Сделки на рынке недвижимости, будь то покупка или продажа, дарение или передача по наследству, требуют от всех участников хотя бы минимальных знаний - начиная от того, какие документы следует подготовить и заканчивая уплатой налогов.
Очень часто ко мне обращаются люди, у которых в последний момент сорвалась выгодная сделка по покупке (продаже) квартиры, дома. Причиной таких неудач нередко становятся сами продавцы или покупатели. Не зная элементарных требований к тому, как следует выходить на сделку, чтобы она гарантировано состоялась, они самостоятельно пытаются её осуществить, рискуя временем и деньгами. Нередко такой подход в лучшем случае заканчивается неудачей, а в худшем варианте - доходит до длительных разбирательств в судебных инстанциях.
В этой ситуации, я как риэлтор, в некотором роде похож на доктора, к которому обращаются пациенты после того, как у них не вышло поправить свое здоровье самолечением или обращением каким-то знахарям, травникам - целителям и прочим «экспертам» от медицины. Аналогично происходит и в сделках с недвижимостью.
Я не собираюсь кому-то читать нотации и тем более навязывать свою точку зрения на решение принципиального вопроса - осуществлять сделку самостоятельно или воспользоваться услугами профессиональных риэлторов. В этой статье я только постараюсь описать самые распространенные случаи, из - за которых срывается сделка. И причиной этому являются сами контрагенты - продавцы или покупатели.
К таким причинам можно отнести:
- Не урегулированы отношения между супругами в плане владения и распоряжения совместной собственностью, недвижимым имуществом. Часто встречаются такие, например, ситуации, когда супруги решили продать квартиру, а муж в это время находится в длительной командировке, где нет возможности оформить нотариально разрешение на продажу. Пока решали этот вопрос - сделка по покупке квартиры по очень хорошей цене сорвалась.
Также к этой категории относятся случаи, когда разведенные супруги перед продажей общей квартиры даже и не знали, что нужно предварительно произвести раздел имущества, определить долю каждого члена семьи в квартире или доме по новым правилам
и только потом выходить на сделку. (см. запись в моем блоге https://dzen.ru/a/Y6vPt2qXoCjlROJ1).
- Второе место в рейтинге причин срыва сделки с недвижимостью являются случаи, связанные с получением разрешения на сделку с квартирой, где прямо или косвенно могут быть затронуты интересы несовершеннолетних детей. Тут много завязано на получении разрешения от органов опеки, Пенсионного фонда, в т.ч. если используется материнский капитал. Если заблаговременно не озаботиться этими вопросами, то в последний момент окажется, что сделка будет считаться незаконной. Об этом я тоже как – то писал (https://dzen.ru/a/Y-h-h-Y1UCBVyj1s).
- Проблемы завещания и оформления дарственных. Нередко из - за того, что собственник квартиры не точно указа в своем завещании кому и что полагается (например, просто забыт кто-то из родственников) после его ухода из жизни или кто-то лишается наследства, возникает риск, что какая – то из сторон (обиженные и обделенные родственники) начинают судебные тяжбы. Это может длиться годами. Если к выходу на сделку проблемы наследства окончательно не решены, то её срыв будет на совести самих продавцов.
- Неузаконенная перепланировка. Это тоже часто встречающаяся причина, по которой срываются сделки, особенно в домах «старого» жилого фонда или на рынке вторичного жилья. Если собственник не подготовил документы и вовремя не произвел оформление перепланировки в соответствующих муниципальных и\ или государственных органах, то покупатель имеет полное право отказаться от такой сделки. Кто виноват - только сам собственник.
- Прописка или снятие с регистрационного учета жильцов. Нередко продавцы оставляют это дело на самый последний момент. Неоправданная самоуверенность. Именно проблема с выпиской жильцов может стать потом тем камнем преткновения, когда срывается вся сделка, на подготовку которой было потрачено немало времени и денег.(см. https://dzen.ru/a/Y-xftfVZfnP-4XWB).
- Долги. Здесь также не стоит недооценивать важность уплаты всех причитающихся налогов, коммунальных платежей за квартиру. Не рекомендуется идти на поводу у покупателей, которые на словах говорят, что они готовы оплатит все долги или их часть. В последний момент у такого контрагента может быть формальное юридическое основание отказаться от сделки если что – то ему вдруг не понравится, он передумал или продавец не будет столь сговорчив в плане уступки в цене.
Я привел только основные причины, по которым сделка с недвижимостью может не состояться по причине неготовности какой - либо из сторон или обоих контрагентов. На практике таких нюансов на порядок больше. Естественно, что обычный, неподготовленный человек узнает о них, когда уже дело сделано. Выгодная сделка «неожиданно» сорвалась.
Что делать в таких случаях - изучать самостоятельно все правовые документы, законодательные акты и инструкции по недвижимости или все же обратиться к профессионалам? Выбор остается за каждым.