В прошлой публикации на канале разгорелся спор о целесообразности официальной сдачи квартир пенсионерами, так как в этом случае теряется ряд льгот. Если вам интересно ознакомится с данной дискуссией, то вы можете это сделать здесь:
Прежде всего, мне бы хотелось сделать ремарку, что сдача квартиры в аренду является работой, к сожалению, с увеличением возраста собственника рентабельность арендного бизнеса может снижаться, да и поддерживать квартиру в аккуратном состоянии от года в год становится все тяжелее и тяжелее. Данная тема обсуждалась на канале ранее, если вам интересно принять участие в дискуссии, то вы можете это сделать по следующей ссылке:
Действительно, при сдаче квартиры в аренду пенсионер может лишится определенных льгот (социальных доплат). Кроме того, если для сдачи квартиры используется упрощенная система налогообложения, то пенсионер будет признан работающим со всеми вытекающими последствиями, так как в этом случае пенсионер должен будет уплачивать ежегодный фиксированный страховой взнос.
По вопросу отнесения арендных платежей к доходам при предоставлении субсидий в Постановлении Правительства РФ от 14.12.2005г. №761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" говорится:
V. Порядок исчисления
совокупного дохода семьи получателя субсидии
33. При исчислении совокупного дохода семьи получателя субсидии независимо от раздельного или совместного проживания учитываются доходы граждан, являющихся по отношению к получателю субсидии или членам его семьи:
в) доходов, полученных от сдачи жилых помещений в поднаем.
Да, читатели канала были правы, что доход от аренды учитывается при назначении субсидий. И именно из-за этой нормы законодательства ряд пенсионеров предпочитают "серую" аренду, но имеется ли в этом смысл? Напомню, что количество сообщений о "серой" аренде от бдительных соседей на портале "Наш город" в Москве достигло таких масштабов, что правоохранительные органы просто не успевают все их обрабатывать. Стоит ли в таких условиях заниматься налоговой оптимизацией?
По моему мнению, необходимо не хитрить, а необходимо изменять сам бизнес-процесс, т.е. сдавать квартиру несколько иначе. Существуют следующие подходы, которые я встречал на арендном рынке Москвы:
1. Подарить квартиру детям с тем условием, что они будут заниматься арендным бизнесом в интересах родителей;
2. Передать квартиру детям по договору безмездного пользования для последующей сдачи ими квартиры в аренду;
3. Продать квартиру и переразметить капитал. Напомню, что текущая норма рентабельности на арендном рынке находится на крайне низком уровне, а еще при копеечной рентабельности собственнику квартиры необходимо работать (поддерживать квартиру в адекватном состоянии, сопровождать аренду и т.д.);
4. Завести квартиры на юридическое лицо. Достаточно спорной способ оптимизации, но иногда данный подход встречался мне в жизни.
Чтобы рекомендовал я? Пожалуй, я бы рекомендовал собственникам преклонного возраста выбрать первый или второй вариант ведения арендного бизнеса. Помните, что с возрастом эффективно сдавать квартиру становится все сложнее и сложнее, что может привести к уменьшению рентабельности.
А какой-бы вариант ведения арендного бизнеса порекомендовали бы вы пенсионерам?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 20.04.2023г. - 28,3 тысяч квартир.