Несмотря на то, что дома летчиков и диспетчеров введены в эксплуатацию давно, ряд решений опередили будущие тренды строительства на десятилетия. Особенности жилого комплекса, построенного на стыке эпох, разбирает агент офиса Vysotsky Estate в Ростове-на-Дону Антон Шулепов. Дочитайте статью до конца – узнаете все секреты ЖК.
Два внешне похожих в зеркальном отражении 17-этажных 1-подъездных дома на углу бульвара Комарова и улицы Добровольского, в народе именуемых «Домами пилотов», давно известны горожанам. Последние 3 года дома практически исчезли с городских панорам. О виновнике мы писали ранее – ЖК «Гагарин». В тени комплекса имени первого космонавта потерялись (в прямом и переносном смысле) жилые дома, о которых и пойдет речь.
То, что вы видите на фото ниже — современность: ЖК «Гагарин» полностью закрыл вид проживающим в «Домах пилотов».
А это фото с Yandex.map, 2010 год. Дома еще не закрыты.
О проекте
В проекте были предусмотрены следующие особенности (сразу коротко укажем, что из этого получилось сделать):
📌 2 симметричных дома с 2 пристройками с одинаковым изгибом по 2 этажа. У Добровольского 9 построили, это Центр занятости населения, у Комарова 20/1 — нет (город забрал кусок земли).
📌 Планировалась переходная галерея на уровне 4 этажа между домами. Передумали делать на этапе строительства.
📌 Арка между домами и продолжение пешеходного бульвара. Не построили, сейчас на месте, где должен был бульвар, выход к перекрестку.
📌 Колясочные на каждом этаже напротив лифта. Есть, частично колясочные приватизировали жильцы.
📌 Слесарная комната на 6 этаже. Есть в каждом доме.
📌 Актовый зал на 8 этаже. Есть на Добровольского 9, на Комарова 20/1 эту площадь присоединили к квартирам.
📌 2 лифта (грузовой и пассажирский). Есть.
📌 Подвальный и технический этажи. Построили на Добровольского 9 — один техэтаж, на Комарова 20/1 — два.
Годы строительства домов
🏙️ Добровольского 9 начали строить в 1987 и закончили в 1995 году (на фото 2010 года он справа).
🏙️ Комарова 20/1 начали строить в 1988 и достроили в 2001 году.
Локация
«Дома летчиков» расположены возле остановки автобусов «Комарова». На машине до центра — 25 минут (9,2 км), в часы пик — 60-90 минут. На автобусе — 45 минут, во время коллапса — 60-90 минут.
Одна из главных проблем локации — пробки на перекрестке Добровольского и Комарова при повороте налево в сторону Суворовского. Секция для поворота налево горит недостаточно долго. Итог — постоянная пробка в левой полосе и частые серьезные аварии — водители пытаются проскочить на «мигающий розовый».
Транспортная доступность
Остановки общественного транспорта:
🚌Остановка «Площадь Добровольского» — 2 минуты (200 м).
🚌 Остановка «Проспект Королева 4» — 7 минут (600 м).
Маршруты:
🚌 45, 47, 77 — через Нагибина в центр.
🚌 13, 78 — через улицу Вавилова в центр.
🚌 44 — от Ростовского моря через центр на западный.
🚌 21 — на ж/д вокзал.
🚌 83 — от Темерника в центр.
🚌 128/2, 91, 113 — в ТЦ «Мега».
🚌 163 — в ТЦ «Мега» через 2-й поселок Орджоникидзе.
Медицинские учреждения:
🏥 Больница №16 — 22 минуты (2 км).
🏥 Детская поликлиника №17 — 24 минут (2 км).
Территория и МОПы
Самая большая проблема у домов — прилегающая территория, а точнее — ее полное отсутствие. На придомовой территории нет своей детской площадки. Ближайшая относится ко двору ЖК «Гагарин».
В пристройке к дому по адресу Добровольского 9/1 находится Центр занятости населения.
Безбарьерную среду удалось реализовать. Есть пандусы для заезда на тротуар и в подъезд.
Проходу с западной стороны Комарова 20/1 не хватает пандусов для колясок — лестница хоть и пологая, но достаточно длинная. С коляской будет сложно подниматься к подъезду с этой стороны.
На Добровольского 9 капремонт был 5 лет назад. Подъезд постепенно доделывают.
На Комарова 20/1 капремонт сделали. Заменили противопожарную систему. На дом теперь 88 пожарных кранов.
В этом году собираются менять лифты в Добровольского 9. В Комарова 20/1 уже заменили. С помощью капремонта собрали 3 млн рублей. Остальная сумма будет взята в кредит — 7,5 млн рублей.
Колясочные
Площадь — 10м².
На Добровольского 9 колясочные есть на каждом этаже напротив лифта.
На Комарова 20/1 эти комнаты отдали 1-комнатным квартирам, которые стали «полуторками».
На Добровольского 9 в них:
✅ есть овальное окно,
❌ нет отопления,
❌ нет воды.
Одна из жильцов выкупила колясочную и сделала себе спальню. Ей нравится, что там прохладно зимой.
Другая колясочная активно используется жильцами. Тут стоят велосипеды, коляски и другие вещи.
Слесарная комната
Площадь — 36 м².
Есть в обоих домах.
Находится вентиляционное оборудование.
Для ремонтных работ достаточно места (красить, пилить, резать).
На Добровольского 9 сделали ремонт и выглядит как полноценная студия.
Актовый зал
Площадь — 90 м².
На Добровольского 9 используется для проведения собраний ТСЖ.
На Комарова 20/1 при строительстве дома на месте актового зала сделали жилые квартиры.
С переходных балконов на верхних этажах можно представить, каких видов лишились жильцы квартир с окнами, выходящими на юго-восток-юг после постройки соседнего ЖК.
Платежи за 3-комнатную квартиру площадью 65 м² — 9500 рублей в месяц зимой, 6500 рублей — летом. Одна из причин высоких платежей за коммунальные услуги — низкая энергоэффективность домов. Им присвоен класс D. На Добровольского 9 утепляют наружные стены изнутри для уменьшения теплопотерь.
Цены
👉 1-комнатные квартиры — 102-114 тысяч рублей за м².
👉 2-комнатные квартиры — 85-95 тысяч рублей за м².
👉 3-комнатные квартиры — 68-95 тысяч рублей за м².
Паркинг
Во дворе есть 12 парковочных мест на 213 квартир. Подземной парковки нет. Ранее была плоскостная парковка, но сейчас на ее месте футбольные поля. Ближайшая платная парковка — в 300 м ниже по Комарова. Альтернатива — парковка ГМ «Окей» и дворы прилегающих домов, но конкуренция во дворах очень серьезная, шансов припарковаться мало в любое время суток. Мест катастрофически не хватает.
Инфраструктура
Возле домов огромное количество коммерческих помещений: пункты выдачи, автомагазин, магазин сумок и обуви, пивная, салон маникюра, стоматология, заведение японской кухни, услуги займов, 6 аптек, медцентр, ломбард, кофейня формата to go, мини-кондитерская.
По соседству построены панельные дома, есть пешеходный бульвар.
317 детский сад и рынок Шайба в 5 минутах пешком.
Через дорогу от «Домов летчиков» — гипермаркет «Окей», мини-футбольное поле, футбольный стадион «Чайка», фитнес-клуб, кинотеатр, теннисный центр.
Путь к гипермаркету «Окей» проходит по небольшой аллее вдоль ул. Добровольского.
В пешей доступности (5-10 минут) — нотариус, пенсионный фонд, МФЦ, рынок «Шайба», ТЦ «Парк», ТЦ «Орбита», банковские отделения, кафе, кофейни, церковь, сезонный каток и аквапарк «Осьминожек», заправки, мойки самообслуживания. Парк «Дружба» на ул. Капустина на реконструкции, парк «Дружбы народов» с аттракционами на Комарова работает.
Средние образовательные учреждения:
🎓 Лицей №102 — 6 минут (500 м) — во дворах.
🎓 Школа №6 — 11 минут (900 м) — переход через оживленную Добровольского.
🎓 Школы №30 — 13 минут (1100 м) — переход через оживленную Добровольского.
Детские образовательные учреждения:
👶детский сад №317 — 5 минут (450 м) — во дворах,
👶 детский сад №137 — 350 метров через Добровольского,
👶 детская школа искусств №1 — 9 минут (730 м) — через Добровольского.
Экология
Единственный заметный плюс для жителей домом после постройки ЖК «Гагарин» — снижение уровня шума, пыли и выхлопных газов от перекрестка. Весь удар приходится на новый дом.
Шум днем на пересечении улиц Комарова — Добровольского 80 — 96 дб. Шум перед входом в дома 70 — 76 дб. Все еще шумно, но не так запредельно, как было раньше.
Подъезды выходят на аллею, где много тени и шум улицы почти не слышен.
Минусы
💭 Нет подземного паркинга.
💭 Придомовая парковка — это 12 машиномест на 213 квартир.
💭 Нет своей детской площадки.
💭 Большие коммунальные платежи.
💭 Большие коридоры в МОПах и площадь, которую надо содержать (отопление, свет, обслуживание пожарной сигнализации).
Отдельно выделим минусы из-за нового ЖК Гагарин:
💭 Мало света попадает в окна.
💭 Получился колодец — дети кричат во дворе, и стоит гул в доме.
💭 Вид окна в окна.
💭 Психологически из-за тесного соседства ЖК «Гагарин» давит на жильцов.
💭 При закрытии территории ЖК «Гагарин» для подъезда с юго-востока пожарные машины должны звонить консьержам ЖК.
Плюсы
💬 Много деревьев возле домов.
💬 Пешеходный бульвар (хоть и недоделанный), примыкающий к домам.
💬 Людям, которые живут давно, дома нравятся, и они не хотят переезжать.
💬 Видеонаблюдение.
💬 Управляют домами ТСЖ «Полет» и ЖСК «Авиатор». Жители точно знают, куда и как тратится оплата за ЖКХ.
💬 Транспортная доступность — можно уехать в любой район города.
💬 Близость рынков, школ, детских садов, секций, много торговых центров в пешей доступности.
Резюме
«МЖК» и «7 Стройтрест» строили дома для себя, поэтому дом получился крепким.
Основная видимая проблема — соседство с ЖК «Гагарин»: Окна в окна, двор-колодец, мало света на нижних этажах. Вторая — большие коммунальные платежи. Третья — практически полное отсутствие парковки.
Если вас это не пугает — у домов отличная локация, в домах заканчивается капитальный ремонт, часть решений (колясочные, слесарные комнаты) только начинают использоваться в строительстве домов в Ростове.
Малоизвестные факты о строительстве
📌 Когда начали строить Добровольского 9, треснул фундамент. Приняли решение разобрать всё и заново начать строить.
📌 Строительство Комарова 20/1 остановили в 1991 году, а возобновить смогли только в 1996. Достраивали силами участников кооператива (работали на кирпичном заводе, чтобы получить кирпич, возили своим транспортом стройматериалы и т.д.). Закончили в 2001.
📌 В 2009 началось возведение дома, который в последствии станет ЖК «Гагарин». В 2014 компания-застройщик обанкротилась. Строительство возобновилось в 2019 году. Такой вот получился «пятачок долгостроев».
📌 На Добровольского 9 есть помещение на 2 этаже площадью 70м². Планировали использовать как нежилое и построить лестницу с улицы. Из общего коридора входа нет. Центр занятости был против постройки лестницы на 2 этаж возле их пристройки. Итог — комната, за содержание которой платит дом, есть, а входа в нее нет.
📌 В процессе стройки ЖК «Гагарин» башенный кран зацепил крюком Комарова 20/1. Дом выстоял. Дома летчиков и диспетчеров крепкие. При строительстве закладывали много арматуры.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
«Аврора»
«Гагарин»
«Звёздный-1»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
