Даже у добросовестного покупателя могут изъять недвижимость. Мы рассматривали случаи, когда у добросовестного покупателя могут изъять квартиру после покупки и полной оплаты.
Сегодня расскажем, когда получится защитить свои права и как это сделать.
Добросовестный приобретатель – это покупатель, которому предъявили виндикационный иск об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).
Если некое лицо считает себя собственником и истребует недвижимость, добросовестному приобретателю нужно доказать свою добросовестность или сослаться на пропуск исковой давности.
Добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество (п. 3.1 постановления КС от 21.04.2003 № 6-П).
Есть два случая, когда собственник вправе истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя.
1 случай.
Собственник утратил имущество против своей воли либо воли лица, которому доверил имущество (ч. 1 ст. 302 ГК).
У добросовестного приобретателя нельзя истребовать имущество, которым собственник распорядился добровольно (п. 19 информационного письма Президиума ВАС от 28.04.1997 № 13).
2 случай.
Покупатель-ответчик приобрел имущество безвозмездно (ч. 2 ст. 302 ГК РФ).
Покупатель приобрел объект возмездно, в случае, когда он полностью оплатил недвижимость (абз. 2 п. 37 постановления от 29.04.2010 пленумов Верховного суда № 10, ВАС № 22, постановление № 10/22, п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 13.11.2008 № 126, письмо № 126).
Как покупателю доказать добросовестность?
Единственный критерий добросовестности – покупатель не знал и не мог знать, что приобретает объект у лица, который не вправе его продавать (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).
Суды разъяснили это правило – уточнили три критерия, по которым покупателя признают добросовестным (п. 38 постановления № 10/22).
1. В реестре на момент сделки продавец выступал собственником и не было отметки о судебном споре.
Покупатель докажет свою добросовестность, если покажет выписку из ЕГРН, в которой на момент сделки:
1) продавец выступает собственником объекта.
Закон закрепил принцип публичной достоверности ЕГРН (абз. 2 ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ). Значит, записи достаточно, чтобы подтвердить права продавца на объект, и покупатель не обязан предпринимать дополнительные меры, проводить какие-то расследования.
Основной способ доказать добросовестность покупателя – получить выписку из ЕГРН на момент сделки.
Если перед сделкой будущий собственник получил выписку, значит, он удостоверился, что покупает объект у надлежащего продавца.
В то же время запись в ЕГРН о праве собственности продавца не бесспорное доказательство добросовестности приобретателя;
2) Росреестр не сделал отметку о судебном споре в отношении имущества.
Если покупатель на момент сделки увидел отметку в ЕГРН о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметку о судебном споре, то не сможет сослаться на добросовестность.
Такие отметки не помешают зарегистрировать права на имущество. Правовое последствие отметок в реестре: лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о претензиях того, по заявлению которого внесли эту отметку (п. 4 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25).
Росреестр вносит в ЕГРН два вида записи.
Первый вид: о возражении в отношении зарегистрированного права на объект по заявлению лица, право собственности которого зарегистрировано ранее (абз. 1 ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Правила внесения записи устанавливает статья 35 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ).
Второй вид: о судебном споре в отношении права по заявлению лица, которое оспаривает это право (абз. 3 ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Правила внесения записи устанавливает пункт 2 статьи 37 Закона № 218-ФЗ.
2. Единственный порок сделки – продавец не имел права продавать объект.
Покупателя должны признать добросовестным, если сделка по покупке недвижимости действительна во всем, кроме того, что продавец не имел права отчуждать объект.
3. Покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Такой критерий оценочный. Суды по каждому делу анализируют конкретные обстоятельства. Главная оценка – должны были или нет у добросовестного покупателя появиться сомнения в том, что владелец может продавать объект.
Пример
Суд истребовал недвижимость из чужого незаконного владения и признал покупателя недобросовестным
Покупатель приобрел объекты у продавца, который владел ими четыре дня. Суд указал, что это «должно было породить сомнения у ответчика в законности приобретения имущества и о намерении реализовать имущество лишь в целях создания добросовестного приобретателя». Покупатель не обратил внимания и на другие обстоятельства, которые вызывают сомнения в праве собственности продавца: низкая цена и рассрочка без залога. Несмотря на это покупатель не предпринял разумных мер и должной осмотрительности, что говорит о нем как о недобросовестном приобретателе (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015).
Важно!
«Чистая» выписка из ЕГРН на момент покупки не гарантирует, что суд оставит недвижимость покупателю.
Но есть одно исключение
Существует заблуждение: главное убедиться, что на момент сделки продавец выступает собственником и в реестре нет отметки о судебном споре. Однако только это не гарантирует, что суд признает покупателя добросовестным.
В случае спора суд будет рассматривать все обстоятельства дела, на которые добросовестный покупатель должен был обратить внимание.
1. Родственные связи, о которых знал покупатель.
Если суд обнаружит родственные связи между участниками сделки, то будет выяснять, мог ли знать об этом покупатель. Если мог, то он недобросовестный (п. 8 письма № 126).
2. Низкая цена.
Если покупатель приобрел недвижимость по явно заниженной стоимости, то это говорит о его недобросовестности.
Такой вывод сделал Президиум ВАС в пункте 9 письма № 126 и постановлении от 09.09.2008 № 6132/08. На эти документы ссылаются суды, когда признают конечного покупателя недобросовестным (постановления арбитражных судов Волго-Вятского округа от 22.03.2017 № Ф01-89/2017 по делу № А82-15821/2015, Московского округа от 06.07.2017 № Ф05-8906/2017 по делу № А41-68180/2016, Поволжского округа от 02.10.2017 № Ф06-24545/2017 по делу № А65-26125/2016).
3. Иные обстоятельства.
Суд будет обращать внимание и на другие обстоятельства, которые говорят о недобросовестности. Например, продавец был собственником короткий срок – это должно было вызвать сомнения у добросовестного покупателя.
Есть одно исключение, когда «чистая» выписка из ЕГРН на момент покупки гарантирует, что суд оставит недвижимость покупателю. Когда покупатель приобрел выморочное имущество у публично-правового образования. В этом случае покупатель вправе полагаться только на выписку из ЕГРН. У него нет возможности проверить предшествующие сделки (постановление Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П).
Негаторные требования предъявляет собственник, когда нужно устранить любые нарушения права, которые не связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Чаще всего негаторные споры возникают между соседями. Например, когда владелец одного участка перегородил вход соседу, сосед вправе подать негаторный иск – потребовать прекратить мешать пользоваться участком.
Если же собственник обнаружил, что его объект продали без его ведома, то он сначала обращается в правоохранительные органы, а затем в суд с требованием признать недействительной запись в ЕГРН.
2. Сослаться на пропуск срока исковой давности
К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяют общий срок исковой давности.
Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения относится к искам, которые направлены на оспаривание зарегистрированного права (п. 52 постановления № 10/22).
Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушили, узнало или должно было узнать о нарушении и о том, кто является надлежащим ответчиком (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве на недвижимость не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права (абз. 1 п. 57 постановления № 10/22).
Суд откажет прежнему собственнику в удовлетворении исковых требований, если тот пропустит срок исковой давности.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Основные схемы мошенничества с недвижимостью
Как стать добросовестным приобретателем квартиры и что это дает?
Подозрительные моменты при совершении сделок с недвижимостью
Звоните, пишите: тел./ватс апп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.