На примере 2 новых районов Екатеринбурга сравниваем цены первичного и вторичного рынка жилья и опровергаем миф о разнице в 40%.
Ранее мы неоднократно объясняли в чем ошибка в статистике, которую публиковали ЦБ РФ, а позже Сбер, говоря о разнице между первичным и вторичным рынком в 40%. Основная проблема в том, что у коллег выборка данных для первичного и вторичного рынка пересекается лишь частично. Для сравнения надо брать территории, где эффективно функционирует и вторичный рынок и первичный. Нельзя сравнивать сельскую местность, где есть вторичка и мегаполис с новостройками.
Для оценки мы взяли района Екатеринбурга – Академический и Солнечный. Два новых района города с однородным жилым фондом, большим объемом предложения как на первичном, так и на вторичном рынке.
Первые дома в Академическом были сданы в 2009 году. С тех пор каждый год новый район пополнялся на 100-200 тыс. кв. м. Сегодня в районе уже построено более 2 млн. кв. м жилья, а в стадии строительства находится более 600 тыс. кв. м.
Первые дома в Солнечном были сданы в 2015 году. Темпы строительства жилья на этой территории не такие высокие, как в Академическом. За все годы в Солнечном было построено почти 400 тыс. кв. м. В стадии строительства находится более 100 тыс. кв. м. При этом уровень цен на квартиры в Солнечном достаточно быстро вырос, обогнав не только показатели Академического, но и средней цены по Екатеринбургу.
Текущая разница цен в районах не такая большая, как часто говорят в СМИ. Для Академа – 9%, а для Солнечного почти незаметна – около 3%. Это средние показатели, которые не учитывают торга на вторичном рынке. Но, даже с учетом этого, разница в ценах не будет разительно высокой. Покупателю необходимо оценивать весь массив предложений на рынке, как на вторичном, так и первичном, сужая выбор до конкретного района или нескольких кварталов.
Потенциально разрыв цен может быть больше, но квартир на вторичном рынке пока немного. А конкуренция на рынке новостроек, напротив - рекордно высокая.
Статистика по ценам рассчитана по двум источникам:
- Актуальные данные по рынку новостроек - аналитическая платформа bnMAP.pro. Цены рассчитаны по реализованным в стадии строительства квартирам (по ДДУ).
- Вторичный рынок рассчитали по БД УПН. В данном случае это цены предложения и фактические сделки могут проходить ниже с учетом торга.
Темы роста цен на новостройки в последние годы были заметно выше из-за контрастных условий по ипотеке. Ставки на новостройки заметно ниже из-за льготных программ и субсидий со стороны застройщиков.
Михаил Хорьков,
региональный партнер аналитической платформы bnMAP.pro
руководитель аналитической службы УПН
