Статья про ожидаемый в 2024 году коллапс рынка жилой недвижимости вызвала большой интерес и резонанс на Дзене.
Очень много прочитавших всего-то за менее чем сутки - уже свыше 4 тысяч - что очень здорово. Много и лайков, и комментариев.
И это очень радует. Всегда приятен такой отклик от читателей и подписчиков канала. Спасибо всем и за внимание к каналу, и за ваши подписки. Благодарю всех! Буду и дальше стараться радовать вас чем-то занимательным, полезным и интересным.
Про назревающие прямо сейчас проблемы рынка новостроек надо бы знать вообще всем в нашей стране, и не только тем, кто активно интересуется темой городской жилой и нежилой недвижимости.
Так что - если не читали - заходите по указанной ссылке, знакомьтесь.
Ну а здесь я отвечу на один из комментариев, написанных по поводу этой статьи давним подписчиком канала Дмитрием.
За что ему отдельное спасибо и традиционно - лайк, потому что комментарий по делу и сути статьи. Хотя я далеко не согласен с его мнением и цифрами, но это лайку от меня это никогда не помешает).
Теперь по сути. Итак:
1.
"У нас трудоспособного населения всего-то 40+ млн человек, если верить статистике. Ну, пусть будет 45 млн - так их посчитаем." - Данные Росстата 73 млн. трудоспособного населения."
Да, тут как бы небольшая недомолвка у меня получилась, признаю. Хотя в целом из контекста понятно, что речь шла не ообо всём трудоспособном населении страны вообще, а только о той его части, что реально по статистике берут ипотеки. Но я не пояснил это отдельно, ибо и так статья не маленькая получилась).
Объясню свой подход сейчас.
Возрастные "края" в статистике населения с маленькими процентами "взятия на грудь" ипотеки в районе статистической погрешности не имеет смысла рассматривать как реально влияющую на что-то силу на рынке жилой недвижимости. Потому и выпадают все эти "слишком юные" и "слишком пожилые" миллионы человек российского населения.
А вот кто реально и трудо- и ипотеко-способен - это как раз порядка всего-то 40-45 млн из всех "трудоспособных". У нас как раз и берут ипотеку люди от 25-27 до максимум 55-57 лет в основной массе граждан России.
Тем более есть вопросы и к тому, как теперь всех трудоспособных считают. Теперь у нас их число "увеличили" лёгкими мановениями руки и некоторых принятых документов. У нас и в 16 лет теперь уже - "трудоспособный", а есть "намётки" таковыми россиян и с 14 лет сделать, и свыше 60+ - тоже (пока там только мужчины). Ну и женщин на пять лет также "растянули" в части "трудоспособности". Теперь трудоспособных считают от 16 до 65 лет по факту:
Что в жизни во многом - теоретика для недвижимости, а не реальность практики.
Молодёжь ещё в чём-то не своём живет, пожилые - уже в чём-то "своём" ранее приобретённом или также и не в своём уже живут.
В 16+ лет ещё никого не интересуют своя квартира и ипотека, и её никому и не дадут в этом возрасте. А в 60+, и тем более на границе 65+ лет практически никому она также уже и не интересна, не по силам и не по доходам в подавляющей части этой возрастной группы. Да и не дадут основной массе таких пожилых россиян ипотеку.
И все эти возрастные страты населения картину "ипотечного мира" никак не меняют.
Кроме того, обратите внимание на "зауженную" часть российского населения в возрасте от 15 до 30 лет на диаграмме 👇:
Это та молодёжь, что будет, если всё пройдёт по плану, и вообще не закончится к тому моменту чем-то полностью непотребным и разрушительным, должны будут как раз "заместить" ту часть населения в возрасте от 30 до 45, что брала основной объём ипотек сейчас.
Россиян от 30 до 45 сегодня гораздо больше, чем подрастающей смены, приходящей им на замену.
Выводы очевидны, как это повлияет на спрос в области жилой недвижимости в стране в последующие годы - спрос снизится.
2.
"У нас и так покупало квартиры всегда около 5 % трудоспособного населения. Сделок всегда было около 4 млн. в год,"
- это не совсем так, но не буду акцентироваться сейчас, сейчас это даже не столь важно, ибо рассматривался вопрос конкретно ипотечного спроса.
На котором по сути и строится вообще весь спрос на новостройки сегодня.
Теперь подавляющая часть сделок в новостройках - ипотеки.
Но та часть населения, что ещё может взять ипотеки, в том числе которым их вообще дадут и которые их смогут хоть как-то и какое-то первое время обслуживать - уменьшилась и продолжает уменьшаться.
Если и 4 млн сделок - это итоговое "всего". И ипотеки, и без них, и вторичка, и первичка, и так далее. И государство, и компании. И сертификаты, и военные или сироты. И расселение аварийного и ветхого жилья и прочее.
Но это было когда-то там, и далеко не всегда, такие цифры сделок.
А теперь все категории сделок с жильём "от государства" идут на самом деле по ниспадающей. И уже не будет таких цифр в будущем. Как минимум - пока. Если ничего не изменить в государстве и на рынке - то уже и всегда, возможно, будет вот так - с падением общего числа таких сделок на протяжении какого-то среднесрочного периода.
3.
Правильная форма глагола должна быть у вас - в прошедшем времени - "продавалось". Ранее - возможно, и так "продавалось". Хотя во всех этих цифрах сделок унас есть некая переходящая часть "левых" внутренних сделок зрястроев и прочая "муть", которая по факту - не есть реальные продажи реальным покупателям.
Я же пишу о том, что далее так может не быть, и, скорее всего - и не будет, чтобы реальных сделок было вот так - довольно много.
Ведь как минимум уже "затормозилась" и "заморозилась" большая часть перекупщиков, которые как раз своими "множественными" сделками за год искажали реальное положение дел с объёмами реальных сделок.
Насчёт сроков постройки МКД.
Все биги в застройщиках упорно идут к среднему сроку строительства в 2 года. В первую очередь именно из-за того, что хотят и в текущей ситуации сохранить предшествующий уровень потоков ДС. Но уже сейчас видно, что это даже при нынешних ценниках будет возможно только добавлением прочих "вариантов заработка" зрястроев на своих клиентах.
В лоб, тупо валом, как раньше, это уже априори не получится.
Именно при дальнейших попытках сохранять ценники на массовые проекты псевдо-класса "эконом" и "стандарт" всё как раз и может встать "колом" в коллапсе, о чём я и писал. Тем более - при попытках их поднять.
Потому что спрос ограничен возможностями выдачи именно ипотек.
Потому что сейчас и последние годы только этот рост ценников и раздувание рынка государственными деньгами, и исключительно это было неким паровозом всего состава рынка жилой недвижимости страны. А не сама отрасль как бы сама по себе.
Но любой "перегретый" паровоз всегда в конечном итоге взрывается. У меня уже было об этом на канале - вся эта "паровозная" тема).
В этом направлении - попытке "догрести" прибыли на смежных рынках вокруг да около собственно продаж голых бетонометров - все ключевые девелоперы и двинулись в последнее время. Ну и плюсом к этому ещё пошли на рынок ИЖС.
Сами понимаете, что если было бы им по-прежнему хорошо и просто в их старой и и знакомой нише МКД с голыми бетонометрами - да никому бы эти ИЖС да всякие ремонты с мебелью вообще не сдались бы.
Хотя во всём мире практически определённый уровень готовности самого жилья (квартиры), всего дома (корпуса в ЖК), всего ЖК и окружающей инфраструктуры - это фактически обязательный стандарт. А у нас жижа вокруг - ну и славно, о чём я уже не раз писал. И никто раньше в среде застройщиков и не "парился" это вот всё устранять и подтягивать свой уровень и уровень своих объектов.
Ранее же им они и в упор были не нужны, все эти "красивости" - "наши кривые стены - это не наши, это ваши проблемы". Разговоров только всегда было много, но никто ранее ничего не делал в этих направлениях.
Почему - ответ ясен как день. Потому что вода течёт по пути наименьшего сопротивления. А теперь это "сопротивление" в городском строительстве МКД возросло настолько, что водичка зрястройщиков теперь потекла и на загородные поля, и вовнутрь бетонных коробов их строений, в квартиры.
И на смежные рынки, как на рынок услуг по продаже этих же квартир. Как сделал Самолёт Плюс.
Но это неизбежно приводит к расконцентрации внимания и сил именно на ключевом направлении - собственно возведении МКД.
Потому так в последнее время "сыпятся" по качеству именно многие монстры девелопинга страны. Как минимум - это одна из причин повсеместного теперь обвала качества в МКД.
Плюс добавляет в копилку проблем и вот эта необоснованная технически и не подкреплённая технологически возрастающая "скорость" стройки. Она всё больше и больше также в первую очередь сказывается на качестве стройки в сторону его ухудшения.
4.
"Т.е. вполне себе укладывается застройщик в эти параметры, пока строится дом продавать квартиры. Он даже может не все продать."
Может продать только часть, да. Но раньше от этого практически любому застройщику как говориться "ничего не было" на фоне раздуваемых постоянно ценников, а теперь есть уже и будут в будущем последствия.
Продал 30 % очередного корпуса ЖК - и уже в дамках, остальное можно "вымучивать" долго и упорно.
Вот именно, что по уму надо бы не "подвешивать" именно сегодня, находясь на грани, всё своё зависающее жильё, а его распродавать.
Но разные причины во внутренних "потрохах" застройщиков не дают им это сделать. Причины этого - это далеко не только по большей части надуманные ограничения от банков, на что представители застройщиков и ангажированные "эксперты" сегодня массово ссылаются как на очередное оправдание "почему падение ценников невозможно" и прочие "сказки шервудского леса".
Там другие основания. Раскрывать я их в полной мере здесь пока не стану. Но среди них есть и недальновидность руководства, и прочие причины. Не о них сейчас речь. Есть внутренности компаний, и то, как они живут на рынке, а есть внешний рынок, на котормо они и живут.
И вот истинный трабл здесь в том, что есть "встречное движение" проблемы назревают и там, и там, идут и изнутри девелоперов, но в первую очередь - именно снаружи - как "сигналы с рынка". Пока "отдалённые". Потому не настроенный на их "приём" слух девелоперов их явно пока толком и с расстановкой не слышит. Так, кажется, что какой-то белый шум просто. Но "это "жжжжж... " не спроста(с)"...
Дело даже уже не только в застройщиках, не о них теперь основной разговор.
Пусть строят-лепят чего и сколько угодно. Вопросы в том, сколько же у них купят в будущем их поделок. И смогут ли они при этом уровне своих реальных, а не "дутых" продаж, удержать ценник.
И даже вот интересно впоследствии узнать - а ради чего была вся эта их "борьба на удержание" - имела ли она вообще хоть какой-то смысл? Принесёт ли это "гипер-борение" с рыночными законами какой-то адекватный и положительный для застройщиков результат. И не будет ли при удержании ценников коллапс от резкого "развода" по "углам рынка" зрястроев и прочих игроков рынка и реальных конечников - т.е. конечных покупателей "для жизни".
Да, в существующей ситуации зрястрои могут продать какую-то часть какого-то ЖК-МКД, и при этом работать дальше. Пока. Это как в форточку лезть, когда тебя в дверь выставили. Но фоточки эти старые постепенно закрываются, а новых не открывается. Не находятся они.
Пока ещё есть у застройщиков много всяких хитростей, чтобы и теперь обходить ограничения по эскроу (в частичном объёме, конечно, но - тем не менее могут уже пользоваться частью денег на счетах),.
Кроме того, их очень сильно поддержали как раз те самые пресловутые "особые" ипотеки якобы от них, зрястройщиков. Где они часть денег получали "мимо" эскроу счетов и приобретали другие "плюшки" для себя.
Именно их клиенты за всё это платили, как бы они не думали другое.
Потому пока и застройщики и рынок скорее живы, чем нет. Надолго ли?
5.
"Часть квартир строится для государства,"
- да, строиться. И что? Это по большому счёту - мизер. Можно вспомнить как, например, кое-какие "эксперты" и риэлторы носились с "херсонскими" жилищными сертификатами не так давно. И слухи шли, что их же чуть ли не 75 тысяч выделили. И где они все? Сколько в реальности реализовали? На какой-то недавний момент вроде как проходила информация, что на уровне 7800 выданных жилых помещений - на порядок меньше всяких ожиданий. Ну, пусть на сегодня таковых уже 10 тысяч. Всё равно это - капля в море.
Тоже самое и по другим направлениям получения жилых площадей от государства. Не плохо и не хорошо в части реальных объёмов, этого не касаемся, но вот по планам на смену аварийного жилья есть следующие последние данные от вице-премьера Марат Хуснуллина:
531 тысяча человек, пусть семья переселенцев из любого вида непотребного жилья в среднем всего 2 человека, не больше. Допустим, это всё были именно квартиры (что не факт). За 4 с половиной года пусть будет 531/2=265,5 тысяч/4,5=59000 квартир в год. Даже менее 1000 квартир на регион страны. Снова капелька. При этом где-то погуще, а где-то - вообще ноль у нас в этом.
Есть ещё много и других программ и взятых государством на себя обязательств в отношении некоторых групп населения. Но всё равно всё это вкупе очень мало в сравнении с оборотами квартир в "чистой" коммерции.
У нас тут уже давно не Советский Союз, и квартиры в массовом порядке давно уже никому не раздаются. Были самые разные программы ранее и в Российской Федерации, кто помнит, кстати. Были - и ушли в небытие.
Квартира, где деньги лежат
Главное - на всё это денег в бюджете всё меньше, а не всё больше. Недавно Минфин предлагал секвестировать бюджет. Теперь у нас для этого новое словообразование: "фронтальное сокращение".
Для начала - сокращение на 10 %. Но лиха беда начало. Президент РФ Владимир Путин на прошедшем ПМЭФ-2023 объявил о некоторых дополнительных бюджетных затратах, которые ранее не были заложены туда.
На всё это тоже надо ДС из бюджета. На квартиры с льготными ипотеками и на все варианты предоставления их различным имеющим вроде бы как и право на их получение останется или нет в бюджете что-то? Пока неизвестно. Что-то - однозначно да. Но что и в каких объёмах - непонятно.
Пока идея секвестра-"фронтального сокращения" не прошла:
Но это - пока. Пока - ключевая часть фразы выше. Какими всё темпами у нас движется и куда идёт показывает однозначно, что так или иначе секвестру - быть. Хоть какому-то.
И да, кстати, это плохая новость и для Минстроя и застройщиков с банкирами: скоро фраза "денег нет, но вы держитесь там" может "заиграть" новыми звуками и красками и для них.
Что снова нас приводит к проблеме коллапса рынка в 2024 году.
Да, его не хотят, да, с угрозой его прихода будут всячески бороться, да, будет что-то и ещё делаться на рынке новостроек в 2023-2024 годах, чтобы его избежать. Но пока видится, что он приближается сурово и неизбежно.
Есть одна такая проблема в жизни. Всеобщая. Глобальная. У всех.
Не всегда все твои усилия, даже приложенные по максимуму, приводят к желаемым положительным результатам.
Теоретически об этом помнят все и всегда. Что может что-то случится плохое, и надо бы этого не допустить. Неглупые же люди, и профи в своих отраслях и сферах, казалось бы, верно же? В каких-то - да, но при этом в каких-то - и нет.
И потому это "знание" никак не мешает реальной практике бытия.
Иначе бы у нас не было ни одного банкротства компаний никогда, ни одного обрушения ни одного рынка за всю историю человечества.
Удивительно, но факт: а они есть. Вот это поворот и "нежданчик".
Но ничего удивительного в этом нет на самом-то деле. Как нет ничего удивительного и в том, что в конечном итоге у нас "сумеют" всё-таки "загнать" рынок новостроек в некий "коллапс". А что, почему нет?
6.
"Застройщик может продавать квартиры и после сдачи дома, на вторичке. Это уже попадает в статистику вторички, а не в 700-800 (тысяч) сделок по первичке."
У нас вообще со всей этой статистикой не всё понятно, что и куда порой относить. Я потому и писал везде, что это вот "взяли огрублённо", вот тут "накинули", там - "добавил". Чтобы выглядело всё "получше". Не помогло.
Как не верти и ни крути, всё равно "не срастается" планов громадьё и дальше активно жильё в МКД строить и строить миллионами квартир, с тем, кто же собственно всё это купит-то после 2023-2024 года.
"Так что не так у них все плохо," -
- ну, тут такое дело, всегда есть некая личная оценка, оценочное суждение, и оно может быть как верным, так и ошибочным.
Все эти искажения реальности - очень распространённая история.
Не хотят что-то видеть, не придают должного внимания, неправильно оценивают, не хотят верить "в плохое", не хотят "заморачиваться раньше времени", не хотят пока об этом "сильно беспокоиться", верят или хотят верить в то, что "как-нибудь прорвёмся" и "да ладно, авось всё и само как-то да наладится". Ну и вот это - "да плавали, знаем, это не страшно, всё это проходили уже".
Все стандартные когнитивные искажения реальности, приводящие к ошибкам, есть и в "арсенале" застройщиков. Все им подвержены, и они в том числе. И даже, матушки-рощи, им подвержены и государевы мужи и дамы, вы представляете себе? Все мы люди, все мы ошибаемся. Это не хорошо, и закончится может плохо, но - вот уж так есть, как есть.
7.
"У них плохо только то, что уже нет той высокой маржи, как 2021, вот что их беспокоит,"
- а вот здесь согласен.
Чего же хотеть другого - если не устанавливаешь законодательные продуманные и адекватные рамки, любой бизнес жаждет расти максимально и максимально же не контролируемо. И основной профит себе делать именно с "нагребания" всё большей и большей прибыли. А не с одаривания своих клиентов прекрасной жилой площадью для ублажения их глаз, тел и духа, например. В такой картине мира клиенты - это промежуточный "побочный продукт", а вот прибыль - это "наше всё".
Но беспокойство беспокойству рознь.
"Реальную прибыль съедает инфляция за 3 года (деньги на эскроу), а цены не могут поднять уже. Вот от чего им плохо "на душе" и их жалобы о помощи. Ну не всегда же иметь сверхприбыли, можно и поскромней."
Реальное беспокойство должно быть именно от опасений того, что всё может рухнуть при твоих попытках не обращать внимание на "звоночки" с рынка. Сначала дальние и приглушённые, а потом близкие и громкие.
Многие компании на многих рынках множество раз игнорировали такие звоночки. Надеясь на себя, на того парня, на помощь государства - да мало ли на что. И веря в свои скилы и силы, опыт и запас жирка, кстати.
Не помогало. Иных уж нет, а кое-кто из таковых - далече. И сейчас ничего не поможет, если звоночки не слышать и не делать выводы и какие-то соответствующие правильные действия. А этого сейчас нет.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые: