Рынок недвижимости консервативен, генерация сюрпризов – не его конек. Но время есть время. Если вы продаете загородный дом мечты, построенный 10 – 15 лет назад, вас может очень сильно удивить восприятие вашего дома потенциальными покупателями. Даже если ваш дом находится в идеальном состоянии.
Есть такой парадокс восприятия. Перемещение объекта, который двигается в пространстве слишком медленно, заметить намного труднее, чем перемещение объекта, двигающегося относительно быстро. Это касается восприятия многих процессов. Если вы встретите человека, которого не видели 10 – 15 лет, вы заметите, как он изменился, но, если видели его все эти годы каждую неделю, скорее всего не заметите ничего особенного. Если вы эти 10 – 15 лет не смотрели телевизор, вы можете заметить, как изменился окружающий нас политический ландшафт, если смотрели – то ничего такого могли и не заметить.
С рынком загородной недвижимости все обстоит примерно так. Идеальный дом мечты, построенный 10-15 лет назад сегодня во многих случаях выглядит как рядовой посредственный объект. Дело не только в самом доме. Объект, построенный в красивом месте, в окружении лесов полей и лугов, часто оказывается окружен строительными площадками, в которые все эти поля и луга превратились. А дом, построенный в локации, не очень востребованный десяток лет назад, оказывается на пике спроса.
Что происходит, и как не наломать дров в этом быстро меняющемся мире загородного жилья?
На самом деле, ничего таинственного и непредсказуемого. Просто рынок, точнее – потребитель – учится. И то, что потребителю на рынке стран, где культура домовладения не прерывалась, ясно и очевидно, нашему потребителю нужно понять и запомнить. И учеба эта происходит, увы, на ошибках.
Начнем с самого главного параметра недвижимости - локации.
Не каждый в наших краях это учитывал это параметр и учитывает сейчас. Поэтому дорогие по строительным затратам дома возникали в самых причудливых местах. Понятно, что спросом такие дома впоследствии не пользуются и нуждаются в перепрофилировании. Соответственно продать по цене строительства, а подчас и по цене земельного участка, невозможно.
Основные принципы выбора места и его оценка его соответствия тому, что вы собираетесь строить, я подробно описывал тут и тут. Сейчас эти принципы постепенно начинают работать.
Что это означает?
Рынки загородной недвижимости существуют не в вакууме, они формируются вокруг больших городов. Или по территориям, вокруг привлекательных природных объектов: озер, рек, гор, морского побережья. Однако и здесь локация относительно большого или не очень города в некоторых случаях играет определенную роль.
Как формируются рынки вокруг городов?
Рассмотрим самый большой рынок – рынок Московского региона. Т.е. рынок Московской области и прилегающих к ней областей.
Как и сама Москва, рынок загородных домов вокруг нее формируется кольцами.
В первом кольце дома, из которых можно ездить на работу в Большой город. Это дома недалеко от города (15-18 км от МКАД), а в местах с хорошей транспортной доступности и инфраструктурой и немного дальше.
В этом кольце есть спрос на капитальные современные дома, и это одно из немногих мест, где строительство таких домов на участках 5-7 соток может приносить заметную прибыль. Во всяком случае, строительство обычно окупается.
Второе кольцо – это районы после первого и второго бетонных колец вокруг города (за исключением Запада МО, где зона первого кольца выступает немного дальше). То есть 30 – 80 километров о МКАД. Там формируется кольцо домов для отдыха выходного дня, или для жизни обеспеченного человека свободной профессии. Или пенсионера. Тоже обеспеченного. То есть человека, которому не нужно ездить каждый день в город на работу.
При этом обеспеченному человеку или пенсионеру комфортнее вокруг крупных подмосковных городов – Пушкино, Дмитрова, Серпухова и т.п., то есть там, где есть инфраструктура и не так далеко от природы, точнее того, что от нее осталось. Это места, граничащие с большими лесными массивами и водными объектами.
Поля вдалеке от инфраструктуры активно застраиваются разнокалиберными недорогими каркасными домами на фундаменте из металлических свай, то есть недорогими домами для временного или только летнего проживания с ограниченным сроком службы. И именно такие дома там сейчас воспринимаются покупателем относительно нормально. Капитальные дома – только в некоторых локациях.
Третье кольцо – места в некоторой близости от трасс на расстоянии 120 – 300 и даже более километров от МКАД. Их все чаще выбирают те, кто хочет быть ближе к реальной природе, и кому не нужно частое присутствие в Большом Городе.
Это относительно новое явление. В доковидные времена таких людей было немного, и их количество никак не влияло на рынок. Сейчас уже влияет.
Обычно это мета, в которые можно добраться за 2 -3.5 часа пути от МКАД на машине. То есть такие места, откуда можно раз в неделю без особого напряжения съездить в Москву и вернутся. Это люди, работающие удаленно, пенсионеры, люди свободных профессий, и некоторые предприниматели. т.е. все те, кто может значительную часть своей жизни перенести на такое расстояние от столицы.
Что они там ищут? Дома, в которых можно жить постоянно и круглый год, недалеко от областных или районных центров, где можно получить стандартным повседневный набор услуг. Недалеко от Владимира, Суздаля, Тулы, Переславля-Залесского, Твери, Дубны и других подобных городов.
С одной стороны, через 20 минутах езды от центра такого города вы можете оказаться в окружении естественной природы, до которой из центра Москвы вы будете ехать около трех часов. С другой – там относительно дешевая земля, ниже оплата труда местных жителей, есть недорогие, но качественные фермерские продукты.
А есть ли жизнь за пределами этих колец?
Безусловно есть. Но стоимость и востребованность недвижимости в этих краях в общем случае полностью зависит от локации и того, насколько в этой локации вообще нужен человек. Если среди таежных лесов стоит завод по переработке древесины, и для его функционирования нужны люди, эти люди образуют спрос на недвижимость. Если такого завода, нефтеперегонного узла и т.п. в этом месте нет, то нет и спроса.
Ну и есть исключения – фермы, ранчо и усадьбы состоятельных людей в красивых, но удаленных местах. Например, вот такие. В последнее время подобных объектов становится все больше, но люди которые их создают, пока предпочитают строить, а не покупать, хотя это обычно получается и намного дороже. Поэтому говорить о том, что они составляют какой-то сегмент рынка, наверное, рано. Хотя направление перспективное.
Соответственно дифференцируется и спрос.
В первом кольце, вблизи Москвы, есть спрос на современные капитальные дома 150 – 250 кв.м. со всеми коммуникациями, на участках 5 – 7 соток. За них люди готовы выкладывать от 20-ти до 35-ти и более миллионов, а по некоторым направлениями и существенно больше.
Соответственно, спрос на такие дома во втором кольце есть только там, где есть какой-то природный фактор: большая вода, горнолыжные курорты. Либо это окраины районных центров, граничащие с лесными массивами. Либо просто места с элитной инфраструктурой и престижным окружением.
В остальных случаях, это просто дачи – дома для временного проживания. Выездов на выходные или каникулы. Капитальные дорогие дома более 300 кв. метров в таких местах уже почти не строят и не покупают.
Ну, а в третьем кольце спрос есть и на капитальные дома для постоянного проживания, и на дома для проведения отпуска, но покупатели тут намного более требователен к локации и… цене. Вам будет не просто продать особняк за 35 – 40 миллионов даже в том случае, если он будет где-то на реке и с большим участком. А объект стоимостью 15 – 20 миллионов, скажем, вблизи Суздаля, найдет своего покупателя. Вопрос только в том, какой это объект.
В общем, мы плавно перешли к тому, а какие дома сейчас пользуются спросом.
Начнем с каких-то цифровых параметров. Особняки свыше 400 кв. м. на участках 10-20 соток неликвидны уже достаточно давно. За исключением рублевки и некоторых других мест, где такой дом может быть кем-то востребован.Востребованная площадь в большинстве колец это 160 – 250 кв.м., вместе с кладовыми и котельной.
Меняются и стилистические представления. Понятие роскошного или комфортного дома сейчас и вначале 2000-х уже довольно разные. Сегодня уже очень трудно продаются дома-коробки с маленьким остеклением или дома-замки с многочисленными арочными окнами. Особенно те, которые строились по картинкам в журналах и без участия нормальных архитекторов. Зато дома-шале с большим остеклением, барнхаусы продаются очень неплохо.
Да, barn это по-английски это амбар, да и шале как тип строения изначально возник не в самой богатой среде, пусть и в Альпах, но таков дух времени.
Еще ценится однородность окружения. Сплошные заборы из профнастила по-прежнему популярны только в недорогих СНТ и среди людей с невысоким уровнем эстетических установок или с ограниченными материальными возможностями. И наоборот, дома в коттеджных поселках, где мы видим неявное обозначение границ между участками, ценятся намного больше. Будь это небольшая изгородь, каменный или бетонный бордюр или просто ров.
Да, не удивляйтесь места, где один участок от другого отделяется неглубоким рвом, просто обозначающим границу, тоже есть. Интересно, что иногда цена дома в таком поселке оказывается дороже практически в два раза по сравнению с таким же по характеристикам домом за его пределами и за глухим трехметровым забором.
Как эстетические предпочтения влияют на рынок, это большая тема и не на одну статью. Отмечу что основная проблема собственников загородной недвижимости в том, ее часто строят так, как это кажется правильно и красиво им самим, никого особо не слушая. Архитекторы смеются, что такие застройщики макетируют дом в натуральную величину. Конечно, коммерческий, а часто и эстетический результат такой подход не гарантирует. Если нет опыта претворения замысла в своей голове в реальный объект, обычно все происходит как раз наоборот.
Этот факт тоже влияет на рынок. И его влияние усиливается. Хороших, грамотно спроектированных и построенных домов еще не так много, в то время как в области объектов стоимостью от 20 млн. рублей факт эстетической привлекательности часто является для покупателя определяющим.
С другой стороны, создать эстетически привлекательный дом сейчас во многих случаях единственная возможность получить объект, который можно продать выше себестоимости. Чем часто и пользуются строительные компании, используя эстетические тренды иногда в ущерб функциональности и долговечности строения.
Таковы основные изменения.
Конечно это общий фон, а рынок загородной недвижимости - это рынок уникальных объектов. Но, надеюсь, я вооружил вас информацией, и ее достаточно, чтобы применить ее к каждому конкретному случаю. А, если недостаточно, мы всегда тут.
А тут наш канал в телеграмм, где мы делимся фактами и новостями, которые полезно знать.
Удачи!