Продолжение последней публикации, в которой я предлагал читателям высказать свои предположения о возможных вариантах решения проблемы.
Напомню условия задачи:
- участок учтен в ЕГРН без границ с декларированной площадью 400 кв. м.;
- фактическая площадь участка всегда равнялась 638 кв. м.;
- участок зарегистрирован на основании выписки из похозяйственной книги;
- в выписке указано, что площадь участка 400 кв. м. и определена она по результатам натурного обмера на момент 01.01.1997 г.;
- по результатам уточнения границ участок учтен в ЕГРН с площадью 440 кв. м.
Цель:
внести в ЕГРН сведения о границах земельного участка с площадью 638 кв. м., т. е. по фактическому землепользованию.
В обычном порядке уточнение границ на всю фактическую площадь сделать нельзя.
Каким образом можно решить проблему:
Сначала мы определяем источник беды.
Это похозяйственная книга и ошибочная запись о площади участка в ней.
Ошибка заключается в размере площади. Указано 400 кв. м., хотя по факту 638 кв. м. и этому есть доказательства: сведения технической инвентаризации домовладения.
Участок учтен в ЕГРН как ранее учтенный с декларированной площадью.
Декларированная площадь значит, что сведения о ней в ЕГРН учтены не по результатам кадастровых работ, а перенесены из документа, на основании которого участок ставился на учет.
Если бы в похозяйственной книге площадь была указана хотя бы приблизительно правильно, например 600 кв. м., то проблем с уточнением участка бы не было.
Сразу уточнить границы участка на площадь 638 кв. м. нельзя из-за его вида разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства.
На такой вид разрешенного использования Правила землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой расположен участок, предельных минимальных размеров не устанавливают. Следовательно, возможность увеличения площади земельного участка при уточнении его границ ограничено 10% от значения декларированной площади.
На мой взгляд, верным решением будет обращение в суд с иском об установлении границ земельного участка в координатах характерных точек, соответствующих фактическим границам участка.
В ходе рассмотрения дела обосновать ошибочность сведений о площади участка в похозяйственной книге и с применением правила уточнения границ земельных участков (п. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости) просить суд установить границы по фактическому землепользованию.
Ответчик администрация муниципального образования.
В зависимости от реакции судьи, рассматривающего дело, разумно рассмотреть возможность добавления требования о признании реестровой ошибки в изначально внесенных сведениях о площади в ЕГРН. Хотя ее наличие конкретно в этом случае мне кажется спорным.
В принципе, особо серьезных проблем с таким иском быть не должно, при условии адекватной доказательной базы. Главное правильно обосновать и донести цепочку логики до судьи.
Альтернативные варианты:
Коллеги предложили несколько альтернативных вариантов:
- Внести изменения в выписку из похозяйственной книги, то есть получить новую с площадью 6 соток, и письмо от органа выдавшего выписку, что допущена техническая ошибка в площади. Плюс межевой план на исправление реестровой ошибки с подробным заключением и обоснование.
- … имело бы смысл обжаловать отказ в перераспределении.
1) Вариант с изменением сведений в выписке из похозяйственной книги представляется мне несколько авантюрным. Не исключаю, что есть случаи его реального исполнения на практике. Но, на мой взгляд, с точки зрения законности он вызывает вопросы.
Выписка из похозяйственной книги сама по себе юридического значения не имеет, это просто выписка, справка о содержании части основного документа – похозяйственной книги. То есть, не самостоятельный документ, создающий какие-либо правовые последствия.
Не представляю как орган местного самоуправления решится выдать выписку со сведениями, противоречащими источнику этих сведений – самой записи в похозяйственной книги.
Понятное дело, что за красивые глазки, хорошее знакомство или прибавку к окладу чудеса случаются. Но, в силу убеждений и профессиональной этики предлагать заказчикам такую возможность считаю для себя неприемлемым.
Если и обсуждать вопрос внесения изменений, то не в выписку, а в саму запись похозяйственной книги.
Однако, наша запись от 1997 года. Похозяйственная книга с такой записью уже давно архивная. Кто будет вносить эти изменения, спустя 26 лет? В каком порядке?
Постановление Госкомстата СССР от 25.05.1990 N 69 "Об утверждении Указаний по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов" утратило силу.
Приказ Минсельхоза России от 11.10.2010 N 345 "Об утверждении формы и порядка ведения похозяйственных книг органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов" возможности внесения исправлений в ранее сделанные записи архивных похозяйственных книг не предусматривает.
В п. 7 Приказа № 345 предусматривается только уточнение сведений по состоянию на другие даты, но никак не внесение исправлений в архивные сведения.
Ошибочная запись из архивной похозяйственной книги уже прошла регистрацию в ЕГРН. Следовательно, по правилам ведения похозяйственных книг уточнение сведений в ней на более свежие даты возможно уже только исходя из правоустанавливающих документов, т. е. свидетельства о регистрации права собственности, выданного по результатам регистрации на основании ошибки в записи.
Такой вот замкнутый круг.
В связи с изложенным, считаю такой вариант нерабочим.
Но, буду рад ознакомится с реальным успешным примером на практике.
2) По оспариванию отказа в перераспределении.
Участок входит в территорию, на которую утверждена документация по планировки территории. Проектом межевания территории предусмотрено образование только одного земельного участка, большого, под всеми тремя квартирами сразу.
На мой взгляд, суд не признает отказ администрации незаконным, т. к. в данном случае имеется попытка перераспределить и образовать новый участок, противоречащий проекту межевания территории, что не сильно приветствуется.
Поэтому, через перераспределение пойти можно, но сначала нужно оспорить проект межевания территории, т. к. он подготовлен без учета того, что под каждой квартирой предоставлен самостоятельный участок, а не один под всем домом в целом.
Полагаю будет целесообразным оставить этот вариант как запасной, если иск об установлении границ по каким-либо причинам будет по итогу отказным.
3) Еще я рассматривал возможность изменения вида разрешенного использования на «индивидуальное жилищное строительство», но т. к. для него минимальный размер земельных участков 200 кв. м., то такой вариант полностью проблему не решает, т. к. 38 кв. м. остаются висеть в воздухе.
Хотя на худой конец оставить можно и его.
P.S. К сожалению, проверить правильность решения на практике видимо не удастся, потому что заказчик за два дня до первого судебного заседания… гм… отказался от работы под каким-то общим предлогом. Уже принятый к производству иск в настоящее время оставлен без рассмотрения. По прошествии месяца никаких изменений с земельным участком не произошло. Ну да и бог с ним.
С уважением, автор канала,
земельный юрист-эксперт Александр Горяинов.
Публикация была полезна? Поставьте лайк, подпишитесь на канал и поделитесь со знакомыми и друзьями.
Тем самым, вы будете способствовать распространению достоверной юридической информации в области земельного права и судебной практики.
Официальный канал автора в Telegram, куда тоже можно подписаться.
Официальный сайт автора канала:
Оказываемые услуги:
Мои публикации по границам земельных участков:
Связаться со мной можно в:
- VK.
