О котором я писал буквально только что вот в этой публикации.
Секрет надо бы вообще писать в кавычках, потому что это и во многом секрет полишинеля, и вообще ничего секретного в нём фактически и нет.
Одна новость от Сбербанка позволяет почти всё расставить "по местам". Всё просто и тупо. Ничего по сути секретного. Но не всем пока понятно, как и почему такое может быть?.
Будь проще
И люди к тебе потянуться. Как известно из мудрости народной.
"Мучения" банков и девелоперов "как продавать сегодня?" в очередной раз уже в начале 2023 года после провальных первых месяцев привели их на "старую, протоптанную дорожку".
И очередной выход в очередной раз был найден. В "непослушании".
Банки совместно с застройщиками просто решили не следовать рекомендациям ЦБ по выдаче ипотек.
Настоятельным рекомендациям, замечу. Со штрафными санкциями и прочими "опасностями", поджидающими на этом тернистом пути "ослушания" Банка России.
У банкиров и застройщиков появилась ещё одна "жизнь", как в компьютерной игре?
Нет, скорее как раз просто-напросто стоит явная задача "распродавать любой ценой" корявенькие бетонометры застройщиков. Пока лето-жара-огонь и меньше плесени и луж от протекающих крыш в застоявшихся без покупателей корпусах построенных ЖК.
А возможно, всё так и было задумано? Есть такой российский фильм - "Изображая жертву". Так может и банки с застройщиками должны только изображать "жертвенность" и послушание, а сами будут продолжать тем временем делать то, что они хотят и что считают нужным?
И при этом вся борьба за условия кредитования была лишь спектаклем?
Но при этом все главные герои и вся "массовка" участвующих со всех сторон должны были обязательно изображать "жесткое противостояние строительного и финансового лобби".
Ещё буквально в апреле этого года я писал в статье "Достучаться до небес" о том, что после провалов первого квартала 2023 года в дело вмешался и Президент РФ Путин, который отметил, что есть "дисбалансы" на рынке жилья, и явно происходит "так называемое затоваривание" в новостройках.
Казалось, тогда идёт реальное противостояние Минстроя и ЦБ совместно с финансовым блоком в Правительстве РФ.
Нельзя выживать сейчас за счёт того, что завтра вообще не будет. Говорили одни.
Нельзя рушиться сейчас, тогда и завтра вообще не будет, отвечали другие.
Казалось - непреодолимые противоречия.
Теперь уже ясно - какое-такое там было противостояние? Какие-такие противоречия. Рынок надо спасать любой ценой, но - без снижения цен. Вот и всё. Такое себе противостояние. И его результат налицо. Теперь противостоящие друг другу ранее силы играют если не "в одну калитку", то на одной "стороне поля". Или будут ещё новые раунды и обратная связь от ЦБ?
Страх потеряли
Ну, если и будет, то когда-то потом. А пока ни банкам, ни зрястройщикам уже "не страшно". Они взяли, и снова "поменяли" игру. В этот раз далеко не полностью. Всё-таки пытаясь в основном находится "в рамках". Но будто и нет былых страхов от введённых для них ограничений.
Или их "страхи" пересиливает что-то более существенное.
Например, неизбежное падение в финансовую пропасть. Которое случится, если следовать рекомендациям и, главное, не распродаваться. Не находить сегодня новых и новых клиентов на всё новые и новые бетонометры.
Во все тяжкие
Теперь на рынке новостроек банки в связке со своими и и остальными девелоперами (а практически у каждого крупного банка есть обязательно "свои" застройщики, не всегда может быть полностью "карманные", но уж точно тесно связанные узами бизнеса).
И вот снова был выбран путь "Мальчиша-Плохиша", как бы и нарушающего правила, но как бы теперь это - "можно".
Всё начинает возвращаться "на круги своя" в части определённого небольшого размера первого взноса, малых процентов по некоторым вариантам ипотечного кредитования и прочих "прелестей" ипотечного кредитования прошлого, 2022, года.
Но это же хорошо, скажете вы. Меньше - это же лучше. Да я и не против. Только зачем тогда вообще было весь "огород городить" и весь этот цирк заставлять "зажигать огни"?
Ограничения от команды Эльвиры Набиуллиной действуют уже не первый день.
Но я, например, по-прежнему вижу рекламу сайтов региональных застройщиков с "ипотекой" даже не в какой-нибудь 1 %, а в реальные 0,1 %. "Теперь это доступно и в нашем регионе!" - гласит одна из реклам.
И первый взнос "по договорённости", гласит другая. Но не более 10 % от ценника, зачем больше? ЦБ РФ так велит? Ну, а мы вот так сделаем всё равно.
Но ладно, ведь это кто-то из "мелких" и региональных. Может, это у них "фишка" для привлечения и наживка просто для приманки потенциальных покупателей. А там на деле всего одна такая ипотека, под которую денег на резервы хватит, или там какие-то десять. Или вообще ничего подобного на самом деле. В реальности - всё не так.
Ну, казалось бы - "мелочь", и "мелочь". Пусть "порезвятся" на просторах страны.
И Серёжа тоже
Но нет. Монстры тоже включились в "вспомнить всё что было". И без Серёжи них не обошлось.
Я уже упоминал как-то, что с недавних пор уже и Сбербанк, например, выдавал льготную семейную ипотеку под 4,9 %. То есть давал субсидию как бы от себя.
Но на самом деле под эту "лавочку" просто снова поднимались на конкретные лоты ценники, да и вся недолга.
При этом и Сбер, и многие "позволяли" себе и 15 % ПЗ. И не только это.
Но вот и ещё новость:
С завтрашнего дня - 4 августа 2023 года - семейную ипотеку в крупнейшем ипотечном банке страны можно будет взять уже под 4 % годовых, а не 4,9 %, как ещё недавно, вместо 6 % стандартных.
Общую льготную - под 6 % вместо 8 % общих установленных ранее, после повышения предыдущего уровня. Ипотека для айтишников теперь будет от 3 %.
А это уже довольно серьёзно. Это уже - объёмы. Это уже - "большой соблазн" для многих. Возможно, у многих прямо сейчас уже "зачесались руки" подписывать документы на этих условиях.
Но и это ещё "не край".
У некоторых застройщиков я видел разные варианты и по 2 %, и даже от 1,5 % и до 1 % ставок, и это прямо сейчас, уже в августе текущего года.
Это даже не ипотека от ГК ПИК и её последователей, которую я как-то разбирал, где 1 % - первый год, второй год - 2 %, и так далее.
И да, первый взнос теперь у Сбера будет всего-навсего от 10 %.
Гуляй, рванина!
Но и Сбербанк, и ВТБ в своих "нововведениях" не одиноки. Гуляют все! И на всё! Например, вот недавно "Страна Девелопмент" запустила на ряде своих проектов "Кэшбэк Страны".
За покупку до 30 ноября будут давать - внимание- баллы! А эти баллы, когда-то потом, позже, когда уже сдадут комплекс, покупатели смогут использовать для оплаты счетов ЖКХ. При этом УК будет от застройщика, а тарифы, возможно, как раз "прирастут" на количество баллов...
Я эти кэшбеки уже разбирал... Например, кэшбэк как кажется аж в 15 % от ПИК - вот здесь. Что там с этими историями "не так", уже рассматривал.
Но и кэшбэк теперь "возрождается". И траншевые ипотеки кое-где стали в рекламах "всплывать". Все варианты объегоривания - в гости к нам!
Так что всё будет! Более того - всё будет просто офигенно! Как раньше!
Вопрос, правда, - у кого? Я вот знаю ответ. Но он покупателям жилья российского не понравится...
Новая стадия
И всё это - так и не ушедшая, как видно, с рынка жилой недвижимости, старая "болячка", и её новая стадия старой и уже глубоко поразившей рынок строительства многоквартирного жилья болезни под названием "схематоз". Которая снова поразила рынок первичной жилой недвижимости.
Как я и прогнозировал ранее, опять все девелоперы пустились во все тяжкие, снова погрязнув во всяческих вариантах "схематоза", процветающего на рынке первички.
На минуточку, мы же помним - вот буквально только что была в конце июля повышена ключевая ставка. Повышена существенно, до 8,5 %.
И буквально две-три недели назад уже тот же Сбербанк изменял условия "в лучшую сторону". Вопреки повышению.
И не смотря на это - вот такие очередные "нововведения" от Сбербанка. Герман Греф получил по "старой памяти" и по принадлежности к "своим", к "либеральным экономистам", особые преференции и некий карт-бланш от ЦБ РФ?
Возможно. Но думается, всё проще.
Первичны всё-таки экономический базис, и основы работы бизнеса.
Тот же Сбербанк кредитует огромную часть жилищного строительства, точнее - собственно застройщиков, обеспечивая проектное финансирование, и не только. ВТБ и далее "вниз" по таблице рангов все остальные банки также теперь "завязаны" в системе эскроу счетов.
Оставить банки через какое-то время с кучей проблемных активов? Нет, это не комильфо и не наш путь. Лучше эти проблемы повесить на конечных покупателей. Заманив их в общую связку будущих покупателей И возможных будущих "пострадавших" от сложностей в бизнесах, в стране и в мире.
И снять при этом какую-то "лишнюю копеечку" также не помешает.
Плюс никто не запрещает по-прежнему пытаться поднять ценники то тут, то там - у нас же "рыночек". Поднимать не на 25-30 %, как ранее, а так, поскромнее. Или как-то ещё "полюбовно" решать вопрос взаимозачётами и прочими "ответвлениями "различных схем общего схематоза банкиров и застройщиков. Вариантов - масса. преград - фактически никаких.
Вот и весь секрет успеха. Одной рукой устанавливаем правила. Второй их сами и нарушаем.
А как итог все подобные "телодвижения" от банкиров и девелоперов на рынке бетонометров и "подтянули" в 2023 году за первые семь месяцев в новостройки довольно значительное количество заёмщиков. Снова.
Число которых уже превысило на 15 % даже показатели первых 7 месяцев 2022 года, до того самого большого по количеству выданных ипотечных кредитов года, как радостно сообщают российские СМИ и все заинтересованные лица. А как же высокий процент закредитованности за 80 % от доходов почти у 50 % заёмщиков? Выходит, "пока не страшно". Всё-таки "пересилило" вот это: пока накидывай без разбора, а там ужен разбираться будем.
А повышение ценников на фоне вроде бы как "улучшения" условий по кредитным ставкам позволило поднять и средний размер выданных ипотечных кредитов. Что "поднимает" ценник в отчётах и в пересчёте на квадратный метр новостроечного жилья. Для новых отчётов - и продажи идут, и цены - растут! Ну, не красота ли?
Всё это уже позволило заявлять о том, что "бьём прошлые рекорды!"
Вопрос - какой ценой, и в итоге - за чей счёт.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость, публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил или впервые оказался на канале: