Здравствуйте. Покупаем с женой квартиру первый раз в жизни, но у хорошего надежного человека. Он как продавец просит указать в договоре цену ниже, чем настоящую. Говорит, это нужно, чтобы ему не платить высокий налог. Могут ли быть проблемы? Как посоветуете правильно поступить?
С Уважением, Захар, г. Н. Новгород
Уважаемый Захар, вы правильно задали вопрос и высказали опасения о возможных проблемах. Действительно, в подобных случаях они вполне могут проявить себя с негативной, как для продавца, так и для покупателя стороны.
Как правило, к подобным вещам прибегают продавцы, которые не имеют особого желания платить полный налог в размере 13% НДФЛ от суммы сделки, если квартира продается в срок, менее необходимого минимального периода владения недвижимостью. Обычно это 5 лет, в некоторых случаях - срок может составлять 3 года.
С учетом стоимости, например, московских квартир, где суммы могут исчисляться десятками миллионов рублей, то это может быть реально выгодно, даже если брать в расчет только кадастровую стоимость объекта. Тем более, что это никак не нарушает закон (формально по крайне мере). Продавец и покупатель вольны сами определять стоимость сделки и порядок расчета по ней.
Но есть несколько важных нюансов:
- Во – первых, В случае признания судом сделки недействительной (таких судебных прецедентов более чем достаточно см. пример https://dzen.ru/a/ZN7nJbNZbD092_YA или https://dzen.ru/a/ZNHSrNGr51YhoZO9), покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре. Т.е. каждая из сторон продавец и покупатель получит только то, что реально было ими зафиксировано письменно по сделке. Если указано в ДКП, что квартира продана за 2 млн. (а по факту 5 млн.), то покупатель и получит обратно эти деньги. Как в этой ситуации можно подстраховаться.
Есть неплохой вариант составить доп соглашение к ДКП где указать реальную стоимость, составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы, т.е. на разницу между реальной и заниженной стоимостью. Этот остаток будет служить своего рода гарантией для продавца и покупателя на случай расторжения ДКП или признания его недействительным. Или составить обязательство где продавец обязуется выплатить разницу в случае расторжения договора в качестве штрафа .
Есть немало случаев судебной практики, когда такая «схема защиты» срабатывала в интересах покупателя.
В качестве примера можно рассмотреть случай по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва). Если говорить вкратце, то получилось так, что квартира была по обоюдному согласию продана по заниженной в договоре стоимости. Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн. р. (по цене договора), другая – на 2,2 млн. р. (как обеспечение или «гарантия» для продавца). Суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, продавец должен вернуть покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в ДКП была указано только одна сумма в виде заниженной цены квартиры.
Некоторыми риэлторами и юристами нередко используется другая схема обеспечения гарантий по ДКП с заниженной ценой. Как и в предыдущем случае одна расписка выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.). При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором необходимо детально описать все эти неотделимые улучшения и изменить тот пункт договора, в котором указывается цена (т.е. по такому соглашению цена квартиры становится выше).
- Во - вторых, есть риск того, что покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме понесенных им реальных затрат). Т.е. вычет будет предоставляться исходя из той суммы сделки, что указана в ДКП.
- В - третьих, есть такой малоприятный нюанс, что продавец может быть судом признан банкротом. Тогда, если в ДКП указана явно заниженная сумма (например, на 30% и 40%), чем в среднем по рынку, то суд может усмотреть в таких действиях продавца - банкрота попытку мошеннических действий с целью вывести из конкурсной массы имущество. Суд такую сделку признает недействительной и покупатель, даже самый добросовестный, остается без квартиры и денег. В лучшем случае получит компенсацию в виду той суммы, что указано в ДКП. (см. https://dzen.ru/a/ZOwvFrVruAYRUImg).
Здесь покупателям, прежде чем давать согласие на ДКП с заниженной ценой, рекомендуется проверить своего контрагента - продавца на предмет долгов и\или банкротства (как это сделать мы уже писали см. https://dzen.ru/a/Y9xUj1Rfih2PuuzB или https://dzen.ru/a/Y60lUDcsUwHCwSB7).
Как итог, мы может порекомендовать не нарушать закон - если есть возможность найти вариант не с заниженной ценой, то лучше это сделать..
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости. Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1 Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/ my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
