Какие проблемы сегодня у российских застройщиков, которые они, возможно, даже и не осознают? Что в наши дни происходит такого как бы и "невидимого" на рынке, что в дальнейшем может привести к серьёзным потрясениям на рынке новостроек? В чём некоторые серьёзные проблемы текущего положения дел на рыке жилья, новостроек, и в стране в целом?
Будет интересно разобраться. Готов поспорить, кое-что вас точно удивит.
Но начнём в очередной раз по доброй традиции с одного комментария подписчика канала, который и вызвал во мне такие довольно интересные вопросы. И желание поделится ответами на них.
Ну а ответы на них вы узнаете сейчас. Но прежде - откуда "выросли ноги".
Статья - "Возможен ли всё-таки в будущем шок на рынке жилья?".
Интересная статья - про охвативший всех у нас в стране ждунизм.
Если не читали - добро пожаловать после прочтения этой)!
Комментарий подписчика Дмитрия - на скриншоте:
Итак, что же не так с ситуацией у российских застройщиков?
Имею что сказать).
Дмитрий, спасибо за комментарий.
Застройщики - ждуны
"Конечно застройщики ждут. Им что паниковать?"
- да вроде бы кажется, что и не с чего, но - надо бы).
В своё время Кодак и Полароид - мировые лидеры плёночников и моментальных фото - не особо паниковали, ждали себе, что дальше будет, и даже внимания особого не уделяли цифровой фотографии. Когда стала появляться цифра.
До последнего года, пока не обвалились, строили всякие планы роста и планы продаж, годовые отсчёты всякие делали, и т.п.
Когда спохватились, было уже поздно.
Почему же это так произошло 🤔?
Казалось бы, богатые и неглупые люди, крупнейшие мощные компании.
Потому что нет понимания, как это в реальности работает.
Что надо обязательно стараться "ловить" все дальние звоночки. И в жизни. И с рынка в том числе. И знать и понимать, что уже на их пропуске ты может потерять в будущем гораздо больше, чем то, что пытался приобрести, игнорируя их.
Что надо действовать в идеале на "упреждение". А не "бить по хвостам".
Возможно, многим знакомо такое состояние, когда вы чего-то не хотите, сопротивляетесь этому изо всех сил, но это всё равно надвигается, и происходит. В том числе и с вами, а не только с кем-то вокруг. Даже если очень упорно сопротивляешься.
В чем же выход?
Иногда надо не сопротивляться, не упираться, а просто измениться, отойти в сторону, снизить или повысить ожидания. Что угодно - но изменить что-то "снаружи" и/или изменить что-то в себе. Действовать до, а не после.
Но это не так уж и легко, и чаще всего непросто.
В бизнесах добавляется множество и других факторов.
Например, большие бизнесы (любые, а не только крупные девелоперы) - это ещё и огромные структуры, а это априори значит, что есть и вынужденная бюрократия из-за этого. Что также мешает понять проблемы, искажает и ситуацию, и её оценку.
Факторов много, которые приводят к тому, что смотришь со стороны и думаешь:
"Да как так-то? Вроде умные люди."
А вот так. Так что ещё и неизвестно, надо ли уже паниковать застройщикам и банкирам? Они думают - рано пока.
Я вот думаю, что уже и пора. У них же с этой бюрократией существенные решения по полгода, а то и целый год принимаются).
Прибыль или не прибыль
"Продажи, ради продаж - это не бизнес"
- в общем виде это верно, и я никогда и нигде не писал противоположного). Ровно так и есть.
Вы же сами пишите выше: "всему бизнесу хочется больше прибыли, он для этого и существует". Да, основа Б. - это прибыль.
Так и есть. И это, кстати, довольно печальненько для потребителей.
Но.
В вашем примере вариантов продаж в первом случае поступления могут резко упасть в "0".
Потому что просто не продадут необходимое.
Понятно, что это теоретический пример, и в жизни немного не так, и ноля не надо порой, чтобы всё вообще всё-таки рухнуло.
А во втором примере будет хотя бы кэш флоу для выживания, раз уж не прибыль.
В первом случае - итог - банкротство, во втором - выжили.
Про доходность.
Доходность в общем у зрястроев немаленькая. Никаких 5 % в год, и "всего-то 15 % за три года", как кто-то "расписывал" ранее здесь на канале в комментариях.
Могут себе позволить, это да, финансово "потерпеть".
Да, это одни из причин ждунизма застройщиков сегодня - и деньги пока есть, и наценка высока, и нет понимания надвигающейся "грозы".
Но не всё лежит только в сфере финансов. Финансы - это всегда итог всех остальных действий бизнеса.
Мне, как киноману, например, не нужны от ЖК производства Группы Самолёт, например, какие-то общие просмотры под открытым небом кинофильмов по выбору "большинства". Я уже скорее всего их видел. Кроме того, я бы предпочёл за деньги, которые я по факту переплатил вот за подобное, и прочие коворкинги и "услуги" от навязанной УК дополнительную площадь в моей квартире, чтобы из общего зала-гостинной можно было устраивать и полноценный домашний кинотеатр.
И мне многое вообще не нужно от дома и округи, где я живу. У меня везде - коворкинг, и дома, у себя в квартире - тоже.
Ну а кому-то наоборот, всего этого хочется, и всё это надо, я это понимаю.
Но вот эта стратегия "людейвхуди" мне не близка. Как и "пиковская". И от многих сегодняшних застройщиков. Я-то понимаю, что за этим стоит. Одно - та же самая прибыль.
Точнее - попытка содрать её побольше с одной единицы клиента и с каждого лота. Всё. Понимаете?
Потому что нарушена логическая причинно-следственная связь.
Ни вашу жизнь, ни вашу жилплощадь не хотят сделать сегодня существенно лучше. А хотят только больше заработать на вас, повысить "прибыльность" и доходность каждого клиента (вас и меня) для себя, и это первично. А потом уже в попытке вот это как раз и "наскрести", введение всех этих "комплексных наборов" и "пакетов", и такие новшества - это уже вторично, следствие. Потому что без них тупо "не состригается".
Хотя я более того скажу - ещё как и состригается сегодня. Я лично знаю множество историй про то, как после "удачной" покупки и "счастливого" заселения теперь живут в новейших ЖК владельцы квартир.
Такой треш и угар на Дзене не приветствуется, как-нибудь дойду до канала в ТГ, может быть там буду рассказывать подобное, если кому-то интересны такие "картинки с выставки", истории из жизни.
Можно заиграться?
Да, можно.
Я уже не раз постил в разных вариантах графики ценников и цен, где цены в ВЗ и в ОЗ у нас, как это не покажется парадоксальным, "разъезжаются" в разные стороны. Много раз писал про это. И под разными углами" рассматривал. Будете знакомится плотнее со всёй информацией на канале, обязательно попадётся и про это. Вот - из последнего, например.
Удивительное - рядом, как говорится. Интересное положение дел у нас выросло.
Так вот. Есть ключевое на сегодня в сфере новостроек. И ключевая причина. Причина, которая, будучи представлена в неком "графическом" и "векторном" виде, очень похожа на то, что происходит в последнее время с ценниками на первичную жилую недвижимость.
У нас на рынке жилья и в целом, но, в первую очередь, именно в новостройках, теперь всё дальше расходятся вектора ожиданий клиентов - покупателей бетонометров, и не-соответствия этим ожиданиям реальных товаров и продуктов от застройщиков. И уровня их "услуг", и уровня обслуживания самой сделки КП, и на всех этапах взаимодействия далее.
Уже и сейчас ожидания не совпадают с реальностью (левая часть графика). Но гораздо хуже, что этот "разрыв" явно имеет тенденцию к увеличению.
Это ещё один очень важный не совсем напрямую связанный только с ценами на жилую недвижимость фактор, который должен бы заставить застройщиков "напрячься" уже сегодня. Если уж не запаниковать.
Что в ценнике тебе моём
Теперь рассмотрим ценники и "управление ценами".
"Играя" с ценниками в такие игры, как из вашего примера, очень легко "заиграться".
А застройщики и банкиры у нас как раз "заигранные" уже.
Они веруют, что им "фартило", фартит и будет фартить далее.
И в то, что они (ну и все остальные, кто это реально делает - "управляет" рынком жилья, включая законодателей и реально принимающих решения персоналий - должностных лиц) могут управлять рынком на все 100 %.
И в то, что можно просто лепить ценники, например, поглядывая "на конкурентное окружении проектов других застройщиков в локации и в районе" и прочую работающую только на полноценном и развитом рынке "маркетинговые потуги".
Как дети, честное слово).
Всё это работает только в определённых рыночных условиях.
И при определённом положении дел в стране.
На реальном рынке, реально управляемом балансом подкреплённого совпадением ожиданий и реальности и платёжеспособностью спроса и адекватного, качественного предложения.
И на этапе так называемого "роста" экономики. Реально увеличиваются доходы, они растут больше, чем всё, что их уменьшает, и тогда да - ставь ценники и выше.
В общем виде это так работает. Сама экономика стимулирует себя же к росту. До тех пор, пока что-то в очередной раз не сломается.
И любые субсидиарные меры "помощи" любым рынкам это изначально "по науке" реально временная мера.
Но вот на основании того, что у нас "стимулирование" рынка затянулось, делается ошибочный вывод для будущей стратегии, что мы можем стимуляцией достигать каких-то целей чуть ли не бесконечно. Без реальной рыночной, экономической, основы под этим ростом на "вливаниях" ДС в рынок через его игроков.
А остального из адекватного ничего больше не делается!
У нас сейчас буквально остались в одиночестве прямые "разводы вилами по воде" от застройщиков, что будет круто (в мечтах) и жёсткое приземление об реальность у покупателей, когда они впервые видят это вот "своё".
Да ещё и за такие-то бешенные цены. И уже и так недовольный в глубине души покупатель имеет огромные шансы натолкнуться в будущем ещё на одну проблему. Проблему "ну не смогли мы".
Вы позволите?
Клиентам застройщиков последние годы в уши дуют заинтересованные в прибылях и оборотах не менее девелоперов банкиры. Расписывая, что вот эти квартиры они себе могут позволить. Что это заёмщикам по карману.
Но нет, очень во многих случаях, как не удивительно, не могут.
Но именно на рынке кредитования жилой недвижимости сегодня уже сложилась и вовсю работает порочная практика "лапшевания ушей".
И как её следствие вырастает то, что если клиент якобы покупает, точнее так - "покупает", что-то "своё" квартирное, то это на самом деле далеко не факт, что он это реально купил. Не сразу становится состоявшимся фактом.
Потому что теперь далеко не факт, что покупатель жилья в первичке, например, в жизни это реально может себе позволить.
Оглянись вокруг
Вот вспомните и свою жизнь, и жизнь всего-всего своего окружения. Максимально широкого. Мысленно "оглянитесь вокруг"
Всех вспомните - все близкие и далёкие родственники, коллеги, друзья, знакомые, любые "встречные и поперечные". Но об истории чьей жизни вы более-менее знаете. Например, на протяжении хотя бы последнего десятилетия.
Или их "первых" 20 лет - с рождения до 20 - что у них там было в этом начале жизни не только с ними, но и всем их окружением.
И задайте себе один вопрос (или им его протранслируйте): эти люди хотя бы последних (или первых) десять-двадцать лет прожили без каких-то серьёзных изменений (а порой и потрясений)?
У меня вот при довольно большом круге общения я таких смогу перечислить на пальцах одной руки. Одной. У всех остальных - чего только существенного не происходило. И сейчас происходит.
И женились и родили, и развелись, и близкий родственник (порой не один) ушли в мир иной. И работу теряли, и весь доход, и бизнес, и куча других серьёзных проблем.
Вот такая это жизнь - она такая, да, со всеми её пряниками и кнутами.
А я позволю себе напомнить вам и нам всем, в какое время мы живём. Кризис стал практически непрерывным. С 2008 года он ни у нас, ни даже в мире на самом деле не прекращался. Всё эти последние 15 лет "тянется и тянется". Как вы думаете, следующие 15 лет будут у нас лучше?
Вроде как и хорошее в ней, в жизни, постоянно происходит, и много, и больше этого, но и очень плохое, которого всё равно не избежать.
Но даже хорошее порой существенно уменьшает ваши доходы. Хотя бы на время. Порой - довольно длительное.
Потому что так устроена сама жизнь.
А вот люди, и именно у нас, как раз подвержены тому когнитивному искажению, психологической ошибке, что я и описывал недавно в приведённой здесь в самом начале статье под ссылкой.
Они склонны вчерашнее или сегодняшнее утрированное "хорошо" или "отлично" переносить в будущее совсем без "изменений". И, что очень существенный нюанс, не имея при этом никакой хотя бы базовой финансовой подушки. не имея никаких реальных "подстраховок". Каких-либо продуманных вариантов "планов А и Б" и прочего.
То самое наше знаменитое "русское" авось. Ввяжемся, а там уже решим, как, чего, куда и кто.
И вот я, рассматривая и изучая российский рынок недвижимости, в итоге предполагаю со своей экспертной "колокольни", что таким когнитивным искажением и таким "русским подходом" страдают у нас не только покупатели жилья.
Страдают этим и застройщики.
А это может привести к тому, что если они сейчас себе "и в ус не дуют", и не паникуют, то это может вывести нас на тот сценарий, когда реально в какой-то момент может охватит кое-кого и настоящая паника...
Как в своё время все-таки в конечном итоге охватила она и компании Кодак и Полароид.
Правда, этим компаниям паника уже не помогла...
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале: