С того времени, когда практика использования материнского капитала или части его для покупки (в т.ч. и в кредит) жилья стала повсеместной, возникло немало судебных прецедентов, при которых оспаривались сделки ДКП.
В моей практике такие случаи тоже встречались. Здесь нужно проявлять бдительность всем сторонам сделки с недвижимостью, так как на страже использования материнского капитала стоят такие государственные органы власти, как УПФ (региональные отделения Пенсионного Фонда РФ), опеки и прокурорского надзора. (Я даже как то писал о том, что нужно знать при сделках с недвижимостью, где затронуты интересы несовершеннолетних детей – см. https://dzen.ru/a/YxwUHTLNU3aHFbHd).
Поэтому если контрагент по сделке с квартирой (особенно на вторичном рынке) использовал или использует каким-то образом материнский капитал, то нужно быть очень и очень внимательным.
Вот, к примеру, не столь давний случай, произошедший у моих риэлторов - партнеров в одном из крупных сибирских городов. (Кстати очень полезная вещь, когда риэлторы из разных регионов России делятся между собой различными случаями из практики).
Между продавцом и покупателем был заключен и нотариально заверен ДКП на приобретение 1 – й комнатной квартиры в «старом» жилом фонде города. Покупателем квартиры была мать с двумя несовершеннолетними детьми. Они проживали в муниципальной 2-х комнатной квартире (по договору социального найма). Квартира приобреталась с целью улучшения жилищных условий.
По условиям между продавцом и покупателем (состоящие между собой в дальнем родстве) часть оплаты сделки производится сразу после подписания ДКП. Другая часть суммы должна быть выплачена из средств материнского капитала, на получение которого для покупки квартиры рассчитывала покупатель.
Однако при обращении в муниципальные органы опеки и областное УПФ покупательнице было отказано в выделении средств маткапитала для приобретения именно этой квартиры. Мотивация органов опеки - квартира не соответствует требуемым нормам и не может решить проблему улучшения жилищных условий несовершеннолетних детей. Т.е. покупатель оказалась вдруг перед фактом невозможности выплатить оставшуюся сумму денег за уже купленную (по ДКП) квартиру.
Продавец вынуждена была обратиться с исковым заявлением в суд для признания сделки ничтожной, так как покупатель не выполнила условия по полному расчету за приобретаемую квартиру. Суды первой и второй инстанции иск удовлетворили. Квартира был возвращена в собственность продавца.
Чем руководствовались суды в данном случае:
- п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон ДКП может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом суд не рассматривал обстоятельства, приведшие к тому, что покупатель не мог рассчитаться по сделке по причине отказа в выделении ей материнского капитала муниципальными органами опеки. По мнению суда, эта причина, приведшая в итоге к расторжению ДКП, должна оспариваться между покупателем и органами опеки в отдельном судебном производстве.
Какие выводы из подобных случаев можно сделать?
Надо признать, что условия выплаты материнского капитала в тех или иных практических случаях не до конца понимаются, как населением, так и чиновниками на местах. Отсутствие необходимых знаний в данном случае не может быть полным оправданием.
По крайне мере, что покупатель, что продавец могли бы проконсультироваться по данному вопросу у экспертов, юристов, риэлторов. Это избавило бы их от ненужных проблем при сделках с квартирой (особенно на вторичном рынке), где в какой - то мере участвует материнский капитал или затрагиваются права несовершеннолетних детей.
Подобных ситуаций на самом деле большое множество. По мере возможности я буду делиться с читателями судебной практикой, связанной с приобретением квартир на вторичном рынке, имеющих риски или потенциально могущих стать проблемой для контрагентов по сделке.