В российской судебной практике, связанной с жилищными спорами число дел, где в качестве потерпевших добросовестные покупатели квартир с не выписанными (неснятыми с регистрационного учета ) прежними жильцами, составляет 8223 поданных исков. И это только в первом полугодии 2022 г.
Из общего числа дел рассмотренных судами первой инстанции – по 5596 делам (60%) были вынесены решения в пользу истцов (в т.ч. покупателей). Однако более 40% дел (3738) остались неудовлетворенными (данные статистики ВС РФ по результатам 1- й половины 2022 года http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=7096).
Такое число неудовлетворенных исков по принудительному снятию с регистрационного учета граждан говорит о том, что покупатели квартир на вторичном рынке не особо внимательны и осторожны. Не стоит верить никаким обещаниям продавца, пусть даже это был бы и самый близкий родственник. Выселить потом квартирного «зайчика» будет трудно.
Приведем для примера реальный и достаточно типичный случай.
Покупатель квартиры Н. при осуществлении сделки купли - продажи с продавцом С. (являющийся его близким родственником) договорился о том, что проживающие в его квартире знакомые В. и Т. будут выписаны сразу после того, как будет завершена регистрация права собственности, в течение 14 дней. Это было зафиксировано в п. 6 заключенного между ними письменного договора.
Однако, как это бывает часто в подобных случаях, ни гр. В. , ни гр. Т, не предпринимали никаких действий, чтобы выписаться из квартиры, даже после истечения указанных в договоре сроков. На все попытки обратиться к гр. С. (как к бывшему владельцу) были безрезультатны, так как он, получив деньги от покупателя, тут же уехал в другую страну на ПМЖ.
Новый владелец квартиры Н. обратился с исковым заявлением в суд первой инстанции города Н-ска. В этом исковом требовании было указано, что ответчики, т.е. граждане В. и Т. , до сих пор числятся зарегистрированными в его квартире. Эти люди членами семьи истца не являются, постоянно в квартире не проживают. Регистрация или прописка чужих людей нарушает право истца на беспрепятственное пользование и распоряжением квартирой и к тому же возлагает на него дополнительные финансовые обязанности (в частности оплата коммунальных услуг).
В суде первой инстанции адвокат ответчика гр. С. призвала суд отказать в иске, так как по её мнению между близкими родственниками была некая предварительная устная договоренность. То, что было прописано в договоре, являлось чистой формальностью для заключения сделки.
Однако городской суд Н-ска под председательством судьи. О. вынес другое определение.
В феврале 2022 г. по итогам рассмотрения существа дела Судом установлено:
- на основании договора купли-продажи № (….) от ХХХ года гр. Н приобрел в собственность квартиру, расположенную в городе Н-ске. В п. 6 настоящего договора указано, что в квартире зарегистрированы граждане В. и Т, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 14 дней с момента регистрации права собственности.
- Право собственности истца на жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается актуальной на момент рассмотрения дела выпиской из ЕГРН из отделения Росреестра.
- Ответчики в спорной квартире не проживают, что подтверждается ответом начальника ОУУП и ПДН МВД России (на основании информации от участкового полномочного) по г. Н- ску.
- Указанные обстоятельства также подтверждаются пояснениями свидетельницы К.У.Т., которая ни разу не видела прописанных лиц В. и Т. в квартире ответчика.
На основании ст. 30 ЖК РФ, п.1 ст.209 ГК РФ, а также ст. ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что собственник квартиры может требовать устранения нарушений его права, как законного собственника жилого помещения.
Кроме этого, в соответствии с нормами ст.292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (не говоря уже о совершенно чужих людях) прежнего собственника.
Окончательное решение суда - обязать государственные органы, уполномоченные производить регистрацию граждан (УФМС или МВД РФ) выполнить принудительное снятие с регистрационного учета граждан В. и Т. в квартире, находящейся по адресу ХХХХ. г. Н-ска.
Произвести снятие с регистрационного учета в течение 30 дней, в соответствие с п. «е» п. 31 раздела 5 «Правил регистрации и снятии граждан с регистрационного учета» (утв. Постановлением Правительства РФ от № 713 от 17 июля 1995 года).
С гражданина С. как бывшего собственника, не исполнившего свои обязательства по договору с истцом, удержать денежные средства в пользу гр. Н. в счет компенсации всех расходов, связанных с судебными издержками. Суд обязал ответчика выплатить компенсацию за моральный ущерб в размере 50 000 рублей.
Какой вывод можно сделать из этого судебного кейса:
- При сделках с недвижимостью не доверять никому. Родственные связи, дружеские отношения, устные гарантии и клятвенные заверения – это не повод нарушать законы и правила по сделкам и договорам.
- Тщательно готовиться к сделке, просчитать все варианты и риски. Например заложить некую сумму под выписку в ячейку, которая будет стимулировать продавца к выполнению обязательств и случае не выполнения использовать на услуги юриста
3. Если нет возможности самому сделать проверку квартиры, её собственников, то не стоит экономить на услугах профессиональных риэлторов. Дороже потом выйдет трата времени и денег на судебные тяжбы.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
Вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/profile/517317087477
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #суд #снятьсрегистрации #учета #дом #сделка #недвижимость