В прошлом посте мы разобрали, что будет с рублем. А сегодня комплексно разберем рынок недвижимости. Начнем с обзора и вводных, а потом перейдем к возможному сценарию развития событий. Читайте до конца, чтобы сформировать целостную картину!
Важные вводные:
- Повышение ставки Банком России создает сильную разницу в ставках между льготными и НЕльготными программами. Например, при простой покупке вторички - разница теперь очень серьезная
- На текущий момент разница в ценах между первичкой и вторичкой тоже увеличилась. Для примера можно посмотреть данные Домклик.
Вот апрель:
А вот за последние дни:
Разница в ценах усилилась и такая разница НЕ является долгосрочной нормальностью для рынка
- Парадоксально, но именно с разницей в ценах хочет бороться Банк России. Подробно писал тут. При этом, именно подъем ставки эту разницу и поддерживает…
- Это усугубляет тезис о том, что текущий покупатель жилья покупает НЕ квартиру, а размер платежа. А столь очевидный разрыв цен показывает, что без стимулирования (льгот) покупатели брали бы жилье куда менее охотно
- В эти месяцы на рынке заключалось рекордное количество сделок на фоне ослабления рубля, но такой всплеск спроса может быть нивелирован описанными далее событиями
Что происходит с ценами:
Сначала смотрим в рублях. Вот скрин:
- Примерный ценовой пик в рублях рынок недвижимости зафиксировал весной 2022 года
- После НЕ наступления шок-факторов и на фоне планомерного ослабления рубля, рынок стабилизировался в рублях с зимы 2023 и по текущий момент
- В последние месяцы - цены показали умеренный рост, на фоне возросшей потребительской активности и реактивного ослабления рубля. Люди по привычке несли деньги в бетон
Куда важнее и показательней картина в валюте. Вот скрин:
- Ценовой пик в долларах рынок показал летом 2022, на фоне аномального переукрепления рубля
- Далее, на фоне ожидаемого нами ослабления рубля, цены на недвижимость в долларах отправились в крутое пике
- Весь рост цен в валюте этих лет - недвижимость проиграла. Отдалим картину, вот скрин:
Цены на недвижку в валюте устремились на уровни 2016-2019 года
- Советую посмотреть мое видео, которое я записал перед падением цен, где предупреждал о том, что цены в долларах сильно упадут. Некоторые применили эту информацию и для них квартира стала на треть дешевле. Вот ссылка на видео
Что будет влиять на рынок дальше:
- В базовом сценарии, который я озвучил на пике валютной паники - мы увидим стабилизацию валютного рынка в осенне-зимний период, которая по факту уже началась
Мотивация покупки недвижимости, чтобы “спасти кровные” от ослабления рубля, вероятно, ослабнет
- Банк России НЕ отказывается от своей позиции по постепенному ужесточению ипотечного рынка для стабилизации цен
Дополнительно с 1 октября будут действовать новые риск-требования для ипотеки. Банки менее охотно будут выдавать, темпы выдачи снизятся.
Что в итоге:
- Действия Банка России ужесточают выдачу ипотеки, что снижает спрос на недвижимость. У них есть долгосрочные планы по снижению разницы между первичкой и вторичкой, а также постепенному сворачиванию льгот. Это может приводить к планомерному снижению цен на первичку, особенно в перегретых регионах
- Стабилизация валютного рынка уберет панические покупки недвижимости для спасения денег
- При таком сценарии - вероятна дальнейшая скромная динамика рынка в рублях, в долларах цены уже скорректировались
- Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости в этот период останется невысокой. Очевидны факторы снижения спроса, а непроданных квартир по-прежнему много. Новые витки ослабления рубля в следующие годы могут снова снизить цену недвижимости в валюте
- Мое мнение из этого видео том, когда покупать/брать ипотеку - остается актуальным!
Отдельная тема - влияние возможных гео и внутриполитических событий на рубль/недвижку/рынки...
Если интересно поговорить об этом, то ставьте пальцы вверх! 👍
⚠️ Я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!