Недавно в новостях увидел, что стоимость аренды квартир поползла вверх, всему виной малый объем предложений. Журналисты даже дали совет, тем кто снимает, если вам предложили съехать или платить больше за имеющуюся квартиру, то соглашайтесь платить больше. Кстати, после этой новости одному из моих клиентов предложили вместо 20 т.р платить 22 т.р. в месяц, он согласился, но не потому, что не захотел искать новое жилье, а потому, что работает через дорогу от дома, а переезд в более дешевое жилье мог стоить дороже, чем выросла аренда.
Но дело не только в том, что уменьшилось количество предложений, но и в том, что влияет на это количество.
Редко бывают случаи, когда люди сдают единственное жилье (например сдают свою трехкомнатную квартиру, а снимают дешевле однокомнатную), чаще всего вторая квартира куплена в качестве инвестиций, зачастую в кредит (кто бы что ни говорил, а я такие поступки поддерживаю, если инвестиции долгосрочные — со статистикой не поспоришь). Но, чтоб купить квартиру, должно быть несколько благоприятных, зависящих друг от друга, обстоятельств:
1. Ключевая ставка.
ЦБ недавно ее поднял, а следом выросли ставки по ипотечным продуктам (если раньше с 2 млн. на 15 лет люди платили около 20 т.р., то сейчас 22-24 т.р. в мес.), помимо ипотечных кредитов выросли ставки и по кредитам для бизнеса, в т.ч. в строительной отросли, что точно не способствует удержанию текущих цен, а значит будет рост цен на новостройки. Рост цен на новостройки — это рост обема заемных средств, а следовательно рост ипотечных ежемесячных платежей, люди будут отказываться от покупок, тем самым это приведет к снижению объема предложений на рынке аренды.
2. Уровень доходов населения.
У многих доходы упали, у кого-то остались на прежнем уровне (можно считать, что тоже упали), у кого-то выросли незначительно. Люди стали перераспределять статьи семейного бюджета с одной полки на другую и излишняя долговая нагрузка существенно может повлиять на благосостояние семьи. Тоже причины для отказа от покупки недвижимости.
3. Благонадежность арендаторов.
Это вообще отдельная история, для многих этот пункт является основополагающим, говорят «Зачем я буду вкладывать свои деньги в покупку квартиры для кого-то? Куплю квартиру на свои деньги, потом ее сдам на первый взгляд хорошим людям, а потом начнется — зарплату задержали, сделайте скидку, войдите в положение у нас ребенок родился, мы забыли коммуналку за полгода заплатить и т. д., а потом и вовсе съедут ни слова не сказав оставив кучу долгов».
4. Высокая стоимость квартир.
Да, у нас стоимость квартир очень большая, порой не понятно ценообразование. В Екатеринбурге и в городах-спутниках застройщик строит дома по одной технологии, только в Екатеринбурге он продает однокомнатную квартиру за 4 млн., в городе в 10 км. от Екатеринбурга такую же квартиру он продает за 3,2 млн., а в 30 км. - за 2,5 млн. Строители получают одинаковую зарплату, стройматериалы стоят одинаково, неужели стоимость земли, на которой построен дом, так сильно влияет?
Отдельно стоит сказать, что на рост стоимости аренды влияет не только снижение объема предложений, но и:
- Сезонность. В конце лета в крупных городах всегда наблюдается рост цен, т. к. в город приезжает много студентов, которым нужно где-то жить (создают кратковременный высокий спрос).
- Снижение доходов арендодателя. Не только у квартиранта могут снизиться доходы, но и у арендодателя, а он это снижение захочет компенсировать за счет повышения арендной платы.
- Коммуналка дорожает. Прямо или косвенно коммуналку платит арендатор, а это тоже можно включать в арендные платежи. Кстати, стоимость коммуналки многих останавливает от инвестиций в недвижимость, т. к. есть риск простоя квартиры, а коммуналку платить все-таки придется.
Как ни крути, а предпосылок к снижению (или хотя бы к остановке роста) стоимости аренды жилья нет.
Еще можно прочитать:
Кто должен платить коммуналку? Арендатор или арендодатель.
Вложение денег в квартиру — бред или здравый смысл? Наблюдение, примеры.
Стоит ли снимать двухкомнатную квартиру с закрытой комнатой по цене однокомнатной?