Всем привет, на связи Эван и сегодня я начинаю цикл материалов по российской недвижимости.
Я специально разделил материал на части, чтобы мы смогли более полно пройтись по всему важному.
Необходимо начать с фундаментальной базы, чтобы сформировать грамотное понимание темы!
Что именно влияет на рынок недвижимости и цены на нем?
Главное, что влияет на цену - это баланс спроса и предложения. Не ваш друг застройщик, себестоимость квартиры или еще что.
Цена появляется из баланса между количеством покупателей и количеством продавцов (объектов).
Если квартир 100, а покупатель 1, тогда продавцам надо хоть как-то продать квартиру.
Если квартира 1, а покупателей 100, то покупатели будут пытаться урвать квартиру повышая цены.
Можно сразу взглянуть на результаты запроса “купить квартиру в Воркуте” и посмотреть на цену в 4 тысяч рублей за метр вот скрин:
В Москве идентичная пятиэтажка будет стоить несколько тысяч, но долларов за метр. Наглядно.
Тут мы приходим к факторам, которые влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
Они работают в совокупности и нельзя смотреть только на один. Чтобы оценить рынок в стране или конкретном городе, нужно принимать во внимание все из них.
Вот они:
1. Процентная ставка в экономике.
Чем ниже ставка, тем более привлекательны долги и ипотеки. Дополнительными факторами низких ставок могут быть растущая инфляция и экономическая активность. Все это подстегивает к покупкам, росту цен и активному строительству.
Чем выше ставка, тем более привлекательны сбережения. Дополнительными факторами высоких ставок могут быть снижающаяся инфляция и экономическая активность. Покупатели покупают меньше, а продавцы пытаются пережить более жесткие экономические условия. Например, у застройщиков это может проявляться как возросшие расходы на обслуживание своих долгов.
2. Социальный фактор.
Люди могут приезжать и уезжать из конкретного региона/города. Каждый регион/город имеет свою траекторию развития. Как в примере выше. Из Воркуты люди уезжают (потеряла 67% населения). А, скажем, в Москву или другие региональные центры - наоборот приезжают за работой, учебой и тд.
Если людей становится меньше, значит меньше спроса. Если людей становится больше, значит больше спроса.
3. Экономический фактор.
Что происходит в стране/регионе/городе с доходами населения. Насколько доступно или уже не доступно жилье для покупателей. Находят ли люди работу или наоборот теряют ее. Как экономика может измениться в ближайшие годы.
4. Программы стимулирования.
Некоторые государственные программы влияют и буквально перенаправляют потоки покупателей.
Дали льготную ипотеку? Покупатели идут покупать первичку.
Дали дальневосточную ипотеку? Регион стал интереснее.
Это сильный фактор, но важно понимать, что он не является вечным. Любая программа стимулирования обычно имеет начало и конец.
5. Соответствие рынка распределению спроса/предложения.
В стране и в конкретном городе может быть разное распределение сил. Необходимо смотреть сколько жилья построено, строится или продается и сколько сделок заключается.
На основе этого фактора мы сможем увидеть, кто лидирует - покупатели или продавцы. Например, если строится сильно больше чем покупается и растут запасы непродажного жилья, то лидируют продавцы и конкуренция за покупателя может возрасти.
6. Валютный фактор.
Не резервные валюты способны на значительные скачки. Скажем, аргентинское песо, вот скрин:
Когда валюта так падает, логично, что жилье в национальной валюте может сильно дорожать, а в реальности дешеветь или стоять на месте. Например, если в национальной валюте дорожает, а в долларах падает, в РФ именно так!
Поэтому, важно считать недвижимость в долларах, чтобы не вводить себя в заблуждение.
Теперь мы знакомы с основными факторами и в следующем материале можем начать применять их к российскому рынку и смотреть на данные!
Ждете следующий материал? Тогда палец вверх 👍
⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!