 610 х 1,05=2 258 140 рублей. Именно столько надо вложить в фонд Парус-СберЛогистика, что бы ежемесячно получать прожиточный минимум в виде дивидендов.
Ну, а теперь самое интересное, какие выводы можно сделать из полученных цифер? А тут все зависит от того как конструктивно и с какой стороны посмотреть на все это.
☝️В целом получается, что фонды дают не плохой стабильный денежный поток. Да, тут тоже есть некие риски, собственно они везде есть, где речь идет про деньги.
☝️Когда я вижу подобные цифры, я понимаю, что не хочу связываться ни с какими негосударственными пенсионными фондами и копить на пенсию с их помощью...
☝️Сейчас фонды выглядят достойной альтернативой инвестициям в бетон!
Приглашаю вас в мой телеграмм канал.