Всем привет, на связи Эван!
Тему недвижимости мы разбираем в нескольких частях. Обязательно прочитайте первую, чтобы понять как работает этот рынок. Заодно изучите пост, где я объясняю, почему важно считать в валюте.
Приступаем к следующему шагу.
Представьте, что вы врач и к вам в кабинет входит рынок недвижимости. Сегодня мы поймем, как он стал “таким” и есть ли у него патологии…
Посмотрим на рублевое развитие пациента!
🤘 Подростковый возраст.
Наступили нулевые. Вовсю строится рыночная экономика, появляются новые финансовые инструменты и возможности.
Вот скрин:
Рынок растет и совершает ключевой период роста, больше он так никогда не рос. Как золото в 1970-х!
Но, наступает подростковый кризис.
2008 год больно бьет по мировой экономике, частью которой теперь является РФ. Недвижимость падает. Указал на падение стрелочкой:
📚 Студенческая молодость.
С проблемами разобрались. Рынок продолжает рост в 2010:
2010-е - это когда Стив Джобс дарит Президенту Медведеву iPhone, а Linkin Park выступают на Красной Площади.
Потом наступает время, так скажем, самостоятельных решений.
В 2014 году рынок снова обваливается (отметил стрелкой), заодно с валютной системой.
Банк России отправляет рубль в свободный полет. Кстати, до сих пор летит!
👀 Поиски себя.
Период 2015-2019 характеризовался стангацией. Вот скрин:
Шел поиск способа снова завести двигатель, который начал глохнуть.
Наступает 2020, Ковид и Она - льготная ипотека.
☕️ Новый взлет.
Льготная ипотека становится одним из ключевых драйверов сильного роста рынка после стагнации. Вот скрин:
Призванная решить проблему доступности жилья - она становится опасным стимулятором…
Обратим внимание на побочные эффекты:
1. Изначальная задача льготной ипотеки - доступность жилья для граждан
Однако, чем дальше застройщики повышают цену, тем ниже эта доступность, о чем уже заявлял Банк России. Заодно и закредитованность растет.
2. Деньги не берутся из воздуха
За льготную ипотеку платит бюджет, то есть мы с вами своими налогами. Всегда ли будет так?
Тут есть интересный момент.
В бюджете на 2024-2026 год запланировано увеличение расходов на льготную ипотеку.
Популисты кричат: “Это хорошо, будут еще больше давать!”. По факту все хитрее.
Расход на льготную ипотеку - это разница между ключевой ставкой ЦБ и ставкой по льготной ипотеке.
Банк России поднял ставку до 13%, может поднять еще и держать в 2024. Вот и увеличение. Придется бюджету и нам платить за разницу в ставках.
3. Сильная разница в ставках разрушает рынок
Зачем покупать вторичку, если по первичке платить меньше. В итоге первичка стоит сильно ДОРОЖЕ вторички. Вот скрин. Разница в районе 25%. Это НЕ нормально.
С учетом ставки ЦБ 13% и ее возможного увеличения - эта разница может вырасти. В кредит через пару месяцев вторичку покупать будет сильно меньше людей…
Побочные эффекты - создают риски.
Льготная ипотека - как кофе. Я люблю кофе. Но если пить кофе 3 дня и не спать, то будет жесткий откат. Тут так же.
Что, если завтра льготную ипотеку для широкого круга отменят и оставят только целевые программы?
Все. Ставка по первичке и вторичке одинаковая для среднего человека.
Станет человек покупать человейник на отшибе на 25-30% дороже или рассмотрит вторичный фонд, при теперь равном платеже? Ответы вы знаете.
Тогда ценам на рынке придется искать новую нормальность...
Чем дольше будут откладывать этот момент, тем больнее будет, когда он наступит. Об этом не часто говорят, но это жесткая реальность.
Многих это опьянило.
Люди смотрят только на промежуток 2019-2022 и думают, что так было и будет всегда, но это не верно.
Льготная ипотека - это временная стимуляционная мера, о чем Банк России говорит прямо. И уже начинает принимать ограничительные меры.
В следующем материале на эту тему я расскажу, что на мой взгляд будет происходить с рынком недвижимости дальше...
Ставьте пальцы вверх, если ждете продолжение! 👍
Навигатор по каналу | Мой YouTube
⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!