Рынок недвижимости по-прежнему лихорадит. Несмотря на огромные ипотечные ставки, цены на вторичку только растут. Почему так происходит? На сколько вообще выросли цены на вторичном рынке недвижимости за последние годы — и чего ждать дальше?
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
«Чего ждать дальше?» — это вопрос, на который я в последнее время отвечаю крайне осторожно. Мы никогда не жили в такое время. И я уже многократно убедилась на своем горьком опыте, что опираться в прогнозах на закономерности обычного мирного времени сейчас попросту нельзя. Что будет завтра, мы просто не знаем.
Насчет цен — давайте наглядно. Возьмем для примера какой-нибудь недорогой объект — скажем, двушку в брежневке в Пионерском поселке. В конце 2017 года такая квартира стоила 2,7-2,9 млн рублей. Что произошло за эти годы, и сколько такая квартира стоит сейчас?
2018 год
Американские санкции в сочетании со слабым экономическим ростом с весны по осень 2018 года сильно обесценили рубль и вызвали повышение инфляции.
Ипотека и спрос. Ключевая ставка весь год была стабильна и держалась около 7,5%, базовая ипотечная ставка составляла примерно 9,5–10%. На тот момент это был исторический минимум для ипотечных ставок. Кроме того, в начале года власти запустили семейную ипотеку по льготной ставке 6% для семей, в которых начиная с 2018 года родился второй или третий ребенок. Все это серьезно стимулировало спрос на рынке недвижимости.
Как менялись цены. К декабрю 2018 года двушка 43-45 кв.м.в Пионерском поселке выросла в среднем до 3 млн рублей.
2019 год
Главное событие на рынке недвижимости — введение с 1 июля 2019 года эксроу-счетов для застройщиков. Это заложило предпосылки для повышения цен на новостройки: к концу года первичное жилье начало дорожать. Впрочем, в 2019 году этот рост был еще не таким взрывным.
Ипотека и спрос. Ключевая ставка к концу 2019 года снизилась до 6,25%. Соответственно, стали снижаться и ипотечные ставки: появились ставки на вторичку ниже 9%. Спрос существенно вырос, но при этом количество объектов на вторичном рынке также увеличилось — и это помогло удерживать цены в paзyмныx пpeдeлax.
Как менялись цены. В апреле 2019 года двушка на Советской стоила 3-3,1 млн рублей — в зависимости от состояния. То есть, цены за это время чуть поднялись, но значительный рост начался только в 2020 году.
2020 год
Год, который помнит все человечество. Ковид, самоизоляция, удаленка, массовые увольнения, негативные явления в экономике и промышленности. Я уже не говорю о тяжелых последствиях для здоровья и жизни миллионов людей.
Ипотека и спрос. Весной 2020 года, когда всех закрыли по домам, рынок недвижимости на некоторое время просто встал. И хотя было ясно, что вечно так продолжаться не будет — все-таки прогнозы для развития рынка были осторожными и даже несколько пессимистичными.
А в итоге лето 2020 года стало чрезвычайно активным и для продавцов, и для покупателей недвижимости. Все постепенно адаптировались к реалиям и научились проводить сделки онлайн. Причем условия для покупателей в это время были самые благоприятные: правительство только-только приняло программу льготной ипотеки под 6,5% на покупку новостроек — то есть, ставки были низкие, а цены еще сильно взлететь не успели.
На рынке вторички тоже была полная благодать: предложений было много, а квартиру можно было купить под ставку 7,3% — такого в истории российской ипотеки не было вообще никогда. Люди активно пользовались этими возможностями. Мы в это лето провели много сделок, в которых семьи хотели расширить жилплощадь: насиделись в тесных квартирах во время самоизоляции. И да — после смягчения коронавирусных ограничений резко взлетел спрос на загородную недвижимость. Тут без комментариев, и так все понятно.
Как менялись цены. К концу года цены на новостройки устремились вверх, вслед за ними стали подниматься цены на вторичку. В июле 2020 года двушка в брежневке на Советской поднялась в цене до 3,3 млн рублей, а к концу года средняя цена взлетела до 3,7 млн рублей.
2021 год
Во всех отраслях экономики отчетливо чувствуются последствия пандемии. На рынке новостроек смятение: цены на стройматериалы летят в космос, а рабочей силы не хватает. При этом рынок недвижимости в целом чрезвычайно активен.
Ипотека и спрос. Весь год росли цены на жилье — в первую очередь, на новостройки. Ипотеку с господдержкой продлили, причем ее распространили также на строительство и покупку частных домов от застройщика. Кроме того, в 2021 году расширили программу семейной ипотеки: теперь ее давали семьям даже с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.
Вторичный рынок, наоборот, начал «затягивать пояс». Со второй половины 2021 года ключевая ставка начала поступательно подниматься и к концу декабря достигла 8,5%, за ней поползла вверх базовая ипотечная ставка. Ипотеку на вторичку теперь давали только под 10–10,5%.
Как менялись цены. В ноябре–декабре 2021 года двушка в Пионерском поселке, которая в 2017 году стоила около 2,9 млн рублей, продавалась за 3,8–3,9 млн рублей.
2022 год
Неожиданное и сильное потрясение — начало СВО. Мобилизация, присоединение новых территорий, невиданные до тех пор в мировой практике санкции в отношении нашей страны, уход европейских компаний с российского рынка, беспрецедентный отток капитала из России.
Ипотека и спрос. В феврале 2022 года на фоне массовых международных санкций в отношении России ЦБ повысил ключевую ставку до 20%. Рынок вторички в это время, я бы сказала, почти замерз. Понятно, что люди в то время в принципе были в шоке — но даже те, кто хотел купить что-то на вторичке в ипотеку, просто не могли этого сделать. Только к маю-июню, когда люди осознали, что жизнь все-таки продолжается, сделки постепенно пошли. Ключевую ставку к этому времени опустили до 11%.
В сентябре началась мобилизация, и огромное количество людей уехало из страны. Уезжали быстро, оставляли квартиры, которые потом массово продавали по доверенностям — тогда на рынок вышло очень много вторичных квартир.
Когда меня в то время спрашивали, что будет с ценами на вторичку — я, как и многие другие специалисты по недвижимости, отвечала: будут снижаться. Почему? Да потому, что ипотечная ставка огромная, инфляция скачет галопом, зарплаты в реальном выражении становятся ниже. Потому, что многие стали избавляться от активов, мигрировали и покупали недвижимость в Турции, на Кипре. И казалось логичным, что спрос и цены должны снизиться: столько новых квартир вышло на продажу, так много народа уезжает - кто будет покупать?!
Но сейчас мы живем в реальности, которая ломает многие привычные закономерности. Тогда цены на вторичку в условиях невысокого (!) спроса и невыгодной ставки — еще подросли. Я анализировала, почему так получилось. Обязательно поделюсь своими мыслями, но сначала давайте перейдем в наш 2023-й год.
Как менялись цены. Наша пресловутая двушка в Пионерском поселке стоит уже 4–4,1 млн рублей. Справедливости ради надо сказать, что продавцы на сделках готовы скинуть хорошему покупателю 150–200 тысяч рублей.
2023 год
СВО продолжается. В России, как и во всем мире, усиливается экономический кризис.
Ипотека и спрос. Льготные ипотечные программы пока действуют, то есть купить новостройку или дом от застройщика можно под 6–8%. Ипотечная ставка на вторичку улетела в космос и составляет сейчас около 17–18%. Есть подозрение, что после заседания ЦБ в декабре она станет еще выше.
Но знаете что? Вторичку до сих пор покупают. В 2014–2015 году, когда ключевая ставка была 17%, а цены были намного меньше, такого спроса не было. И это против всяких правил. Да, этот спрос не ажиотажный, но он есть!
А теперь еще один факт — так происходит не во всех регионах. Я много общалась со своими коллегами из Москвы, Питера, Краснодара, других крупных городов, и пришла к выводу, что Свердловская область стоит особняком. У нас все по-другому. Почему?
- Очень многих уральцев призвали на СВО. Может быть, это субъективно — но чем больше я общаюсь с клиентами и знакомыми, тем больше у меня крепнет впечатление, что значительная часть мобилизованных именно из уральской глубинки. Лично мне это кажется несправедливым, но я сейчас не об этом. Я о том, что повышенное денежное довольствие эти ребята часто тратят именно на жилье.
- Как ни горько, но война — это и убитые. Выплаты, которые получают семьи погибших, чаще всего впоследствии тоже идут на покупку недвижимости. К нам за это время обратилось несколько таких семей.
- Урал — это оборонные заводы, которые сейчас работают в 3 смены 24/7.
- Некоторые наши клиенты, купившие в последний год недвижимость в Екатеринбурге, переехали сюда из Херсона, имея на руках сертификаты на квартиру по федеральной программе.
В общем, есть факторы, которые сильно влияют на местный рынок вторичной недвижимости. Плюс, естественно, космические цены на новостройки, за которыми вторичка всегда тянется.
Как менялись цены. На конец ноября 2023 года двухкомнатная квартира в брежневке на Советской продается в среднем за 4,2–4,3 млн рублей. По сравнению с 2017 годом цена выросла почти на полтора миллиона.
Что будет дальше? Если включать логику — то этот пузырь уже должен начать сдуваться. Но судя по событиям последних лет, все может опять пойти вопреки всякой логике.
UPD: Этому материалу год. И на самом деле все пошло вопреки логике)
🔔 Но несмотря на то, что рынок трясет, жизнь не остановилась. Поэтому: если вам надо одобрить ипотеку или помочь с покупкой недвижимости в Екатеринбурге и области, пишите в WhatsApp: +79089250595. Мы сделаем лучшее из возможного в этот непростой период.
Возможно, вам будет интересно:
✅ Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
✅ "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас
✅ Обменять квартиру без денег: рынок вторички возвращается в СССР?
