Вчера на эфире общались про недвижку. Сегодня я хочу дополнительно раскрыть эту тему. Есть очень важные соображения, поэтому читайте до конца. И покупателям, и продавцам, и инвесторам будет полезно!
Посмотрим на текущие вводные:
- Первичка во многих регионах стоит значительно дороже вторички (вот пример данных для наглядности), а вторичка много где просто без движения.
- Первичка, например в Москве, продолжает ужиматься в площадях, квартиры становятся меньше.
Почему люди покупают первичку, а не вторичку?
На вторичном рынке часто уже и квартира готова и не надо жить в стройке пару лет и инфраструктура есть, да и площади с качеством часто лучше!
Но, многие выбирают первичку, потому что льготная ипотека и другие меры стимулирования. Люди покупают не квартиру, а размер платежа.
На всем этом хорошо зарабатывают застройщики, которые снижают площади, повышают цену метра и пользуются программами стимулирования.
Текущая ситуация показывает 2 вещи:
1. Это отдаляет реальность на рынке от изначальной идеи льготной ипотеки - кризисной меры, для стимуляции спроса и повышения доступности жилья. Об этом на днях говорила Набиуллина.
2. Диспропорция в ценах (когда первичка сильно дороже вторички) и массовая ориентация покупателя на размер платежа, а не на цену - говорит о том, что покупателю тяжело позволить себе жилье и без подобного стимулирования он бы зачастую просто не покупал.
Это вызывает экономические риски для системы:
В случае кризисных/шоковых явлений в экономике - покупатели “размера платежа” могут начать не осиливать эти платежи. В таком случае банки получат себе на баланс квартиры, которые нужно будет как-то реализовать.
При кризисном явлении сдать или продать эти квартиры по хорошим ценам будет непростой задачей. Этой темы Банк России касался тут.
Банк России, вероятно, будет планомерно остужать рынок, а цены корректировать:
- В этом материале я говорил о планах Банка России по сворачиванию льготной ипотеки и переходу на адресные программы, в том числе на вторичном рынке, для ликвидации диспропорции в ценах.
- Говоря о диспропорции, я сейчас НЕ говорю о росте вторички до уровня первички. У покупателей и рынка на данный момент такой возможности нет.
- Банк России с 1 июня пересмотрел риск-требования по долговой нагрузке и кредитам, продолжает политику удорожания ипотеки (с 1 мая тоже повышал требования). Далее, требования могут ужесточаться. Действуют планомерно.
- Не забывайте, что вероятность повышения ставки Банка России, особенно с учетом того, что произошедшее ослабление рубля может еще подстегнуть цены, остается высокой. Писал тут и тут.
Что в итоге?
- Аргументы в стиле “напечатают денег, будет инфляция, недвижка улетит” я не считаю серьезными. Хорошо, будет инфляция, а люди будут соразмерно этой инфляции больше зарабатывать? Если нет, то вместо базовых потребительских товаров они начнут покупать бетон, при такой логике? Деньги печатали, инфляция была, а рынок стагнировал в 2015-2018. Аппетиты 2020-2021 стоит поубавить.
- В долларах цены уже ощутимо скорректировались и если вы смотрели мое видео, то могли сэкономить почти 30% на покупке недвижимости. При текущих вводных - основная часть путь коррекции цен в валюте, вероятно, пройдена.
- В рублях цены приступили к стагнации. Драйверов для дальнейшего ощутимого роста первички сейчас не видно, а для умеренного снижения/стагнации проглядываются. Вторичка уже снизилась и потихоньку оживает, но пока скорее временно. С точки зрения инвестора, рынок сейчас не выглядит интересным. По ипотеке обязательно посмотрите мое видео.
- Реализация любых новых геополитических рисков или потрясений будет лихорадить рынок. Лето - низкий сезон в недвижке, а потом будет осень, где уже могут быть более яркие геополитические движения. Но это тема отдельно поста...
Я постарался уложить много важных мыслей про рынок недвижимости в этот пост для вас.
📣 А вы напишите в комментарии, что сами думаете про недвижку сейчас?
Навигатор по каналу | Мой YouTube
ВАЖНО: я никогда НЕ пишу вам в личку и никуда НЕ зову вас в комментариях!
