Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
В каком объеме управляющая компания должна предоставить информацию из реестра собственников помещений в многоквартирном доме по запросу собственника помещения в многоквартирном доме, для проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. В конце статьи выводы.
1.Суть дела.
Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд с заявлением к Управлению государственного жилищного надзора по области (далее - УГЖН области) о признании недействительным предписания отдела лицензирования и лицензионного контроля Управления государственного жилищного надзора по области.
Как следует из материалов дела, на основании обращения жителя дома и распоряжения УГЖН области проведена внеплановая документальная проверка соблюдения управляющей компанией лицензионных требований при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом, в ходе которой, выявлено неисполнение требований, предусмотренных ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно управляющей компанией не предоставлен собственнику помещения, по ее запросу реестр собственников помещений в многоквартирном доме.
По результатам проверки составлен акт, управляющей компании выдано предписание, согласно которому ей необходимо в срок до …… предоставить актуальный реестр собственников помещений многоквартирного дома собственнику помещения, содержащий сведения о собственниках помещений дома в соответствии с требованиями ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и подп. "а" п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 N44/пр (далее - Приказ N44/пр).
Не согласившись с вынесенным предписаниемотдела лицензирования и лицензионного контроля Управления государственного жилищного надзора по области, управляющая компания обратилась с заявлением в суд.
2. Решением Арбитражного суда области, управляющей компании отказано в удовлетворении заявленных требований к Управлению государственного жилищного надзора области о признании недействительным предписания отдела лицензирования и лицензионного контроля Управления государственного жилищного надзора по области, на основании следующего.
а) В силу п. 13 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 г. N 1110 (далее - Положение N 1110), должностные лица лицензирующих органов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при осуществлении лицензирования имеют право выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с подп. в п. 3 Положения N 1110 лицензионными требованиями к лицензиату являются соблюдение требований, предусмотренных ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
Ссылка управляющей компании на письмо от 11.02.2020 N 3747-ОГ/04 Минстроя России на тот факт, что отсутствие реестра собственников помещений в многоквартирном доме не препятствует проведению общего собрания. Актуальную информацию о собственниках помещений в многоквартирном доме можно запросить в Едином государственном реестре недвижимости. Вследствие чего управляющая компания сделала вывод о том, что требования УГЖН области о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме не соответствует действующему законодательству и налагает на управляющую компанию обязанности, не предусмотренные ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ является несостоятельной, ввиду неверного толкования норм права.
б) Частью 3.1 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая компания обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном доме, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
в) Согласно подп. "а" п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.01.2019 N 44/пр (Требований N 44/пр), обязательными приложениями к протоколу общего собрания собственников являются:
реестр собственников помещений в многоквартирного дома, содержащий сведения о:
- собственниках всех помещений в доме;
- номера принадлежащих им на праве собственности помещений;
- реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на указанные помещения;
- сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений;
- сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме и о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.
Однако, управляющая компания по запросу собственника, содержащему указание на цель запроса - инициирование и проведение общего собрания собственников, - предоставило последнему реестр, содержащий лишь указание на ФИО собственников - физических лиц, номера помещений и сведения о размерах долей в праве общей собственности на помещения.
Отсутствие в данном реестре сведений, предусмотренных подп. "а" п. 20 Требований N 44/пр (в том числе реквизитов документов, подтверждающих право собственности на помещения, сведений о форме собственности, сведений о площади каждого помещения в многоквартирном доме), ВАЖНО!!! не позволяет посчитать количество голосов для определения кворума, необходимого для проведения собрания и принятия соответствующего решения, оформить результаты голосования (ч. 1 ст. 46, чч. 1, 3, 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Предоставление реестра, не содержащего необходимые для проведения общего собрания и определения его результатов сведения, не отвечает целям его запроса.
Необходимые данные, по мнению суда, управляющая компания могла взять из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимого имущества), находящегося в свободном доступе.
Таким образом, у УГЖН области имелись правовые основания для вынесения оспариваемого предписания, которое в данном случае направлено на установление допущенных управляющей компанией нарушений требований законодательства в жилищной сфере, является реально исполнимым управляющей компанией способом, не противоречащим положениям действующего законодательства.
Верховный Суд РФ отказал управляющей компании в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 28 сентября 2023 года N 310-ЭС23-17345).
ВЫВОДЫ:
- должностные лица лицензирующих органов при осуществлении лицензирования имеют право выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований к осуществлению предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
- управляющая компания обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном доме, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- отсутствие в данном реестре вышеуказанных сведений, (в том числе реквизитов документов, подтверждающих право собственности на помещения, сведений о форме собственности, сведений о площади каждого помещения в многоквартирном доме), не позволяет посчитать количество голосов для определения кворума для проведения общего собрания собственников;
- управляющая компания недостающие сведения может взять из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимого имущества), находящегося в ЕГРН.
