Вот не знаю, то ли плакать, то ли смеяться. Уже настолько до абсурда доходят некоторые наши реалии на рынке жилой недвижимости, что "хоть стой, хоть падай". Эксперты "экспертят", аналитики "аналитят", застройщики "цветут и пахнут", аки розы майские, все такие красивые из себя, и такие успешные, СМИ это всё печатают и передают, а воз и ныне там.
Стагнация, навес нераспроданного, переток клиентов во вторичку и ИЖС, и прочие беды для рынка первичной жилой недвижимости.
Но тем не менее, все озабочены в основном одним. Порой кажется, что у нас всегда и все находятся в непрестанном поиске исключительно одного - "роста". Роста всего и вся, роста везде и всегда, до дней последних донца. Роста вопреки всему, и даже здравому смыслу.
Не замечали? Вот вам ещё один "образчик":
У нас тут на минуточку - падение рубля. Да? Да ерунда! Главное - тут же у нас и рост есть - "всплеск спроса"!
Снова или эксперты, или журналисты запутались буквально в трёх соснах. Или намеренно там "заплутали"? Доллар-то почти под 100 поднялся, да. С этим всё верно. Но вот остальное...
В своих "показаниях" представители СМИ снова рассказывают старую байку-небылицу о том, что якобы "...предыдущие ослабления рубля почти всегда сопровождались всплеском спроса на недвижимость". Жаль их разочаровывать, но придётся.
Всё вот ровно наоборот - почти всегда это или никак не влияло на спрос, или и спрос, и продажи, и, как следствие, цены на жилую недвижимость падали. Почему так, я уже не раз объяснял на канале. Потому что девальвация (как и инфляция, кстати) напрямую на жилую недвижимость не влияет, только опосредованно, и спрос на любые новостройки не повышает существенно уж точно.
И весь этот спрос возникает только в головах той особо подверженных влиянию части наших сограждан, что так любят бежать куда-то и что-то скупать "на панике", как только им сказали "ну, теперь всё, теперь уж точно если сейчас что-то не схватить, завтра это не укупить".
Всплески розового фламинго
Никогда не было никаких особых всплесков, когда был только один этот фактор - падение рубля относительно ВЗ. Когда на него "накладывалось" что-то дополнительное из существенных изменений в стране, реально оказывающих влияние на рынок жилья, то да, какие-то "движения" на рынке происходили. В том числе, и изменения спроса.
Но уж точно не было никаких "всплесков". Всплеск означает что-то значительное, рост хотя бы на какие-нибудь пару десятков процентов или даже больше. Минимум. А не на проценты, как сейчас.
Но по-прежнему кое-кому хочется преподносить всем россиянам в "розовых тонах" текущую ситуацию на рынке жилья в стране.
Со всплесками розовых фламинго, детей заката, спроса.
Это давнее и непроходящее желание всех вынужденных и невынужденных участников процесса, проплаченных и непроплаченных, заинтересованных и незаинтересованных в жилищном рынке в России сторон. И эта музыка заложена в них в самой основе, и будет играть вечно.
Вопрос в том, будет ли кто-то слушать весь этот "оркестр" и хор, поющий одни и те же "мантры".
В обоснование своего заявления в заголовке РБК приводит якобы случившийся в 2020 году рост спроса на новостройки и жилую недвижимость в целом. Случился он будто бы вследствии изменения курса доллара.
А на самом-то деле
Тогда рост спроса случился совершенно из-за другой причины. Точно по другой - потому что мы прекрасно знаем, что произошло это из-за введения льготной ипотеки с очень низким по тем временам процентом в ипотечном кредитовании. Плюс это наложилось на рост гарантий по системе эскроу счетов и ДДУ.
А вот в 2008 и в 2014 годах на фоне падения рубля спрос на недвижимость только снижался. В реально жёсткие кризисные моменты так и бывает. Как пример вспоминаем уже наверное известную почти наизусть информацию по индексу цен в Москве. В ВЗ - долларах:
Есть снижение ценников и индекса цен? Раз падали цены, у нас что - спрос рос🤔? Но тут некоторые скажут - "автор, а что вы всё в долларах? У нас рублёвая зона, всё в рублях! Зачем нам доллар? Мы зарабатываем в рублях, тратим - в рублях, в рублях давайте!". Зачем - я уже писал не раз об этом на канале. Почитайте публикации хотя бы за последние два-три месяца. Но хорошо. Давайте здесь и в рублях:
Снова видим - есть снижения! И даже одно прямо вот "падение-падение" после 2008 года. Как так-то?
Москва - не Россия?
Ещё меня иногда "критикуют" за то, что я чаще всего выкладываю информацию по Москве, столице нашей Родины (хотя далеко не всегда только по ней). Почему слово "критикуют" здесь в кавычках? Потому что если реально критикуешь - то, как известно - предлагай! Но как-то не особо предлагают такие "критики" свои данные. Ну да не страшно, я всё и сам могу).
Вот и не по Москве информация. По всей России-матушке. И снова предвижу "голоса") - "А тогда уж тоже не только в долларах, но и в рублях!". Ну океюшки. Пусть так и будет. Вот сведённые данные в ВЗ и ОЗ по России с 2000 года по март 2023 года (источник):
Что мы видим? В целом да, в рублёвых ОЗ были более плавные снижения-падения, чем в Москве, да и в нашей северной столице, кстати. Но в ВЗ были и точно такие же обвалы. Всё тоже самое, что и в крупных городах.
Что обращает на себя внимание больше всего? Возможно, вы и не заметили, а у нас тем временем "весь мир жилой недвижимости в России буквально перевернулся"! И ключевыми были события 2015 года, после известных событий. И это произошло в основном не в крупных городах, а в "малых" и средних".
Ранее, до событий 2014 года, динамика роста в долларах всегда опережала движения роста и падений в рублях. Это как раз говорит о реальном развитии и росте экономики, с одновременным ростом М2 и доходов населения и бизнеса.
Теперь у нас есть некий разрыв и расходящиеся графики цен на жильё в рублях и долларах, но уже рост рублёвых цен опережает рост в долларах в своих темпах. Это говорит об общей "дутости" не только ценников на первичную жилую недвижимость, и и о некой общей "дутости" экономики.
Которая как бы и "растёт", фиатных фантиков ОЗ в экономике становится "больше", но эти "рост" и "больше" возникают без реального подкрепления развитием всех бизнесов в экономике в общем и, главное, реальных доходов основной массы населения. И отсюда пошло расхождение рублёвого и долларового графиков.
Этот тренд "веерности" и тенденцию расхождения цен в ВЗ и ОЗ я уже не раз описывал и рассматривал. На графиках той же Москвы это просто "лучше видно", чем на представленном выше графике по всей России:
Красным - рублёвые цены, синим - долларовые. Зелёный - ОЗ-евро.
Как видим, выходит, Москва ещё какая Россия. Всё и в Москве также, как во всей стране. И в целом по России также, как в Москве. Ну, понятно, что это я говорю только об общности трендов и тенденций на рынке жилой недвижимости).
И нет никакого особого роста спроса и цен (при отсутствии других стимулирующих спрос причин) при девальвации рубля.
Да и сами эксперты в указанной выше статье на РБК Недвижимость говорят, в частности о том же:
"Ажиотажа ... не будет - ослабление рубля в последние годы уже не является шоковым явлением, поэтому резкого притока наличных на рынок недвижимости ожидать не стоит", - считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева".
Или вот:
"Влияние минимально".
Ещё? Вот, пожалуйста:
"К примеру, ослабление рубля этой весной и в июне шло на фоне постепенного восстановления рынка. Резких скачков спроса даже в дни заметных курсовых колебаний зафиксировано не было" - эксперт компании "ЦИАН.Аналитика" Елена Лапшина.
Рынок "восстанавливается" после ударов 2022 года и спада и обвала спроса и продаж начала 2023 года. Но как тут на всё это влияет курс рубля к доллару? Да очень "незначительно". "Минимально", "без резких скачков".
Вопреки здравому смыслу
Но это же не имеет значения?
Главное - заголовок должен быть "правильным".
Чтобы формировать "желательные" ожидания у людей. Чтобы россияне все разом "запереживали": "Ой, да что же это творится? Доллар поднимается! Тут вон оно что, всплеск спроса! И всё в будущем теперь будет не лучше, а хуже! Усё подорожает, так что пора бежать и хватать!"
Да, некий небольшой рост имеет место быть. И в выдаче ипотечных кредитов тоже. Но только относительно падения прошлого года). И этот рост спровоцирован и ростом продаж во вторичке и ИЖС, основанных именно на ипотеке. На которые как раз и увеличились выдачи займов в первой половине 2023 года.
Но есть же рост выдачи ипотечных займов! Ну да, что-то есть.
Но вызван он совсем другими глобальными причинами.
Я уже рассказывал про них недавно: Сбербанк и часть других системообразующих банков и дом.рф улучшили условия выдачи ипотечных кредитов, как бы "подзабыв" про ограничения, введённые ведомством Эльвиры Набиуллиной. Вот здесь у меня есть целая статья об этом. Почитайте после этой, если интересно узнать реалии.
Плюс заёмщикам предлагали "поторопиться", а то лимиты заканчиваются, и вроде как не факт, что при их исчерпании льготную ипотеку продлят. Но теперь и этот вопрос "снят" - недавно сам Президент РФ Владимир Путин на последней встрече по обсуждению положения дел в строительной отрасли сказал, что льготные программы будут поддержаны и после окончания выделенных на текущий момент средств.
Уже настолько привычная игра в "качели" стандартного "развода" в стиле "всё завтра будет (хуже, лучше)" - вставьте любое слово из этих двух. И играйте на страхах и "болях" покупателей-заёмщиков, как говорится. Как учат всех делать доморощенные наши "продвинутые маркетолухи".
Что-то чем больше и дольше читаешь нашу "прессу", тем меньше желания продолжать это делать😣...
А что же рубль?
А рубль - да, передаёт всем нам "привет" перед подготовкой к "прыжку" за 100. Сегодня - 97,28 рубля.
С 11 августа прошлого 2022 года (когда было 60,45 рублей) прирост за год составил "всего-то" 61 %. То есть мои утрированные 100 тысяч ВЗ в рублях принесли мне годовую доходность на текущий момент в 60+ %.
Покупал я их как раз под 60 (но когда официальный курс был около 50+). И теперь я стал "богаче" в рублях на 60 %.
А вы говорите - купи квартиру, и зарабатывай на аренде аж цельных 5-7 % годовых. Правда, ещё не факт, что именно столько вы получите на аренде теперь. Если учесть вот реально всё-всё, а не только обязательный вынужденный косметический ремонт после сдачи в найм.
Квартира vs ВЗ в 2023
"Покупка квартиры - это же выгодно!"
И своя (то есть именно вы платите все налоги, страховки и счета ЖКХ, ЖКУ и прочие хотелки УК и всех остальных "желающих" снять с вас деньги за обновление счётчиков, например). И не пассив (требующий дополнительных расходов и генерирующий убытки), а актив (приносящее доход что-то, имеющееся у вас на "балансе").
Как хорошо, что я этого всего не слушал. Не хотел я покупать квартиры ранее, и теперь пока не хочу. Почему - я уже объяснял подробнее не раз, самое недавнее - вот тут.
Сидел бы сейчас в бетоне, и вытирал бы слёзы счастья нервничал бы и переживал, как там да что будет, и на чём сердце успокоится, как минимум. А я говорил не раз, что надо выходить на кризисы в деньгах, а не в собственности. Прогореть-то всегда и во всём можно, это да. Но есть и ещё важный фактор. В кризисы виртуальные новостройки из "гуано и палок" на самом деле "бесценны". Бесценны в смысле не имеют реальной ценности. Они же вообще становятся во многом практически виртуальными. Почитайте. Хотя квартиру купить сейчас я могу в целом реально выгодно.
Но, пожалуй, "отщипну" я, наверное, чуть своих ВЗ-шек, да закуплю за рубли по новому курсу тур куда-нибудь на недалёкое будущее. Чтобы скрасить наступление осени с её грядущим всеобщим повышением цен, которое все так прямо вот ждут да не дождутся. И теми проблемами, что она нам принесёт. Которые, вот увидите, обязательно нагрянут.
Ещё и останется переложить в дальнейший "рост" часть "выросшей" дельты. А не будет дальнейшего роста ВЗ? У меня и ОЗ рублёвые есть на депозитах уж точно выше 7 % годовых. Да и прочие ОЗ имеются.
А насчёт квартир всё-таки подожду. Не время ещё.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале: