В 2017 году АО выкупила свои ценные бумаги у двух акционеров, рассчитавшись с ними 14 объектами нежилой недвижимости, которые составляли 40% площади имущественного комплекса.
Тут же двое бывших акционеров АО открыли ООО и внесли туда в качестве уставного капитала эти самые 14 объектов.
В 2019 году АО через суд признает сделку по покупке у двух акционеров их ценных бумаг в обмен на 14 объектов недействительной.
Но! Не просит при этом вернуть себе в собственность объекты недвижимости и взамен отдать купленные ценные бумаги.
Этим пользуются два владельца ООО, которые переоформляют эти объекты снова на себя. И... все!
Последующие суды по возврату 14 объектов в свою собственность АО проигрывает.
В качестве утешения,
АО подает новый иск к ООО с требованием взыскать как неосновательное обогащение сумму 40% расходов по содержанию здания, а также расходы по аренде земельного участка, пропорционально общей площади принадлежащих ООО помещений в период с 2018 по 2019 года.
Дело в том, что по договору ООО должна была платить за все вышеперечисленное АО, которое заключило договора на обслуживание всего комплекса зданий с обслуживающими организациями. Сумма долга 3 370 015 руб. 56 копеек.
Но ООО ничего в этот период не платила.
Что решили суды
Арбитражные суды все трех инстанций в иске отказали:
1. Вступившими в законную силу судебными актами сделка по передаче ответчику в собственность спорных помещений признана недействительной.
2. В связи с чем у него не возникла обязанность по их содержанию.
Тогда АО подала жалобу в Верховный суд РФ (ВС РФ)
Позиция ВС РФ
1. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. Собственники помещений, расположенных в здании (жилой/нежилой недвижимости), обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения
(по аналогии с нормами жилищного законодательства о расчете такой платы, исходя из площади, находящейся в собственности).
3. Само по себе признание судом недействительной сделки в условиях, когда не применена реституция, автоматически не влечет восстановление права собственности продавца на спорное имущество.
4. Судебными инстанциями расчету суммы задолженности и представленным истцом документам в подтверждение расходов не дана надлежащая правовая оценка, равно и как заключенному между АО и ООО договору от 09.01.2018 №01/2018, согласно пунктам 4.1, 4.2 которого общие расходы учитываются как расходы сторон в пропорции 60% и 40%. ООО компенсирует АО 40% расходов, осуществляемых с 01.01.2018 по следующим договорам: аренды земельного участка, энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора.
5. Отказывая в иске на том основании, что сделка по передаче объектов недвижимого имущества в собственность ООО признана недействительной,
суды не установили обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, исходя из предмета и оснований заявленных требований, не определили правильно нормы права, регулирующие правоотношения сторон, подлежащие применению в рассматриваемом случае.
Решение ВС РФ
1. Все решения и постановления по делу отменить.
2. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города.
Источник Выводы
Интересно позиция суда, который привязал статьи ЖК РФ, относящейся к жилым объектам, к коммерческой недвижимости.
Ну и как выносили решения суды, отказывая во взыскании средств за оплату содержания зданий с – на тот момент –собственника этих зданий, не совсем понятно.
Точнее, вообще непонятно.
___________________________
В телеграм - канале “Риэлтор не нужен!” много других материалов и наблюдений, которые не проходят по формату и/или цензуре на Дзен.
Подписывайтесь и получайте интересную информацию о рынке жилой недвижимости прямо сейчас!
