И вот на злобу дня банальный пример.
После обеда звонок:
- Здравствуйте, вы сопровождаете сделки с землей?
- Да, что у вас за сделка?
- Продаю участок строительной компании, но они хотят сумму в договоре завысить почти в три раза, а настоящую сумму отдать наличкой;
- Сделка опасная, такую сделку в работу не возьму.
Попробовал объяснить, почему сделка опасная.
1) По всем документам стоимость земли будет указана, допустим, 20 млн. А реальная рыночная стоимость 7 млн. То есть у покупателя по первичной бухгалтерской отчетности пройдет расход 20 млн за имущество, которое по рынку стоит в три раза дешевле.
2) Какая сейчас самая опасная тема для всех, которая может прилететь внезапно и неожиданно? Правильно - банкротство контрагента. Не важно, юридическое лицо или физик.
3) Какие последствия банкротства? Правильно - сплошное оспаривание конкурсным управляющим всех сделок, которые хотя бы отдаленно попадают под признаки подозрительных (глава III.1 Закона о банкротстве, статья 61.2 и далее по тексту).
А здесь как раз весь букет подозрительности - и неравноценное встречное исполнение (покупка вещи в три раза дороже, чем стоит) и причинение вреда кредиторам (2/3 цены сделки можно было потратить на оплату долга, а не покупку).
4) Каковы шансы оспаривания такой сделки? Очень приличные. Тут даже юристом не надо быть, чтобы понимать простую вещь - если ты продаешь что-то в три раза дороже, чем оно реально стоит, значит твой покупатель в убытке без вариантов.
5) Каковы последствия благополучного оспаривания этой сделки? Как минимум, взыскание с продавца разницы между "брутто" и "нетто". В этом примере - 13 млн рублей, которые продавец в глаза не видел, но которые с него взыщут и он будет реальным должником. Простым дворовым языком - человек попадет на бабки за просто так.
6) Реальная ли угроза? Реальна. Будет ли банкротство? Может будет. А может и нет. Гадание не мой профиль. Лишние риски тоже.
Надо оно?
Даже мне, юристу. Сейчас проведу эту сделку. Потом продавцу иск прилетит. Кто крайний окажется? Александр Александрович. А почему? А потому что знал и понимал, но не предостерег, не объяснил. Даже если кучу перестраховочных индульгенций подписать от продавца с разъяснением всего и вся. Да черт его знает чем закончится. Зачем мне эти развлечения на старости лет.
Можно ли перестраховаться от последствий банкротства контрагента?
Можно. Продать имущество за реальную рыночную стоимость, указать действительную сумму в документах и провести расчеты безналичным платежом.
Другие волшебные пилюли в подобных случаях мне не известны.
Так вот, судя по тону звонившего, мне не поверили и посчитали как минимум странным типом. Вежливо попрощались со стандартной фразой "Ну мы вам перезвоним если что".
Да и бог с ними. Каждый сам кузнец своего спокойного сна. И финансового благополучия тоже.
А чтобы не выглядеть совсем уж паникером, то вот наглядный пример, находящийся в работе. Дело А47-7265/2022, обособленный спор А47-7265-7/2022.
КФХ купило земельный участок, выделенный в счет земельных паев. А через год продавец ушел на банкротство и финансовый управляющий оспаривает сделку. Причем сделка прошла по рыночной стоимости, плюс КФХ взяло на себя расходы по выделу этих паев. Но все равно оспаривание.
В сложные времена живем, граждане. Неспокойные. И видимо, не скоро они успокоятся, эти самые времена.
Кстати, для тех, кого заинтересовала тема, у меня в блоге есть публикация про опасность банкротства физических лиц при занижении цены в договоре. Суть примерно одна и та же с темой этого поста.
С уважением,