Проблема, которая может сильно изменить рынок недвижимости в РФ, связана с датой 01 марта 2023 го. Это законодательный акт («ФЗ – 226» от 14.07.2022 г.), связанный с закрытием личных данных в выписке из ЕГРН для третьих лиц, о чем я недавно упоминал в своем блоге. (См. https://dzen.ru/a/Y7erP1uhMh8HebK1).
По моему мнению, не стоит недооценивать серьезность этого шага со стороны правительства, так как продавцы и покупатели могут столкнуться со сложностями при сделках. Теперь будет трудно точно и заранее идентифицировать контрагента. Кто он есть на самом деле, имеет ли полномочия или права на совершение сделки, какие у него могут отношения с законом, и даже просто узнать - то ли это реальное лицо, за которое выдает себя человек?
Понятно, что проблема есть и это надолго. Теперь необходимо в чисто практическом смысле поговорить о том, как можно нивелировать её последствия, какие альтернативные методы можно использовать для получения информации, которую раньше так просто было получить из выписки ЕГРН.
Итак, что можно использовать на практике (в рамках соблюдения закона) для получения информации о владельце квартиры, его правовом статусе, выделенных долях другим собственникам, обременениях и пр.
1. Самый простой и надежный вариант – это попросить собственника раскрыть все необходимые данные, показать самому полную выписку ЕГРН. Тут есть даже некоторая страховка. Если хозяин квартиры или дома начнет говорить о том, что не может показать все полностью или пытается как-то манипулировать контрагентом, то это первый сигнал о том, что с таким собственником лучше не иметь дела.
Здесь, кстати, есть ещё один важный момент. Даже если на вашу просьбу владелец квартиры выразил немедленную готовность представить выписку ЕГРН, то её нужно не менее тщательно проверить на подлинность.
Например, печать и подпись должностного лица (заверившего документ) должны быть идентичными с аналогичными выписками по другим объектам того же района, города. Неопытному человеку это сделать правильно не всегда получится, поэтому лучше все - таки обратиться к профессиональным риэлторам. Уже кто, как не они знают все печати и подписи чиновников не только в одном городе…
Есть еще вариант проверки выписки ЕГРН на подлинность через портал «Госуслуги», по уникальному QR – коду. К сожалению, это всего лишь дает факт подтверждения подлинности документа на конкретную дату, но не раскрывает всю остальную важную информацию о собственнике и об объекте недвижимости.
2. Нотариус. В некоторых случаях сделка с недвижимостью может быть осуществлена только с участием нотариуса. Это, например, если речь идет о разделе доли имущества между супругами, получения согласия на куплю продажу. Это сделки, где могут быть затронуты интересы несовершеннолетних. Т.е. у нотариуса, есть вся необходимая информация, в том числе он имеет право получить выписку ЕГРН в полном формате. Однако, вам, как третьему лицу, нотариус может отказать в просьбе предоставить данные по конкретной квартире. Но тут есть один реально работающий вариант. Если пойти по пути заключения предварительного ДКП, то нотариус обязан предоставить полную информацию по объекту сделки.
3. В большинстве случаев квартиры, любой объект недвижимости, имеет первоначальные или правоустанавливающие документы - договор или распоряжение о приватизации, ДКП, ДДУ, договоры наследования, дарения, залога и пр. Если есть возможность получить такие документы, то можно выяснить не только, кто на самом деле реальные собственники квартиры, но и историю объекта. Это важно для исключения возможных рисков оспаривания ДКП в будущем.
Кроме этих основных вариантов получения информации по объекту недвижимости взамен привычного формата ЕГРН, можно использовать некоторые данные с публичных сервисов, типа информационных ресурсов ФНС, ФССП и других государственных ведомств, частных организаций - типа бюро кредитных историй и т.п..
С их помощью можно узнать - не находится ли квартира в залоге у банка, не выставлена ли квартира на продажу на аукционе по банкротству, не имеется ли на лицо, представляющееся хозяином, исполнительного производства (например, по алиментам), а то может вообще находится в федеральном розыске и пр. Пусть эти сведения будут частичными и неполными. Но даже такая информация может избавить от многих неприятностей при сделках с недвижимостью.