В апреле единственный сегмент областного рынка недвижимости, в котором был отмечен заметный рост – продажа участков ИЖС и СНТ.
За апрель в регионе по договорам купли-продажи реализовали 9394 таких участка. (В марте – 7943, в апреле 2022-го – 7427).
За четыре месяца граждане заключили договоры купли-продажи (ДКП) на 27 226 таких участков (в 2022-м – 22 737, в 2021-м – 20 211). Рост год к году – на 22,4%.
9394 продаж по ДКП – это новый рекорд: никогда прежде столько наделов в Ленобласти не продавали. (См. табл. 1).
По новым частным домам на участках ИЖС и ДНП – некоторый спад (в апреле поставлено на учет немного меньше, чем в марте: 1352 против 1523).
Но за 4 месяца – примерно на уровне прошлого года: около 7300 домов. (Подробнее см. здесь).
На вторичном рынке купли-продажи готовых домов: апрель чуть хуже марта, но на среднем уровне прежних месяцев, около 2300 сделок. (См. табл. 2).
На квартирном вторичном рынке: небольшой рост в апреле, но за 4 месяца – 10 866 сделок, это на 15% хуже, чем в прошлом году и на 27% меньше показателей 2021 года.
Данных по ДДУ пока нет.
В Подмосковье – похожая картина. По данным «ЦИАН. Аналитики», «потенциальный спрос» на участки под ИЖС в Московской области в апреле вырос на треть, а цены за год увеличились на четверть. («Потенциальный спрос» – это, видимо, количество запросов, а не сделок).
Аналогичные цифры приводит «Авито. Недвижимость»: спрос на покупку земли под ИЖС в Московской области в апреле вырос на 24%, цены - на 18%.
Будут ли в Ленинградской области расти средние цены на участки, посмотрим в ближайшие месяцы. Действует слишком много разных факторов, чтобы уверенно судить о каких-либо закономерностях.
«Пригород» попросил участников рынка пояснить:
- С чем связана такое «расхождение трендов»? Почему в остальных сегментах – или стабильность (в лучшем случае), или спад, а в продажах участков – рост?
- Растут ли продажи в организованной застройке (в коттеджных поселках), или активность покупателей заметна в основном на вторичном рынке, в «старых» СНТ?
- Приведет ли рост спроса к повышению цен на участки?
Экспертный курултай
Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери»:
- Повышенный спрос на участки без подряда: эта особенность всегда наблюдается в моменты кризиса - народ бежит «вкладываться в землю», это больше эмоциональная покупка. Как правило, строительство домов на таких объектах растягивается на годы.
По моим наблюдениям, в организованной коттеджной застройке сейчас спад продаж готовых домов на первичном рынке.
Вторичный рынок показал рост в конце года - продавали дома отъезжающие за границу. Сейчас этот тренд себя почти исчерпал, но появился новый: запрос на готовые дома под ключ небольшой площади ~120-150 кв. м в коттеджных поселках.
Относительно продажи участков без подряда, эта особенность всегда наблюдается в моменты кризиса - народ бежит «вкладываться в землю», это больше эмоциональная покупка. Как правило, строительство домов на таких объектах растягивается на годы.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- В первую очередь причина сохранения и даже роста темпа продаж земельных участков заключена в их цене.
В загородной недвижимости участки – самая доступная покупка, он стоят меньше домов, таунхаусов, квартир. Поэтому их покупают на деньги, которые есть в наличии, или берут займ.
Суммы в районе 1,5-3 млн доступны значительному количеству граждан. Это накопления, которые они вкладывают, осуществляя первый шаг к своей мечте - загородному дому.
Они не думают о том, что такая покупка – не столько актив, сколько пассив, который в дальнейшем будет требовать все новых и новых затрат.
Спекулянты покупают в расчёте на продолжающийся рост спроса и цен. Они хорошо знают, что цена в посёлках подрастает по мере ввода в эксплуатацию инженерных сетей - электричества, водопровода, газопровода.
Подключение инженерии сопровождается скачкообразным ростом цены сразу на 10-15%.
Еще один важный мотив - защитный. Граждане вкладывают деньги в землю, чтобы защитить их от инфляции. Людей, располагающих суммой 1,5- 3 млн рублей, существенно больше, чем тех, у кого есть 5 млн и более. Больше практически не на чем зарабатывать с низкими рисками.
Алексей Васильев, руководитель компании «Вилла Эксперт»:
- Интерес к приобретению участков действительно растет. В обоих наших проектах - коттеджных поселках «Павловский квартал» и AquaDolce мы наблюдаем увеличение числа обращений и бронирований.
В первую очередь востребованы участки среднего ценового сегмента в уже сложившихся коттеджных поселках, садоводствах, а также в черте населенных пунктов.
В текущей экономической ситуации приобретение земельного участка для многих клиентов становится средством сбережения денег от инфляции.
По сравнению с другими форматами недвижимости порог входа здесь значительно ниже, а инвестиционный потенциал выше. Пока в других сегментах наблюдается снижение цен и объемов сделок, рынок земельных участков стабилен и имеет хорошие перспективы роста.
