Разберем сегодня, что проверить перед сделкой, чтобы она была максимально безопасной для покупателя.
Самое главное, что нужно сделать перед тем, как приобретать недвижимость:
1) проверить продавца:
- убедиться в праве распоряжаться недвижимостью;
- запросить и исследовать его документы;
- проверить полномочия подписанта;
- исследовать открытые источники информации;
2) проверить объект недвижимости:
- исследовать правоустанавливающие документы;
- запросить выписку из ЕГРН;
- проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта;
- провести визуальный осмотр объекта;
- проверить будущие риски.
Основные риски, которые возможны:
Группа 1. Риски, которые связаны с самим процессом покупки.
Нужно убедиться, что в отношении имущества нет ареста и иных ограничений. Иначе Росреестр не зарегистрирует переход права.
Группа 2. Риск, что суд признает сделку недействительной.
Например, нужно выяснить, дееспособен ли продавец, если это гражданин; если покупка у юр.лица, имеет ли право руководитель организации продавать объект без одобрения акционеров.
Группа 3. Постриски, которые связаны с дальнейшей эксплуатацией объекта.
Так, нужно осмотреть, нет ли скрытых дефектов, в результате которых могут возникнуть крупные непредвиденные затраты
Что проверить в отношении продавца?
Нужно выполнить 4 действия.
1. Проверить открытые источники информации
Чтобы проверить организацию или предпринимателя, нужно:
1) проверить информацию о госрегистрации продавца:
- воспользоваться бесплатным сервисом на сайте налоговой службы;
- получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
2) убедиться, что продавец – не банкрот или не потенциальный банкрот. Для этого нужно проверить ИНН или ОГРН продавца:
- по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве и по Единому федеральному реестру сведений о фактах деятельности юридических лиц;
- в картотеке арбитражных дел на случай, когда заявление о признании продавца банкротом арбитражный суд уже принял к рассмотрению, а сведений в федеральных реестрах еще нет. Кроме того, на этом ресурсе можно проверить информацию относительно заявлений о банкротстве физических лиц;
3) проверить, не принял ли налоговый орган решение о предстоящем исключении контрагента из ЕГРЮЛ. Информация есть на сайте ФНС России;
4) проверить реестр недобросовестных поставщиков и банк данных исполнительных производств;
5) узнать, входят ли в состав исполнительных органов юридического лица дисквалифицированные лица;
6) проверить, находится ли организация по месту массовой регистрации юридических лиц.
2. Проверить документы продавца
Чтобы проверить физическое лицо, необходимо затребовать:
- данные об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Такую информацию гражданин предоставляет добровольно, в отличие от других документов в этом списке, которые нужны будут в том числе для регистрации в Росреестре;
- нотариальное подтверждение, что лицо не состоит в браке, или нотариальное согласие супруга на продажу конкретного объекта, если лицо состоит в браке;
- документ, который удостоверяет личность. Обычно это паспорт гражданина РФ Если речь идет об иностранном гражданине или лице без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.
Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Эти справки выдает ФКУ «ГИАЦ МВД России» (п. 7 Административного регламента, утвержденного приказом МВД от 27.09.2019 № 660).
3. Проверить полномочия подписанта
Если это представитель, нужно проверить:
- не истек ли срок действия доверенности;
- указана ли дата совершения доверенности, без которой доверенность будет ничтожной (абз. 2 п. 1 ст. 186 ГК РФ);
- вправе ли представитель подписывать договор и иные документы;
- не отозвана ли доверенность.
- есть ли необходимые полномочия у лица, которое ее удостоверило и подписало;
Если представитель предоставил доверенность, которую подписали в порядке передоверия, то нужно учитывать специальные правила.
Если доверенность выдана в порядке передоверия, то нужно затребовать оригинал первоначальной доверенности и проверить ее.
4. Проверить полномочия по распоряжению недвижимостью
Если покупка от юр.лица, необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то есть риск, что могут признать сделку недействительной
Также покупателю нужно проверить, предложил ли продавец купить недвижимость лицам с правом преимущественной покупки.
Преимущественное право на покупку доли в недвижимости возникает у участников долевой собственности, если один из участников хочет продать свою долю постороннему лицу. В этом случае другие участники долевой собственности могут приобрести долю по цене, за которую ее продает собственник, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).
Как проверить объект недвижимости
Чтобы проверить объект, нужно выполнить действия:
1. Запросить выписку из ЕГРН
Может оказаться, что в ЕГРН есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о судебном споре
Такие отметки не помешают зарегистрировать права на это имущество.
Правовое последствие внесения в реестр таких отметок – лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого внесли эту отметку.
Если лицо, по заявлению которого в реестр внесли отметку, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить убытки, причиненные наличием такой отметки.
Без выписки из ЕГРН покупатель рискует приобрести объект, который находится в залоге или в аренде. Обременение сохранится и при переходе прав на объект. Если же недвижимость находится под арестом, Росреестр вовсе не зарегистрирует переход права собственности.
Выписка из ЕГРН позволит покупателю:
- удостовериться, что объект действительно принадлежит продавцу на праве собственности;
- проверить, есть ли обременения на недвижимость, например арест, залог;
- заручиться гарантией, что он добросовестный приобретатель, который предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества;
- проверить, есть в ЕГРН отметка о невозможности регистрации права без личного участия правообладателя (ст. 36 Закона о регистрации).
2. Проверить открытые источники информации
Покупатель может бесплатно воспользоваться сервисами на сайте Росреестра:
- «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Этот сервис позволит получить онлайн минимальную общедоступную информацию. Например, можно набрать кадастровый номер и узнать адрес объекта и кадастровую стоимость;
- «Публичная кадастровая карта». Этот сервис позволит проверить только земельный участок.
3. Проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта
Информация о судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Если в отношении объекта есть судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРН. Росреестр вносит в ЕГРН только информацию о решениях суда, которые вступили в силу.
При этом закон разрешает внести отметку по обращению
Однако это право, а не обязанность. Поэтому, даже если спор есть, отметки об этом может и не быть в ЕГРН. Значит, нужно проверить:
· картотеку арбитражных дел и
· сайт судов того региона, где находится объект.
Кроме того, стоит дополнительно проверить не только судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца. Может оказаться, что продавец – профессиональный сутяжник, который уклоняется от своих обязательств. (Сутяжник - это человек, который затевает судебный процесс из-за каждой мелочи, например требует плату за моральный ущерб, если увидел муху в своей тарелке, когда ел в ресторане. Ну или просто по любому поводу бежит скандалить, разбираться со всеми, кто создаёт ему дискомфорт, например с соседями.)
4. Проверить правоустанавливающие документы
Нужно проверить историю сделок с объектом недвижимости. Лучше проверить как минимум две цепочки – не только как продавец приобрел объект, но и как продавец имущества продавцу стал собственником.
Главное, на что следует обратить внимание, – есть ли у третьих лиц право требовать объект в порядке виндикации. Исследовать нужно до глубины срока исковой давности.
Право собственности не гарантирует, что объект не признают самовольной постройкой и не снесут
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.
Поэтому нужно проверить:
- основание, в связи с которым возникло первичное право на объект при его создании, и
- вероятность того, что суд удовлетворит требования местных органов власти о сносе объекта как самовольной постройки.
5. Провести визуальный осмотр объекта
На что обратить внимание при осмотре земельного участка
1. Проверить, соответствуют ли сведения об участке тому, что есть на местности:
- удостовериться, что фактическая площадь участка соответствует площади в документах;
- проконтролировать соответствие вида разрешенного использования. Например, в документах указан вид разрешенного использования земельного участка «под индивидуальный жилой дом», а фактически на участке расположен магазин или автомастерская;
- убедиться, что местоположение границ участка соответствует сведениям в документах;
- проверить, нет ли на участке объектов, правовой статус которых будет затруднять использование (например, линии электропередачи, трубопроводы);
- удостовериться, что на участке нет чужих объектов недвижимости. Иначе есть риск, что владельцы таких объектов будут претендовать на часть земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ).
2. Осмотреть участок на предмет иных факторов, которые могут помешать его использованию:
- проверить, что оставляют на участке прежние владельцы: постройки, мусор;
- удостовериться, что рядом нет опасных производств;
- узнать, чем занимаются предприятия на соседних участках. Например, соседство со сборщиками металла может отпугивать соискателей на работу и клиентов;
- проверить, есть ли рядом автомагистрали, железнодорожные пути.
6. Проверить будущие риски
Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. В частности, покупателю достаются все последующие риски, которые связаны с эксплуатацией имущества.
Поэтому покупателю стоит удостовериться при покупке:
- участка – не собираются ли госорганы изъять его для государственных нужд;
- помещения – не собираются ли сносить здание, например, из-за аварийного состояния.
Подобную информацию нужно запросить в местных органах власти по месту нахождения объекта.
Как добросовестному покупателю квартиры защитить свои права
Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры по доверенности?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватс апп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.