В прошлых статьях мы @oblaconedvigimosti писали о рисках признания сделки по ДДУ недействительной и в каких случаях можно расторгнуть договор.
Но в этой статье мы хотели бы рассказать о самых важных правилах проверки ДДУ и самой сделки.
Также хотели напомнить, что проверить ДДУ вы можете с помощью нашего онлайн сервиса Отчет по проверке недвижимости (кликнуть здесь).В отчете предоставлена вся информация о собственнике и недвижимости, заключения, риски и рекомендации по покупке объекта недвижимости. Данный отчет можно предоставить риелторам, юристам для своих клиентов.
1. Проверяем новостройку.
Всю информация о новостройке находится в ЕИСЖС-единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан опубликовать на данном сайте документацию по новостройке, чтобы перед покупкой будущий дольщик смог ознакомиться с ней.
Итак что необходимо проверить на сайте:
- проектную документацию. Информация о доме, о квартирах должна соответствовать информации, указанной в ДДУ, а также информации, указанной в ПЗЗ (Правилах землепользования и застройки). В ПЗЗ указываются основные параметры строительства, количество этажей многоквартирного дома, площадь застройки, количество парковочных мест и так далее. ПЗЗ населенного пункта можно найти на сайте ФГИС ТП.
- разрешительную документацию. Если на сайте ЕИСЖС нет разрешительной документации, то нужно запросить ее у застройщика. Если застройщик не сможет получить разрешение на строительство, то и дольщику придется ждать, когда будет получение разрешение, а в некоторых случаях администрация может и вовсе отказать предоставлять разрешение в связи с допущением грубых нарушений в строительстве, которые невозможно исправить.
2. Проверяем земельный участок.
До ввода объекта в эксплуатацию многоквартирный дом не стоит на кадастровом учете, поэтому дольщик может проверить только земельный участок.
- Земельный участок должен находится в собственности у застройщика.
- Бывает, что застройщик выставляет на сайте ЕИСЖС Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Это наиболее безопасно для дольщика, ведь он заранее может ознакомиться с параметрами и характеристиками земельного участка, на котором расположен дом. Например, можно увидеть соблюдены ли застройщиком: площадь застройки, этажность дома и тд. Также следует обратить внимание при изучении ГПЗУ на наличие ЗОУИТов (Зон с особыми условиями использования территорий) и на необходимость получения согласований. А в некоторых случаях возведение жилые домов запрещается.
Пример.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 № 878 "Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей" хозяйственная деятельность в охранных зонах газопроводов осуществляется на основании письменного разрешения газораспределительной организации.
При этом администрация может выдать разрешение на строительство, а потом застройщику может прийти повестка в суд о необходимости снести многоквартирный дом. Поэтому не стоит покупать квартиру в доме, который расположен на земельном участке с охранной зоной газораспределительных сетей.
3.Проверяем ДДУ.
При проверке ДДУ важно обратить внимание на следующее:
1.Описание квартиры, многоквартирного дома. Они должны соответствовать по площади, этажности, планировке и так далее, указанные в проектной документации.
2.В каких случаях может поменяться стоимость квартиры. Чаще указывается об изменении цены в случае увеличение площади квартиры. Также может изменяться в случаях, предусмотренных договором. И если покупатель подпишет такой договор, то ему придется заплатить увеличение цены квартиры. Поэтому если в ДДУ указывается изменение цены в случае увеличения стоимость материалов/оборудования, увеличения работ подрядчика, лучше отказаться от сделки вовсе, ведь в данном случае покупатель рискует оплатить стоимость, которую невозможно оценить в начале. В случае увеличение площади менее 0,5-1 кв.м. покупатель оплатить 200 000-300 000 рублей, в остальных случаях, покупатель не может знать заранее, насколько увеличится стоимость квартиры. Поэтому читаем пункт об изменении цены внимательно.
3. Порядок расторжения договора, в каких случаях возможно такое расторжение. Если застройщик указывает, что покупатель не может расторгнуть договор, если будут незначительные недостатки, не стоит соглашаться на данный пункт, это право покупателя.
4.Оплата по эскроу счету. С 1 июля 2019 года в соответствии с внесением изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ для многих застройщиков получение оплаты по эскроу счету стало обязательным. Застройщик получает денежные средства только после ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию.
5. Срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи квартиры по акту приема-передачи. Если застройщик утверждает, что квартира будет передана 5 октября, а в ДДУ это срок ввода объекта в эксплуатацию, то вас обманывают. Следует опираться на текст ДДУ.