При сделках с квартирами на вторичном рынке много возникает нюансов и вопросов, связанных с "пропиской" или правильно регистрацией проживающих членов семьи, каких - то родственников, а то и совсем чужих людей, типа арендаторов. Прописка, по сути, это давно отживший свое время метод учета граждан, оставшийся еще со времен крепостного права прошлых времен истории России.
Я всегда стараюсь обратить внимание своих клиентов, что не стоит относиться к прописке легкомысленно и считать, что ситуация будет всегда у хозяина квартиры под контролем. Вполне безобидная регистрация родственника может обернуться головной болью, хождением по мукам, т.е. судам и прочими неприятностями, которые можно было бы предусмотреть. Об этом я как – то уже писал и приводил реальный случай из судебной практики по подобным спорам. https://dzen.ru/a/Y56gw71uPSV_jv9N
Однако, наверное, в связи с увеличением продаж квартир на вторичном рынке недвижимости, как в Москве, так и по регионам, ко мне стали больше обращаться за советами и консультациями. В основном людей интересует - как выписать (в том числе и как это сделать, находясь вне границ РФ) родственников, детей и прочих жильцов, какие нужны меры предосторожности и какие существуют опасности, связанные с пропиской, регистрацией.
В этот раз, я решил детально разъяснить - какие риски несет в себе прописка для собственника квартиры, продавца или покупателя.
Риски при продаже квартиры, если там есть прописанные граждане. По сути, в законодательстве нет строгого положения, что продавать квартиру с прописанными там родственниками или еще кем-то, вообще запрещается. Продавец квартиры должен либо уведомить покупателя о прописанных лицах (например, включить в текст ДКП условие), либо произвести их снятие с регистрационного учета.
Более того, ситуация может намного усложниться если прописанное лицо не захочет выписываться (например, супруг после развода) или же он физическим не может то сделать (уехал, нет контактов для связи и пр.). Тогда нужно будет оговорить это условие в ДКП, делать покупателю значительную скидку, либо выписывать «нежелательных» жильцов принудительно, т.е. через подачу иска в судебные органы.
- Прописка несовершеннолетних детей. Самый серьезный момент в отношении прописки, касается того вопроса, что дети до 14 лет могут быть прописаны на жилплощади одного из родителей без каких - либо предварительных условий. Даже без согласия владельца квартиры. Выписать детей тоже непростая задача и без разрешения органов опеки это будет сделать почти невозможно.
- Судебные взыскания, обременения в отношении прописанных лиц в квартире. Тоже можно отнести к числу малоприятных рисков, связанных с прописанными лицами в квартире добропорядочного и законопослушного собственника. На «квартирантов» могут быть наложены какие - либо взыскания со стороны закона - долги по кредитам, алименты и пр. Естественно, что при обращении взыскания на имущество должника, органы власти (ФССП, ФНС и др.) будут обращаться по месту проживания (прописки) гражданина.
А это значит, что в квартире собственника могут быть произведены обыски, опись и\или арест имущества, в том числе и хозяина. И только потом, в ходе судебных разбирательств будет выяснено - какое именно имущество принадлежит реальному собственнику, а какое квартиранту, попавшему под «пресс» закона.
В свете сегодняшнего дня также стоит подумать и о такой вещи, как то, что повестки с военкомата придут по адресу регистрации квартиранта и в любой момент можно ждать «гостей» в квартиру, где хозяин был бы такой встречи не очень рад.
- Фактор высоких издержек по коммунальным платежам. Чем больше в квартире прописано квартирантов, жильцов, тем соответственно растет и сумма платежей по коммунальным услугам - вода, свет, вывоз мусора и пр.
К тому же любителям заработать на аренде своих «резиновых» квартир стоит помнить, что собственник жилого помещения, который фиктивно регистрирует (прописывает), пусть даже временно, в нем арендаторов, совершает административное правонарушение по ст. 19.15.2 КоАП РФ. В Москве и области такому собственнику может грозить штраф от 6 тыс. до 7 тыс. руб. К тому же не стоит забывать и про налоги.
Что я хотел бы здесь ещё добавить. Несмотря на то, что прописка или регистрация по месту жительства, как юридический или правовой институт носит уведомительный характер, но правоприменительная практика на местах, в реальности, носит типично советский, бюрократический характер.
Одним словом, не будет лишним отнестись со всей серьезностью ко всему, что я рассказал в своем блоге. Когда – нибудь да пригодится.