Как показывает практика, между застройщиками и городскими администрациями складываются довольно дружеские отношения, если не сказать больше.
Так, однажды, учредитель одной из строительных компаний города сетовал мне на то, что он в администрации города и на фуршетах, и на различных мероприятиях был многолетним спонсором, а они ему потом взяли и выкатили иск. Не ожидал предприниматель такого подвоха от старых друзей.
Я только умилялась ожиданиям бизнесмена - ведь ваши "дружеские" отношения с должностными лицами это одно, а бюджет и интересы города - это другое. Юристам скажут "фас" и все ваши заслуги станут прахом и испарятся лёгкой дымкой из памяти людей. Нельзя так относиться к обязательствам.
Следующая история произошла в одном из крупных российских городов: одна компания-девелопер (это такое лицо, которое организует строительство: занимается оформлением земельного участка под стройку, привлекает застройщика, инвесторов и дольщиков) заключила с местной администрацией договор аренды земельного участка под многоэтажную жилую застройку.
Вырыли и обустроили котлован, сделали фундамент... и на этом запал иссяк
Конечно, всегда есть объективные причины, которые уводят от первоначальной цели: нужно достраивать другие объекты, а то дольщики грозятся подать в суд, нужно открыть салон или йога-студию жене, купить квартиру любовнице, себе машину обновить, оплатить репетиторов детям... нужно-нужно... а тут эта стройка ещё, обязательства.
В общем, за несколько лет на муниципальной земле был возведён только фундамент многоквартирного дома. Правда, успели продать пару этажей от будущего здания - заключили договоры долевого участия в строительстве.
Срок разрешения на строительство закончился.
Местная администрация, глядя на многолетний забор, которым был огражден участок, предоставленный под строительство здания, а также на то, что компания нарушила обязательства по уплате арендной платы, решила расторгнуть договор аренды земельного участка.
Но девелоперы на то и девелоперы, что они были уже в курсе предстоящих действий муниципалитета, поэтому успели подать документы на регистрацию незавершенного строительством объекта в Росреестр.
Согласно техническим документам, которые подготовили кадастровые инженеры, степень готовности объекта составляла всего 10%. Хотя администрация (собственник) участка настаивала на том, что объекта там никакого не было.
Таким образом, кроме залога в силу закона о ДДУ, к участку был привязан и зарегистрированный объект недвижимости. Девелоперы потребовали у администрации продлить договор аренды (но на словах).
Квест для администрации усложнился. Тогда юристы администрации решили подать иск в суд, где просили признать отсутствующим право собственности компании на незавершёнку.
В свою очередь девелоперы (никак не могу привыкнуть к этому матершинному названию) подали иск к администрации города.
Арбитражным судом было отказано администрации города в исковых требованиях к девелоперу о признании права собственности отсутствующим, кроме того администрацию обязали возместить ответчику по иску (компании) расходы на проведение экспертизы - 70 тыс. рублей.
Суд указал, что администрация могла в одностороннем порядке обратиться в Росреестр, чтобы погасить запись об аренде на земельный участок, но этого сделано не было - доказательств не представлено. А значит досудебный порядок не пройден. Вот откажут - тогда и приходите в суд.
С учётом отказа в иске компания настаивала на своих требованиях о продлении договора аренды - объект есть, значит дайте время достроить. А то, что нет денег на аренду земли, так это временные трудности. Город, мол, не обеднеет.
Компания заявила в суде, что ими было начато строительство здания, но из-за несогласованных действий органов городской администрации, переделок проектной документации, они не имели возможности в установленный разрешением на строительство срок осуществить строительство.
ПО ИТОГУ:
Девелоперу суд тоже отказал в требованиях о продлении договора аренды, мол, в курсе был, что сроки горят, не принял мер, в администрацию города с заявлением о продлении договора аренды не обращался. А то что просили продлить срок разрешения на строительство, так это другое и к продлению срока аренды отношения не имеет.
Апелляция с кассацией тоже не увенчались успехом.
Юристы компании закусились и обратились в Верховный суд.
Что решил Верховный суд?
Коллегия Верховного суда указала, что в Гражданском кодексе РФ есть такая статья 239.1, где предусмотрено право муниципалитета обратиться в суд об изъятии незавершенки в случае прекращения договора аренды.
А в статье 39.6 Земельного кодекса РФ закреплено, что предоставить в аренду земельный участок для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства МОЖНО, если уполномоченным органом в течение 6 (шести) месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.
А поскольку правом, предоставленным Земельным кодексом РФ, собственник не воспользовался в 6-ти месячный срок, тогда арендатор (компания) имеет право требовать продления договор аренды для завершения своих незавершений.
Верховный суд признала незаконным отказ уполномоченного органа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Почему юристы администрации так плохо знают Земельный кодекс, это, конечно, вопрос интересный. Возможно в чём-то другом они большие мастера.
Определение №308-ЭС22-3699 по подобному делу вы сможете найти в интернете.
Ещё одно интересное судебное дело, где застройщик кинул инвестора на деньги, и в котором разбирался Верховный суд, можно почитать ЗДЕСЬ.
А в вашем городе много долгостроев?
Читайте также другие мои публикации: