На страницах нашего блога мы не раз приводили случаи из судебной практики, когда по вине злоумышленника - продавца или просто по не элементарному знанию добросовестный покупатель квартиры лишался квартиры или денег, либо и того и другого. Печальные случаи, ничего не скажешь. (cv/ https://dzen.ru/a/ZIQhNlxstWJkFgZv, https://dzen.ru/a/ZGMUGh4cx3SG7i2Z.)
Однако в утешение тех, кто действительно пострадал по злому умыслу, кто мог из покупателей квартиры доказать свою добросовестность в суде, есть все таки случаи, когда судьи вставали на сторону пострадавшей стороны. Добросовестные покупатели получали полную компенсацию стоимости изъятого имущества (квартиры) за счет государственного бюджета.
К сожалению, такие счастливые случаи для покупателей бывают не часто, но тем не мене есть шанс попробовать.
Вот один из недавних (относительно) примеров.
По перепроданной несколько раз квартире, все сделки были признаны судом недействительными, и квартира была изъята у последнего добросовестного покупателя. Но так как суд счел его действия добросовестными, то ему присудили компенсацию от государства.
(См. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.06.2021 № 33-12310/2021 по делу № 2-127/2021).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам В-го областного суда от 03 августа ХХХ года:
- ДКП квартиры, заключенный 20 октября ХХХ года между К.В.В. и К.А.В.,
- а также ДКП от 27 апреля ХХХ года между К.А.В. и К.И.А.
- а также ДКП 05 июня ХХХ года между К.И.А. и Б.Т.С.
признать недействительными.
В порядке применения правовой нормы о недействительности сделок квартира была истребована от Б.Т.С, являвшегося добросовестным приобретателем имущества (покупателем квартиры). …
Судебная коллегия полагает, что истец, действуя добросовестно, в установленный срок, предъявив исполнительный документ к исполнению и не получив удовлетворения вследствие указанных ранее причин, имеет право на получение компенсации за счет средств казны РФ в порядке, предусмотренном ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ИТОГ: За изъятую по недействительной сделке квартиру, добросовестному приобретателю выплатили полную стоимость недвижимости из казны РФ в сумме 1 600 000 рублей (кадастровая стоимость квартиры).
Условия получения компенсации
Но для того чтобы получить от государства компенсацию за изъятую судом квартиру нужно, как минимум, чтобы были выполнены следующие условия:
- во – первых, суд должен признать пострадавшего добросовестным покупателем (см. определение добросовестности ст. 302 ГК РФ п.1).
Здесь нужно обратить внимание на ключевую фразу – «приобретатель не знал и не мог знать». Это значит, что если покупатель «мог знать» (т.е. мог собрать доступную ему информацию) о том, что продавец не имел права продавать эту квартиру (или не имел права продавать ее единолично, без согласия других лиц), то такой приобретатель уже не может быть признан добросовестным.
Суд в этом случае полагает, что покупатель «не проявил должной осмотрительности» при подготовке сделки. Проще говоря - одной только выписки ЕГРН недостаточно, чтобы установить все факты по статусу квартиры и ее продавца. К примеру, в ЕГРН вряд ли будет указано, что владелец квартиры стоит на учете в ПНД или кто – то из родственников в свое время не принимал участие в приватизации и имеет права на долю в жилье. Что, например, вообще у продавца паспорт или доверенность у него была поддельная. Для того, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки третьими лицами нужно произвести определенную работу по проверке квартиры на юридическую чистоту (см. запись в нашем блоге https://dzen.ru/a/ZNHSrNGr51YhoZO9).
- Во – вторых, в суде добросовестный покупатель должен не просто предъявить все документы по сделке, но и должен убедить суд, что для проверки квартиры перед покупкой, он предпринял все доступные ему способы получения правовой информации и, таким образом, проявил «должную осмотрительность». Только в этом случае суд будет считать его добросовестным приобретателем.
Естественно, что для большинства участников сделок с недвижимостью не всегда есть возможность в полной мере проверить самостоятельно квартиру на предмет рисков по незаконности или ничтожности сделки. Для этого есть - юристы, риэлторы и т.д.
Как государство компенсирует убытки добросовестному покупателю квартиры
Теперь несколько слов о том, как и в каком виде, добросовестному покупателю государство может компенсировать понесенные потери, если квартира все же была изъята и\или сделка признана ничтожной решением суда.
В общем виде этот процесс выглядит следующим образом.
Денежное возмещение добросовестному покупателю за изъятую у него квартиру выплачивается только после того, как суд постановил взыскать с продавца деньги. Но при этом должен учитываться тот факт, что судебные приставы не смогли заставить должника добровольно вернуть средства в течение 6-ти месяцев. Т.е. нужно, чтобы формально прошел срок полгода чтобы дать время продавцу добровольно - принудительно компенсировать убытки покупателю.
Если же и судебные приставы не смогли за счет средств продавца компенсировать убытки, то уже тогда государство компенсирует покупателю все потери за счет государственного бюджета или казны РФ (ст.68.1, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости. Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1 Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/ my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/