Так ли это всё на самом деле? Что у нас происходит прямо сегодня на рынке жилой недвижимости? Расскажу об этом сейчас.
Но вначале одна просьба - в этот раз дочитайте обязательно до конца - там где-то в конце будет важный мой вопрос к вам. По теме, которая вам может быть очень интересна. Вот вангую и готов поспорить, что очень интересна). Обещаю сегодня сильно не лонгридить🙂. Так что дойти до конца будет не особо сложно).
Ну а теперь - поехали!
Под постом о ситуации с ипотечным кредитованием в России в первом квартале 2023 года получил комментарий от подписчика под ником "Весёлый крестьянин)", на который хотел бы ответить в отдельном посте - см. скриншот.
Весёлый крестьянин), да что меня-то предупреждать🙂? Меня предупреждать бессмысленно). Не по адресу. Надо людей предупреждать. Потенциальных покупателей. Клиентов застройщиков. Что я и делаю в меру сил.
По существу
Не подчеркнул в комментарии эту важную часть, к сожалению, но вот отдельно здесь вставляю это:
"... подрастание цен в новостройках в отличных и средних локациях..."
Здесь не буду подобно раскрывать данный вопрос, только что высказывался частично по данному поводу вот здесь: "Ценопад или рост цен?". Почитайте, если интересно, кто ещё не знаком и пропустил. Любое ваше мнение очень важно, так что пишите в комментариях или там, или здесь, что по этому поводу думаете. И позже к этому обязательно вернёмся.
Согласны, что цены в новостройках (пусть даже только в самых классных и "средненьких" местах) растут и сегодня всё больше и больше? Или нет?
Снижение рубля "стимулирует" продажи квартир?
На мой взгляд - нет.
А у нас тут в части курса рубля никакой действительно вот прямо "паники", о которой написано в комментарии, по сути и не было ещё.
Есть всякие "предсказания" от различных экспертов и аналитиков, включая и довольно известных, что рубль упадёт и до 150, и даже до 200 за доллар. Своё мнение по этому поводу - упадёт или нет, насколько, и что будет с недвижимостью и ценами на квартиры при этом я уже писал вот здесь.
Да, сегодня в сравнении с относительно недавним курсом - "высоким", на урвоне менее 60 рублей, сегодняшнее падение рубля выглядит довольно значительным в процентах. Курс сегодня - 81 рубль.
Но к тому курсу, что он был ранее, до известных событий начала 2022 года, это не является существенным ростом, а выглядит как просто возвращение в "прежний коридор" колебаний. Ну, сейчас чуть выйдет за него.
Сейчас в некой очередной лёгкой весенней активизации взятия ипотек после провального самого начала года реальным "толкачём" работало другое - очередные страшилки от зрястроев - смотрите, ставки ипотек растут! Хватайте сейчас, а то поздно будет. Очередная серия "хватай, пока не убежало!" Стаффы застройщиков уже набили "глаз и руку" на таком.
На самом же деле вот кому важен курс и глубина падения рублёвого-красивого: тем, кто сидят в долларах, и хотят прикупить недвижимость на глубоком обвале рубля. "Слив" своё долларовое на рубли в обвале, аналогичном обвалу после февральского события. По выгодному для взятия Бастилии жилья курсу, и уже по рублёвому ценнику взять какую-то желаемую недвижимость.
Это те, кто или ранее имел доллары, или догадался и сумел их прикупить при высоком курсе рубля задёшево в 2022 году. В том числе, возможно, предварительно "толкнув" квартиру на ажиотаже по скачковым ценам марта-апреля. Много ли таких у нас есть? Моя оценка - в масштабах всего рынка - мизер.
Плюс сегодня и у таких желающих сыграть на паре рубль-доллар теперь свои возросшие риски, которые могут помешать их планам. Риски, о которых ниже.
Мало кто пока сегодня с рублями на руках уже прямо вот "бежит" из-за номинального "снижения" самого рубля в недвижимость.
Тем более, жилая недвижимость в стандартном виде сейчас не актив, а по факту пассив, генерирующий только текущие убытки содержания. Ну или генерирующая доход в % ниже практически любых других "активов".
Да и что можно в сегодняшней ситуации было накопить "дополнительно" в рублях за год? Относительные "копейки" в сравнении с ценами на жильё, особенно на новостройки. Срочно что-то "добавлять" рублёвое и бегом в бетонометровый или вторичный актив сегодня? Ну, по нынешним ценам такое себе решение.
Так сейчас делают только те, кто берёт реально для себя, для проживания. Действительно послушав риэлторов и опасаясь резкого троста и ставок, и месячных платежей. И не ожидающих спада цен. Они ведь и реально могут особо и не упасть. У нас "удивительная и сказочная" страна сегодня в каких-то некоторых своих проявлениях. Или у таких покупателей-заёмщиков есть свои причины не ждать.
Ситуация с ликвидной вторичной недвижимостью
Насчёт того, что большая часть ликвидных лотов на вторичке выбрана, скорее соглашусь. Но ещё далеко не вся, по моему мнению. Просто свой вторичный ликвид многие сняли с продаж из-за нежелания продавать настолько ниже первички, как это есть сегодня. По существующим ценам с разрывом в 20-25 % и до 30 % от цен новостроя. Это конечно очень невыгодно сегодня - такой дисбаланс ценников новостройки-вторичка..
А как мы выяснили выше, держатели ВЗ - всемирного заменителя - пока ждут, и на рынок жилья особо не влияют.
Ситуация у держателей валют
Интересно, что они могут и не дождаться ничего хорошего для себя.
Потому что доллар и евро теперь у нас "токсичные". И сдавать их в банки, то бишь государству, по заявлениям главы ЦБ, конечно же можно, без проблем. Но снять - уже с проблемами. А скоро может быть будет и вообще нельзя. "Заморозят" ВЗ на каком-то вот как раз "старом" курсе в районе 50 рублей в какой-то момент. Оставят на счетах без права проведения с ними любых/каких-то операций. И "финита ля комедия".
Кроме того, Греф (а это значит - и все 12 системных банков туда же пойдут) заявил, что "подумывает" о введении отрицательной доходности на валютных счетах. Не помню навскидку, уже в 2023 году. Или в следующем.
Но по логике уж точно это можно будет "смело" делать после выборов в 2024 году (или что там их заменит). Когда все "порталы" и "новые возможности" у власти и у банков будут более открыты, чем сейчас. И можно будет и такое "провернуть".
Стоит и помнить, что до того у нас из Правительства и Думы звучали даже "призывы" рассмотреть варианты полной отмены обращения в стране валют недружественных стран.
Так что у нас тут в период 2023-2024 годов возможны разные необычные и "новые" для рынка внутри страны события. Связанные и с курсом рубля, и с наличными и безналичными долларами. И с самой возможностью купить и их, и недвижимость российскую.
Времени до выборов, кстати, осталось немного. И после них возможны вообще серьёзнейшие изменения в стране. Но об этом надо писать не здесь, а отдельно.
А теперь обещанный вопрос:
Ставтье лайк👍, если хотите узнать, ЧТО НАС МОЖЕТ ЖДАТЬ ПОСЛЕ МАРТА 2024 ГОДА? Или напишите слово "запрос" в комментариях. Если статья наберёт 150 лайков и запросов - обязательно напишу📣.
Есть что рассказать важное и интересное по этой теме.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Другие новые и популярные статьи на канале: