Хочу наглядно показать случай из практики. И такие проблемы возникают с завидной стабильностью.
Заказчик обратился за оформлением земельного участка под жилым домом. Для этого нужно:
- организовать геодезическую съемку;
- подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- подготовить межевой план.
На первый взгляд стандартная рутинная процедура.
По результатам обработки геодезической съемки и сведений ЕГРН получилась такая занятная картинка:
Синие границы - оформляемый земельный участок.
Фиолетовые границы - смежный земельный участок :392, учтенный в ЕГРН с уточненными границами и площадью.
Оранжевые границы - это два жилых блока :440 и :441.
Эти два жилых блока раньше были одним индивидуальным жилым домом и по решению суда были разделены в натуре на два жилых блока.
Учет границ этих блоков в ЕГРН осуществлялся в разное время.
Причем, первоначально ставились одним кадастровым инженером, а по :440 позже другим кадастровым инженером исправлялась реестровая ошибка в сведениях об описании его местоположения.
Как мы видим по ЕГРН, жилыми блоками (у которых одна стена общая) там даже и не пахнет.
Изначально этот дом выглядел вот так:
То есть, в кадастре сейчас жилые блоки должны были стоять вот так:
Но они так не стоят.
Кривизна учета :441 очевидна, думаю тут дополнительные пояснения не нужны.
А вот по :440 можно сказать пару слов. Увеличенное изображение:
Как видно, для приведения сведения ЕГРН в соответствии с его фактическим местоположением нужно сдвинуть по вектору контур дома и совместить точки 1 с 1а, 2 с 2а, 3 с 3а.
Также выявлено наложение уже учтенного в ЕГРН границ земельного участка :392 на фактические границы оформляемого земельного участка:
В угловой самой широкой точке ширина наложения составляет 0,5 м. Это много.
Более того, есть как наложение, так и пробел между границами, что тоже не есть хорошо.
Итогом мы получаем, что до оформления земельного участка нужно исправить:
- ошибки в сведениях о местоположении границ двух объектов недвижимости :440 и :441;
- уточнить границы смежного земельного участка :392, для чего придется объяснить его правообладателю суть проблемы и согласовать с ним новые границы его земельного участка путем подписания акта согласования границ.
Так же придется объяснять суть проблемы собственнику блока :440.
Учитывая, что один раз он уже исправлял реестровую ошибку в его границах, представляется что с пониманием необходимости исправления той же ошибки в третий раз будут проблемы.
После того, как эти проблемы будут решены, можно обращаться в администрацию за предварительным согласованием предоставления земельного участка и утверждением схемы расположения земельного участка на КПТ.
Можно ли не устранять эти проблемы и сразу обращаться за утверждением схемы?
Да конечно можно.
Но тогда, администрация наверняка откажет в предоставлении участка, т. к. при таком кадастровом учете часть жилого блока :440 расположена в пределах оформляемого земельного участка, что исключает его передачу в личную собственность правообладателя жилого блока :441.
Если же "прицепить" границы оформляемого участка к кадастровым границам :440, то получится что часть земельного участка заказчика, которой он фактически пользуется, войдет в границы участка, который будет оформлен под :440. И его собственник объективно может требовать устранения препятствий в его использовании.
Также, большинство кадастровых инженеров 100% наплюет на пересечение границ с земельным участком :392 и скажут "Так норм, проблем нет. Всегда так делаем".
Потому, что прицепиться к этим границам гораздо проще, чем бегать за собственником этого участка и объяснять почему нужно уточнить границы и устранить это наложение.
Но, такое "всегда так делаем" обычно заканчивается межевыми спорами с необязательно счастливым итогом.
Причем практика показывает, что не "если будет межевой спор", а "когда будет межевой спор".
Будни земельного права как они есть.
