Независимо от того, приобретается квартира для постоянного проживания или с целью инвестирования, важно обращать внимание на то, чтобы она была комфортной и ликвидной. Сегодня мы решили рассмотреть два наиболее доступных для потребителя варианта жилой недвижимости – студии и комнаты в коммунальных квартирах. Что их объединяет и в чём их принципиальное отличие?
Когда появились
- Коммуналки
Первое упоминание о квартирах, где одновременно проживали несколько семей, не соединённых кровным родством, относят к началу XVIII века. Большие хозяйские помещения делились на так называемые углы, иногда при помощи дополнительных стен, а чаще посредством лёгких перегородок или даже занавесок. Кухня, как и у современных коммуналок, была общая, а туалет мог находиться как на лестничной площадке, так и на улице. В таких условиях могли совместно сосуществовать самые разные люди. Чуть позже, в эпоху промышленной революции в России и Западной Европе комнаты в одной квартире могли занимать люди схожих профессий и увлечений. А в эпоху Советского режима некогда барские хоромы отдавались рабочему классу исходя из нормативов на отдельно взятого человека, согласно которым ни один квадратный метр не должен был пустовать.
- Студии
Этот формат жилья гораздо моложе коммуналок. Он получил большое распространение в густонаселённых американских городах в начале XX века, а также пришёлся кстати в Европе. Более того, считается, что архитектурно-планировочное решение для квартир-студий было разработано немецким архитектором Людвигом Мис ван дер Роэ в Германии в 1920-х. Тогда это были каркасные дома без внутренних перегородок в квартирах. В 1960-е годы склонность к минимализму была подхвачена архитекторами Советского союза, появились так называемые комнаты гостиничного типа (КГТ), которые представляли собой жилое пространство с обособленным помещением санузла. Кухонь там не было, поскольку практически ко всем зданиям, состоящим из КГТ, примыкали одноэтажные пристройки – столовые. С тех пор студии существенно трансформировались, и с начала 2000-х их популярность стала вновь возрастать.
Где найти сегодня
- Коммуналки
Несмотря на то, что многие считают коммунальные квартиры пережитком прошлого, они всё ещё продолжают составлять неотъемлемую часть жилого фонда российских городов. Особенно это заметно в Петербурге. Согласно официальным данным, на начало лета 2023-го года в Северной столице насчитывалось около 62 тыс. коммунальных квартир. В основном они сохранились в центре, но есть и те, что находятся на периферии, в бывших общежитиях. Для примера, в базе ЦИАН самый дешёвый вариант комнаты в коммуналке в Центральном районе стартует от 1, 45 млн рублей (11 м2).
- Студии
Квартиры-студии в наше время можно найти в любом современном жилом комплексе, независимо от его класса и местоположения. Однако в центральных районах подобных предложений встречается мало: ввиду отсутствия свободных пятен под застройку новых объектов вводится мало, а в тех, что появляются на рынке, квартиры с небольшой площадью раскупаются в первую очередь. Минимальная цена на студии в центре начинается от 3,5 млн рублей.
Уровень комфорта
- Коммуналки
Современная коммунальная квартира сильно не отличается от тех, что были распространены в советское время. Единственное различие – сегодня все комнаты находятся в частной собственности. Таким образом, в одной квартире может насчитываться до 10 и более владельцев квадратных метров. Конечно, все они одновременно могут не проживать в своих комнатах, но, приобретая такую недвижимость для жизни, стоит помнить, что так или иначе вам придётся делить с кем-то санузел и кухню. В лучшем случае не надо будет стоять в очереди к плите, как это было раньше в некоторых перенаселённых коммуналках. Уборку, ремонт мест общего пользования неизбежно нужно обсуждать с соседями, а уж сговорчивые они окажутся или нет – прогнозировать сложно.
- Студии
Квартиры-студии лишены этих недостатков. Сегодня в них есть всё для автономной жизни: спальное место, обеденный уголок и необходимые удобства. Выбор метража зависит от финансовых возможностей каждого. В отдельных ЖК он может доходить до 47 метров. Однако, как отмечают эксперты, в большинстве случаев человеку достаточно гораздо меньшей площади для комфортной жизни. Ведь такие квартиры не приобретают семьи с детьми, зато часто рассматривают студенты, молодые пары, специалисты, которые часто приезжают из других регионов в командировку. Тогда на первый план выходит локация – расположение в историческом центре города, рядом с метро, и максимальная эргономичность в обустройстве помещений.
Поэтому уже более пяти лет особым спросом у местных жителей и покупателей из других городов пользуются варианты, которые предлагает компания МЕТРЫ, которая обустраивает студии по ≈18 м2 в бывших коммунальных квартирах в самом сердце Петербурга. Каждая из них, по отзывам их владельцев, подходит для комфортного проживания на длительный срок. Но главное, приобретая такую недвижимость, они получают готовый продукт, который не нуждается в дополнительном ремонте.
Рентабельность и продажа
- Коммуналки
Безусловно, у комнат в коммунальных квартирах есть свои плюсы. И в первую очередь, это цена. Поэтому они часто становятся объектом инвестиций или первым отдельным жильём для представителей молодого поколения, когда количество денежных средств ограничено. Однако потенциальным инвесторам стоит помнить, что при последующей эксплуатации данной недвижимости могут возникнуть трудности. Так, если вы захотите сдать свою комнату в аренду, другие жители коммуналки могут быть против, и закон будет на их стороне. То же с продажей: реализовать свою комнату можно, лишь заручившись нотариально заверенными отказами всех жильцов квартиры, так как они имеют преимущественное право покупки. При этом, как показывает практика, со многими договориться очень сложно.
- Студии
Обладатель каждой студии сразу после заключения договора становится полноценным собственником своей площади, может на ней прописаться и далее распоряжаться по своему усмотрению. Подобным образом могут поступать и собственники объектов компании МЕТРЫ: какой бы долей они ни обладали, в любом момент владелец может её продать: для этого есть все документы, в том числе отказы других сособственников.
Что касается первоначальной цены, то, конечно, собственная студия, особенно в привлекательной локации, обойдётся дороже комнаты в коммуналке. Но в случае, например, с предложениями компании МЕТРЫ, студия может оказаться гораздо ниже по стоимости, нежели аналогичное предложение в недавно построенном ЖК или самая непривлекательная и маленькая однушка в центре города. Дело в том, что компания как правило приобретает бывшие коммуналки площадью около от 150 м2, проводит необходимые экспертизы на предмет чистоты объекта и берёт на себя всю подготовительную работу. Обычному покупателю самостоятельно осуществить подобную сделку и довести объект до ума зачастую не под силу.
Конечно, итоговый выбор объекта недвижимости зависит от личных задач и предпочтений каждого конкретного покупателя. Однако последние исследования показали, что желающих жить на постоянной основе в коммунальных квартирах становится всё меньше, и даже популярные нынче принципы шеринговой экономики в данном случае не спасают. Так как на первый план всё больше выходят личный комфорт и возможность выгодного вложения денежных средств.
