Архив публикаций-27. Сравнительный анализ ценообразования в капитальном строительстве. Часть-5.

Первая часть материала представлена здесь, рекомендуем начинать с неё!

Четвёртая часть представлена здесь!

КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ ЦЕНОВОГО ДИСБАЛАНСА. Продолжение.

ФАКТОР 2: МИФ ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ПАРАЛЛЕЛЬНЫХ ВИДОВ РАБОТ

Введение понятия «параллельное проектирование и строительство объекта» было связано с чрезвычайно длительными сроками подготовки проектной документации. Для ускорения этого процесса и повышения инвестиционной привлекательности страны было разрешено параллельное проектирование и строительство объектов, которое на практике зарекомендовало себя плохо: серьезно страдало качество и проектной документации, и выполняемых на ее основе строительных работ, при этом возникали дополнительные расходы.

Анализ реализации проектов за рубежом показал, что в критической массе проектов строительство не начинается до завершения проектирования даже в части подготовительных работ, поскольку создается ситуация OPEN BOOK, при которой стоимость строительства становится не только завышенной, но и непредсказуемой. Безусловно, надо отличать параллельные работы внутри самого проектирования и строительства, а также – параллельные работы по изысканиям, проектированию и строительству. Безусловно, можно сделать вывод о том, что проектная документация и рабочая документация могут разрабатываться параллельно, но разработка рабочей документации не может предшествовать разработке проектной документации.

Рис.22. Схемы Получения Разрешения на строительство и Прохождения экспертизы в России.

Отсюда можно дать следующие пояснения относительно стадийности проектирования:

• Одностадийное проектирование осуществляется при параллельной разработке проектной документации и рабочей документации. Ранее проектный документ, разрабатываемый при одностадийном проектировании, именовался "рабочий проект" (РП) и состоял из утверждаемой части рабочего проекта и рабочей документации. Эти две составляющие рабочего проекта соответствуют принятым в настоящее время понятиям "проектная документация" и "рабочая документация" соответственно.
• Двухстадийное проектирование осуществляется при последовательной разработке проектной документации и рабочей документации. Ранее проектные документы, разрабатываемые при двустадийном проектировании именовались "проект" или "ТЭО" (1 стадия) и "рабочая документация" (2 стадия). Эти два проектных документа так же соответствуют принятым в настоящее время понятиям "проектная документация" и рабочая документация" соответственно.
• Трехстадийное проектирование (предпроектное предложение, проект, рабочая документация) - для объектов V, IV категорий сложности и для объектов III категории сложности по индивидуальным проектам, с недостаточным перечнем исходно-разрешительной документации.

Постоянное желание российских Заказчиков максимально ускорить выполнение проекта, а соответственно, и максимальное запараллеливание всех возможных работ, является одним из ключевых факторов превышения стоимости проекта. Повсеместно применяемая в России технология параллельного выполнения рабочего проектирования и строительно-монтажных работ обычно похожа на самообман и увеличивает стоимость проекта по следующим причинам:

• Межкомпетентные разногласия – это совокупность конфликтов различных участников проекта, которые возникают в ходе выполнения работ БЕЗ окончательного проекта. Вместо того, чтобы сокращать сроки работ, постоянные остановки, организационные конфликты и смена исполнителей приводят к колоссальному удорожанию проекта;
• Параллельное проектирование при условии незавершенных испытаний, без окончательно собранной информации о составе оборудования, технических условиях и требованиях Заказчика к планам расширения объекта и его стратегии редевелопмента, приводит к постоянному перепроектированию и остановкам на каждом титульном сооружении;
• Базовое проектирование сегодня существенно оторвано от фактической реализации проекта строителями, что приводит не только к формальному исполнению ПОС, но и завышению его объема работ в связи с непредсказуемостью реального состава техники, её размещения, подъездных временных работ и площадок и набор ППР.

Рис.23. Пример последовательности работ в атомной отрасли.

Результаты воздействия фактора: Первоначальная идея объекта постоянно меняется, в основном по инициативе заказчика, но также по инициативе генподрядчика, который понимает, что не может применить ранее одобренные им проектные решения. В ходе многократных изменений проекта теряется связь между стоимостью по окончании работ и первоначально рассчитанной на прединвестиционной стадии стоимостью объекта. Первоначальная стоимость превращается из цели (с возможностью контроля по отклонениям) в необязательный ориентир. Отсутствие связи между сметой инвестора и строительной сметой приводит к «эффекту бумеранга», когда заказчик не доверяя квалификации генподрядчика, исключает его из состава субъектов принимающих решения.

ФАКТОР 3: ЗАВЫШЕННЫЕ СТАНДАРТЫ И РЕГЛАМЕНТЫ БЕЗОПАСНОСТИ

Российские стандарты и регламенты безопасности часто созданы со слишком большим запасом. Причиной является слабый механизм контроля безопасности и некомпетентность контролирующих органов. Характерно, что несмотря на высокие затраты на безопасность, на фоне низкой производственной дисциплины и слабой системы контроля, все равно периодически происходят инциденты … ведущие к новому ужесточению стандартов.

Результатами завышенных стандартов безопасности этого являются большие затраты на обеспечение безопасности и крупные страховые платежи, приводящие к удорожанию проектов. Кроме того, в отличие от отечественной практики в европейских странах, США и Канаде в структуру затрат на строительство не входят затраты на подготовку территории (выкуп земли, свод лесов, а также вынос, снос и перенос зданий, сооружений и инженерных коммуникаций). Эти функции берет на себя государство и указанные затраты оплачиваются из других источников. В отечественной же практике эти затраты несет девелоперская организация или институциональный коммерческий инвестор. Они отражаются в сметной стоимости объектов и составляют от 10% (на незастроенной территории) до 45% (в густонаселенной местности) от общей стоимости объектов.

Рис.24. Наглядный пример завышения нормативов проектирования и требований безопасности.

Если сопоставлять структуру затрат по сводному сметному расчету в России и за рубежом, то следует отметить, что в других странах в стоимость строительства, например, автомобильной дороги, кроме затрат на подготовку территории строительства не включается еще целый ряд затрат, учитываемых у нас в стране. Наиболее весомыми из них являются затраты, связанные с разработкой предпроектной документации и надзором за строительством, которые в других странах финансируются не за счет сметы на строительство, а за счет других источников. На основании исследований показателей стоимости строительства автомобильных дорог в США доля затрат, не учитываемая в смете на строительство автомобильной дороги, может составлять более 50%. Несомненно, такие различия в подходах к определению стоимости строительства должны учитываться при сравнении стоимостных показателей.

Таким образом, структура сводного сметного расчета, принятая в Российской Федерации, нуждается в упрощении и приведении ее в соответствие с международной практикой. Кроме этого, принятая структура затрат распространяется в целом на объекты промышленно-гражданского строительства и не учитывает специфику различных сооружений, особенно когда это касается линейных объектов инфраструктуры.

Как уже говорилось, территория Российской Федерации находится в климатической зоне, характеризующейся самой низкой среднегодовой температурой воздуха и значительным количеством осадков, в том числе в зимний период Сопоставимый характер имеют только такие страны, как Канада и Финляндия. В скандинавских странах, из-за наличия теплого течения Гольфстрим, среднегодовая температура воздуха несколько выше, чем в российских регионах, находящихся на одной широте, например, среднегодовая температура в Хельсинки составляет 5,3°С, в то время как в Архангельске 0,8°С, Мурманске 0°С. Климатические условия предъявляют значительно превышенные требования к конструкциям зданий и сооружений. При этом обосновывается это не столько заботой о персонале (этот вопрос решается «меньшей кровью»), сколько необходимостью обеспечивать требования промышленной безопасности при остановке производств или остановке эксплуатации объекта. А также его длительного пребывания без обслуживания в жестких условиях внешней среды. С учетом того, что районы Крайнего Севера занимают 70% территории Российской Федерации, стоимость строительства сооружений в этой зоне за счет включения дополнительных конструктивных решений (присыпные бермы, теплоизолирующие слои, тепловые экраны, тепловые амортизаторы, тепловые диоды и т.д.), повышающих устойчивость земляного полотна, превышает среднюю на 10-30%.

Рис.25. Наглядный пример связи требований безопасности и стоимости ОКС.

Таким образом, результаты сравнительной оценки стоимости строительства показывают, что удельная стоимость строительства в Российской Федерации меньше средних значений по рассматриваемой выборке стран. Вместе с тем, при анализе данных следует учитывать имеющиеся различия в нормах проектирования дорог и конструкциях дорожных одежд, которые были указаны выше. Следует отметить, что нормы проектирования, в той же Финляндии, существенно отличаются от норм других стран мира, включая Россию. Это, например, касается ширины обочин дорог, которая составляет на дорогах высших категорий всего 1,5 м, при 3,75 м у нас в стране. В связи с этим следует отметить, что высокая стоимость строительства в Германии и Великобритании, в первом случае связана с большей толщиной дорожных одежд (цементобетонные основания), во втором случае – с высокой степенью застройки территории и наличием большей относительной протяженности искусственных сооружений. Аналогичным образом следует учитывать, что, согласно нормам проектирования дорог Китая, ширина разделительной полосы в 2 раза меньше, чем это принято в нормах Российской Федерации и большинства стран Европы и Северной Америки. Общая толщина типовых дорожных одежд в связи с различиями в природно-климатических условиях строительства дорог составляет около 90 см против 120 – 150 см в Российской Федерации. Указанные факторы в совокупности приводят к существенному удешевлению строительства дорог в Китае. Очевидно, что, в настоящее время, стоимость строительства автомобильных дорог в Российской Федерации не выше среднего уровня, наблюдаемого в большинстве стран Европы и Северной Америки.

ФАКТОР 4: ИГНОРИРОВАНИЕ РЕСУРСНОГО МЕТОДА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Базисно-индексный метод расчета в строительных организациях применяется очень давно. В советское время он существенно облегчал работу сметчика: ведь тогда сметы считались вручную. При использовании данного метода стоимость работ считается в базисном уровне цен, а для приведения к текущим ценам используется система индексов.

На сегодняшний день базисно-индексный метод уже не удовлетворяет потребностям строительной отрасли по целому ряду причин:

• В ФЕР/ТЕР заложены среднеотраслевые расходы и стоимости ресурсов, которые необходимо корректировать в зависимости от условий проведения работ.
• Многие современные технологии отличаются от заложенных в ГЭСН. Нормативные справочники отстают от обновления оборудования и состава работ, а правила сметных расчетов не содержат четких послаблений для таких случаев.
• И сами базы ТЕР, и выпускаемые для них индексы бывают весьма несовершенны и обновляются недостаточно часто.
• Сметные правила содержат ряд допущений о наличии персонала, наиболее подходящего для каждой работы, что верно только для больших организаций, но неверно для малых, где простая работа может быть поручена дорогому работнику без удорожания проекта в силу низких накладных расходов.
• Не всегда учтена возможность выполнять работу по-разному, балансируя между стоимостью и качеством.

Рис.26. Наглядный пример расхождений в оценке стоимости индексным методом.

Все эти факторы дают существенную погрешность в вычислениях. Поэтому базисно-индексный метод подходит для определения ориентировочной стоимости перспективного строительства. Для реальной оценки стоимости, при непосредственном исполнении работ, годится только ресурсный метод.

Ресурсный метод основан на использовании реальной стоимости составляющих смету компонентов. При таком методе раздельно устанавливаются расходы материалов и изделий, затраты времени на эксплуатацию машин, затраты труда рабочих, а цены на эти ресурсы принимаются текущие (на момент составления смет). При использовании ресурсного метода состав, расход и стоимость ресурсов подбирается в соответствии с проектными данными, в результате чего получается не усредненная, а реальная стоимость работ. Таким образом, ресурсный метод лишен недостатков базисного метода и дает гораздо более точные результаты.

Очевидный недостаток ресурсного метода, ограничивающий его применение – его высокая (по сравнению с индексным) трудоемкость. Например, при его использовании каждая расценка превращается в своеобразную маленькую смету из пяти — десяти позиций. Однако, это не главный недостаток: главное, что в условиях параллельного выполнения рабочего проектирования и строительно-монтажных работ у специалистов отсутствуют данные по ресурсам необходимые для проведения расчета ресурсным методом. Поэтому, даже при наличии квалифицированных специалистов и методики ресурсного расчета, готовые сметы по ресурсному методу появляются ближе к завершению работ по проекту … и являются практически бесполезными.

Превалирующий в настоящее время индексный метод в условиях невозможности жесткого централизованного контроля превращается в инструмент торговли между заказчиком и генподрядчиком, генподрядчиком и субподрядчиком. Таким образом, возникает возможность за счет корректировки сметы субподрядчика постепенно увеличивать стоимость проекта.

Рис.27. Место индексного и ресурсного метода в классификации оценки.

Наверное, банально утверждать, что, хотя от начала перестройки прошло уже 25 лет, в нашем бизнесе все еще наблюдаются хвосты советской парадигмы управления экономикой. Есть позитивные моменты, о которых немало говорится в этом тексте. Самый вопиющий негатив в строительной отрасли, генетический наследник тех времен – это точность экономических, в частности, сметных расчетов. При переходе на укрупненные расценки количество расценок для крупной стройки уменьшается до 300-500. Этого вполне достаточно, чтобы иметь суммарную точность по смете 1-2%, что вполне достаточно и для заказчика, и для подрядчика. В формуле укрупненной расценки выделяются ресурсы, дающие 80% стоимости расценки. Поэтому расценку легко пересчитать на текущий рыночный момент.

Стартовая разработка системы укрупненных расценок требует 1-2 лет работы специализированной команды. Схем разработки примерно такая. В отрасли берется 10-20 выполненных проектов. Обыкновенно, эти проекты выполнялись по традиционной сметной методике. На основе смет и актов выполненных работ составляется применимый перечень единичных расценок. Затем, внутри перечня производится группировка в укрупненные расценки. По каждой укрупненной расценке составляется описание и разрабатывается формула цены. На финише производится тестирование полученной системы укрупненных расценок. Если пересчет известных контрактных цен через новые расценки дает приемлемый результат, то расценки принимаются в работу.

Продолжение следует!