В предыдущей нашей статье, посвященной обзору преимуществ квартир вторичного рынка было указано, что у такого типа собственности есть юридические риски (см. https://dzen.ru/a/ZCvFnk8RL2_5b11O). В большинстве случаев такие риски на «вторичке» связаны с обременением или правом третьих лиц на владение, пользование или распоряжение недвижимостью.
Это очень серьезный момент и мы решили в этой статье рассказать не только о том, что такое обременение квартиры, но и что нужно знать, чтобы грамотно работать с этим юридическим фактом.
Начнем с определения того, что такое обременение квартиры в полном юридическом смысле этого слова.
1.Что такое обременение квартиры
Согласно положениям, изложенным в ГК РФ ст. 131 и ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», обременение это ограничение прав владельца имущества на владение, пользование и распоряжение имуществом со стороны требований третьих лиц. Оно возникает при заключении различных договоров или исполнения судебных решений.
Права собственника на недвижимость могут ограничиваться не только при определенных типах сделок купли продажи квартиры, но и при сдаче помещения в аренду, передаче по наследству или в форме договора дарения. Также обременение часто связано с действиями государственных органов власти, когда производится арест имущества для обеспечения выполнения владельцем обязательств перед третьими лицами - например, при делах по личному банкротству, невыплате долгов, алиментов и пр.
2. Основные виды обременений
С чисто практической точки зрения обременения на квартиру, дом и иную жилую недвижимость можно разделить на 2 большие группы.
Группа первая- это обременения, которые подлежат обязательной регистрации, фиксации в документах, включая и ЕГРН (государственный реестр прав собственности на недвижимость). Сюда относятся виды обременения:
- используемые, как предмет залога при ипотечном кредитовании
- если в ДКП предусмотрена оплата сделки покупателем в рассрочку
- если квартира сдается в найм на срок более 1 года и договор аренды регистрируется официально
- если владелец оформил «Договор пожизненного содержания с иждивением» (пожизненной ренты).
- в случаях, когда квартира запрет на регистрационные действия приставами за долги
- обременение в виде ареста квартиры, как имущества, по вступившему в силу решению суда. Используется правоохранителями как обеспечительная мера вплоть до конфискации (если квартира использовалась для совершения противоправных действий).
Регистрируемые обременения являются результатом:
- прямого указания на процесс обременения в законах - в частности, при ипотечном кредите
- на основании заключенного соглашения между собственником и его контрагентом – аренда квартиры
- на основании решения суда
- на основании предусмотренных законом действий, распоряжений органов государственной (муниципальной) власти - прокуратура, приставы, архитектурного надзора, жилищная инспекция и др.
Вторая группа
К числу таких типов обременений можно отнести:
- право прописанных лиц проживать или пользоваться квартирой
- право каждого из супругов на совместно нажитое имущество, включая и недвижимость
- право наследников на квартиру по завещанию собственника, либо из установленных судом прав на наследство в каждом конкретном случае
- преимущественное право на выкуп доли квартиры, находящейся в совместном владении у нескольких собственников.
3. Как узнать о том, что на квартире есть обременение
- Официально сделать запрос на получение выписки ЕГРН либо через сайт ФКП «Росреестр» (можно через портал Госуслуги, если там клиент уже авторизован), либо через МФЦ по месту жительства. Основная проблема здесь в том, что с 1 марта 2023 г. в ЕГРН отсутствуют личные данные по собственникам для третьих лиц. (см. https://dzen.ru/a/ZABhindY1CQNFcN2). Но узнать о том, есть ли обременение на квартире, расположенной по такому – то адресу, можно без ограничений.
- Второй вариант – это попросить собственника открыть доступ к данным(пишется заявление в МФЦ), чтоб самостоятельно получить выписки ЕГРН , что на квартире нет обременений, а если и есть – то какие именно.
4.Сделки с обремененными квартирами
Вопреки бытующему мнению большинства, что лучше не связываться с квартирами, где есть хоть какие-то обременения, все же на практике с этими объектами недвижимости можно успешно осуществлять различные сделки. При условии, конечно, что есть представление, что это такое и как грамотно с этим делом обращаться.
Итак, какие сделки можно производить с обремененными квартирами:
- с ипотечными квартирами, когда недвижимость находится в залоге у банка
- когда квартира покупается за счет средств материнского капитала, где существуют определенные условия или обременения (см. https://dzen.ru/a/ZCPa38MEdkJIV9Jo), по жилищным сертификатам.
- при купле продаже в квартиры, уже сдаваемой на условиях аренды. Новому собственнику переходят права по договору аренды от прежнего собственника.
- если продается квартира, имеющая обременение в виде договора пожизненной ренты, Т.е. новый собственник (при его согласии) будет исполнять обязанности по этому договору - например, оплачивать лечение или уход собственника или его близких родственников.
5.Снятие обременения с квартиры
В общем случае, обременение с квартиры, любого другого объекта жилой недвижимости, снимается после прекращения действия факторов, определяющих условия ограничения прав собственника. Т.е. например, если должник полностью оплатил долг, где в качестве предмета залога была квартира, то есть все основания на снятие обременения.
Снять обременение с квартиры, зафиксированное документально, например, в ЕГРН, можно путем подачи письменного заявления в соответствующие территориальные органы «Росреестра». Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х рабочих дней с момента подачи заявления. Госпошлина в этих случаях не предусмотрена.
Если обременение не может быть снято органами Росреестра (вне пределов их компетенции), то в таком случае исход дела решается в судебном порядке. К примеру, выписать принудительно жильцов из квартиры, новому собственнику можно только путем подачи заявления в органы прокураторы или искового требования в суд. (см. реальный судебный кейс https://dzen.ru/a/Y56gw71uPSV_jv9N).