Мы с семьей переехали в Аргентину в конце 2022 года. К этому моменту на улицах Буэнос-Айреса русская речь перестала быть редкостью, а чаты по релокации в Аргентину насчитывали больше 10 000 подписчиков.
Когда ты переезжаешь в другую страну, первое, чем приходится заниматься, – решать вопрос с жильем. В каком районе лучше жить? Какие цены? Как найти первую квартиру? В этой статье поделюсь своим опытом.
Какой район выбрать
В Буэнос-Айресе 48 районов. Большинство россиян стремятся жить в Реколете, Бельграно или в Палермо. Здесь безопасно, много парков, школ, ресторанов и хорошая транспортная доступность. Эти районы расположены недалеко от реки и близко к даунтауну. Но все-таки это не сам центр.
В Москве чем ближе к Бульварному кольцу, тем дороже. В Буэнос-Айресе жилье в центральном Монсеррате стоит относительно недорого: большое количество бездомных, неприятные запахи, бесконечные протесты уравновешивают старинную архитектуру и шаговую доступность ко всему.
На самом деле районов, или баррио, пригодных для жизни, в Буэнос-Айресе намного больше, чем три. Кабашито, Виша Креспо и Альмагро не такие раскрученные, как Палермо, но у них есть свои плюсы. Снимать квартиру здесь дешевле. И тоже много парков, школ и ресторанов. Нет проблем с транспортом.
Мы сняли первую квартиру в Нуньесе, сразу влюбились в этот район и больше его практически не покидали. Это север Буэнос-Айреса – спокойно, чисто, есть выход к реке. Минус – добираться до центра 40 минут. Но мы всю жизнь прожили в Москве на Домодедовской, и нас это нисколько не смущало.
За пределами Буэнос-Айреса тоже есть жизнь: на севере, сразу за местным «МКАДом», начинается Висенте-Лопес, который имеет статус отдельного города. По сути, это продолжение столицы: хорошая инфраструктура, круглосуточные автобусы до центра Буэнос-Айреса и отдельный плюс – прекрасные парки и набережная. То, что многие принимают за море, на самом деле – река.
Несмотря на отдаленность от центра, снимать квартиру в Висенте-Лопесе не дешевле, чем в Палермо.
Тех, кто думает о переезде в Аргентину, очень волнует вопрос безопасности. Стереотипы о латиносах на мотоциклах, которые выхватывают сумки у зазевавшихся туристов, сложно вывести. Ни одного подобного случая я не знаю, но в некоторых баррио проблемы с безопасностью, действительно, есть.
Районы, где лучше присматривать за своим мобильным, находятся южнее от центра: Ла Бока, Барракас, Бахо Флорес. Не стала бы советовать Ретиро – тут находятся вокзал и автобусная станция, много людей и шанс лишиться кошелька выше.
Какое жилье выбрать
В Буэнос-Айресе плотная застройка: часто один дом упирается в другой. Поэтому, когда на фотографиях квартиры окна занавешены, стоит насторожиться: наверняка, есть проблемы с видом из окна.
В центральных районах много старых домов, построенных в начале прошлого века. Там высокие потолки, толстые стены, тяжелые двери, широкие лестничные пролеты. Минус таких зданий – старые коммуникации, прогнивший паркет с запахом и отсутствие консьержа.
Большинство домов были построены не так давно. Их минусы – плохая шумоизоляция и небольшая площадь квартир. Зато есть видеонаблюдение с охраной, лифт и гараж. Также при доме может быть бассейн (во дворе или на крыше), SUM (место для проведения вечеринок), parilla (гриль) и спортзал. Наличие допопций делает квартиру дороже.
Почти во всех домах есть домофон. Но открыть дверь в подъезде из своей квартиры вы не сможете. Чтобы впустить гостей в дом, хозяину приходится каждый раз спускаться.
Центральное отопление отсутствует. Для обогрева дома зимой, как правило, пользуются кондиционерами. Отдельных счастливчиков спасают полы с подогревом.
Чтобы легче было искать квартиру, составьте виш-лист: каким вы видите ваше новое жилье.
- Бюджет. Цена зависит от района, количества комнат, наличия мебели, возраста дома. Если вы рассчитываете на 500 $, смотрите студии в центральных районах. Если на 1000 $ – вариантов значительно больше.
- Количество комнат. Что вы ищете – небольшую студию, двухкомнатную квартиру или трешку с двумя спальнями.
- Кухня. Она может быть частью комнаты или располагаться отдельно. Оборудование кухни тоже важно. Обычно везде есть холодильник, микроволновка, чайник, тостер и иногда кофеварка.
- Балкон и вид из окна. Помимо вида на стену, вас могут ждать решетки на балконах, причем не только на нижних этажах. Вопрос безопасности волнует многих, но не все готовы жить за решеткой.
- Район и транспортная доступность. Тут надо иметь в виду, что Subte (метро) – не главный вид общественного транспорта в Буэнос-Айресе. Важнее автобусы – их много, ходят часто, многие маршруты работают круглосуточно (в отличие от метро, которое после 23.00 не ходит).
- Наличие стиральной машины, кондиционера и прочих удобств. Обычно, если стиральной машины в квартире нет, она стоит где-то в здании. За небольшую плату (у нас – 1 $) ею могут пользоваться все жители дома. Иногда эта опция бесплатная.
- Важность бассейна и места для отдыха на крыше. Помните: чем больше наворотов в доме, тем выше расходы на его содержание (так называемые «гастос», которые часто оплачивает арендатор).
Стоит ли обращаться к посредникам
Переезд в другую страну обычно обдумывается заранее – взвешиваются все за и против, изучаются варианты, способы легализации, рынок труда. 2022 год многое изменил – в той же Аргентине в большом количестве оказались люди, которые собрались одним днем. Изучать рынок жилья приходится на месте. Те, кто не хочет вникать в процесс, обращается к помощникам.
В качестве помощников, как правило, выступают наши соотечественники, которые переехали в Аргентину чуть раньше, получили опыт чуть больше и знают испанский язык чуть лучше. У многих есть свои чаты в телеграме. В этих чатах они выкладывают варианты квартир. Обычно это те же предложения, что и на общедоступных агрегаторах.
Помощники общаются напрямую с агентствами, договариваются о просмотрах и присутствуют на подписании контракта. За свои услуги просят 200–300 $.
Гугл и Яндекс справляются с задачей перевода бесплатно, интересующие вас вопросы можете задать риелтору сами. Вся информация о квартире есть на сайте. Посредник вряд ли поможет вам торговаться, но может придать уверенности в себе.
Мы воспользовались услугами помощника один раз, когда заинтересовал вариант в чате. Девушка показала нам апартаменты и начала рассказывать о большом количестве эмигрантов, о маленьком выборе квартир, о ценах, которые растут каждую неделю. Ее монолог сводился к тому, что выбор надо делать срочно, завтра такой возможности уже не будет. Советую не поддаваться на манипуляции, изучать вопрос самому и не торопиться принимать решение. Ваша квартира вас дождется.
История. Игорь – один из тех, кто летел в Буэнос-Айрес неподготовленным. За день до вылета начал задавать наивные вопросы в чатах. Тут же в личку постучал «специалист» и предложил помощь: встретить в аэропорту, а потом сопроводить в агентство и помочь снять квартиру.
Встреча в аэропорту обошлась Игорю в 100 $ (при средней цене в 30-40 $). На следующий день ему показали студию, балкон которой упирался в стену другого дома и был обрамлен колючей проволокой. Оставаться в гостинице было дорого. Со всех сторон Игоря убеждали, что в Буэнос-Айресе нет других вариантов. Район отличный – Палермо. Озвучили цену – 500 $ в месяц, очень выгодный вариант, убедили срочно оставить залог, иначе квартира уйдет.
Когда вы оставляете залог, отыграть назад не получится – его вам не вернут. Игорь оставил 300 $. Контракт заключили через два дня – 2500 $ на три месяца. Высокие комиссии агенту и «специалисту», расходы на электричество и воду.
Игорь прожил за колючей проволокой три месяца. Он не только созерцал стену соседнего дома, но и изучал информацию о недвижимости в Буэнос-Айресе. Свою следующую квартиру он снял сразу на два года – без агентств и посредников.
Как и где искать
Есть несколько вариантов, где искать квартиру в Буэнос-Айресе:
- Airbnb, «Букинг», «Островок». Этот вариант многие выбирают для первого жилья – на начальном этапе удобнее снять квартиру посуточно. Минус в том, что дорого. Так как карты российских банков не работают, на первых двух сервисах могут возникнуть сложности с оплатой: даже если вы выбираете опцию «расплатиться на месте», система проверяет карту, привязанную к аккаунту. Если денег с нее списать не получится, бронь будет аннулирована. Обычно недели достаточно, чтобы осмотреться, выбрать район и снять квартиру в Буэнос-Айресе на более длительный срок, например, на месяц. Бывают случаи, когда после посуточной оплаты на Airbnb арендаторы договариваются напрямую с хозяином о долгосрочной аренде за умеренную плату.
- Русскоязычные чаты в Телеграм. Здесь вы обращаетесь к посредникам, поэтому придется заплатить дополнительно. Можно оставить заявку: описать свой виш-лист и указать дату приезда. Удобно, если хотите забронировать квартиру сразу из Москвы и предпочитаете не терять время на поиски в аргентинских агрегаторах. Как правило, для оплаты используют криптовалюту.
- Испаноязычные группы в фейсбуке. Там выкладывают варианты квартир, в комментариях можно проявить интерес, списаться с посредником и забронировать. Бывают апартаменты от хозяев.
- Аргентинские агрегаторы недвижимости. Это самый распространенный способ поиска. На нем остановимся подробнее.
Какие бывают виды аренды
В Аргентине есть два вида аренды: временная, которую еще называют туристической (alquiler temporario) и долгосрочная (alquiler).
Пока находитесь в статусе туриста, лучше рассмотреть вариант временной аренды. В этом случае вы снимаете квартиру на три месяца. Никаких дополнительных документов не надо – только паспорт, деньги и желание.
В основном, апартаменты сдаются с мебелью и техникой. В большинстве вариантов есть кондиционеры (летом без них совсем тяжело). Если хотите снять квартиру с посудомоечной машиной, приготовьтесь к квесту. Здесь такая техника – редкость.
Почти все собственники в Буэнос-Айресе сдают жилье через агентства. В каждом объявлении указаны название агентства и контакты риелтора, который работает с этой квартирой. В Аргентине популярен WhatsApp – это самый доступный способ связи.
Алгоритм действий:
- отметить понравившиеся в агрегаторе квартиры;
- написать риелтору (на испанском);
- договориться о просмотре;
- оставить залог, если квартира понравилась;
- заключить контракт, если хозяин одобрил вашу кандидатуру.
Иногда в объявлении указывают дату, с которой квартира свободна. Проблема в том, что база обновляется редко, старые неактуальные объявления висят месяцами, и на ваши запросы может никто не ответить. В среднем, ответ приходит на каждый пятый запрос. Чем больше квартир для просмотра вы отметите, тем выше вероятность договориться с риелтором о встрече.
Если ваша переписка с агентством привела к просмотру и квартира вам понравилась, вы оставляете залог – 100-300 $. Имейте в виду: если вдруг вы решите отказаться от этого жилья, эти деньги вам не вернут.
Обычно просят заплатить за три месяца сразу, плюс месячный депозит, плюс гонорар агенту (в среднем 20% от суммы контракта, но могут взять месячную плату). То есть, если вы снимаете квартиру за 1000 $, при заключении контракта вы отдаете 1000 х 3 + 1000 + 600 = 4600. Если решите продлить контракт еще на три месяца, агентская комиссия может стать меньше (10%), но совсем отказаться от нее не получится.
В цену могут быть не включены расходы на воду и электричество (экспенсас) и расходы на содержание дома (гастос).
Цены могут быть номинированы в аргентинских песо или в американских долларах. Значком $ аргентинцы обозначают песо. Доллар – USD.
Иногда, даже если цена указана в песо, собственник просит заплатить в долларах. В Аргентине очень большая инфляция, к концу 2022 году она разогналась до 94%. Долгосрочные контракты в песо заключаются в том случае, если вы оплачиваете всю сумму сразу. Или в контракте прописывается повышение цены от месяца к месяцу, но это – рулетка, никто не знает, как поведет себя инфляция через месяц.
Долгосрочная аренда больше предназначена для самих аргентинцев или для тех, у кого уже есть резиденция (вид на жительство, DNI). Квартиры арендуются на срок от года и больше. По закону, минимальный срок такой аренды – 2 года, но я знаю несколько человек с годовыми контрактами. Цены здесь в полтора-два раза ниже, большинство квартир сдаются без мебели.
Некоторые собственники просят потенциального арендатора подтвердить свой доход. В качестве гарантий могут быть выписки с банковских счетов, справки с работы или трудовые договоры, документы о продаже недвижимости или машины. Документы можно перевести в Гугл-переводчике и предоставить перевод вместе с оригиналами.
Собственники квартир в Аргентине очень осторожны, так как в случае форс-мажора закон будет не на их стороне. Если арендатор перестанет платить, выселить его будет сложно. Особенно, если он с детьми. Полиция скорее всего откажет, придется обращаться в суд, а такие суды длятся долго. Поэтому жильцы с детьми вызывают у собственников особые опасения.
Иногда при долгосрочной аренде вас могут попросить предоставить специальные гарантии – от гражданина Аргентины или от аргентинского банка. В первом случае вам надо найти человека с недвижимостью в Буэнос-Айресе, который поручится за вас под стоимость своего жилья и будет платить вашу аренду, если у вас закончатся деньги. Во втором случае то же самое соглашается делать банк или страховая компания. Чтобы получить такую гарантию, надо доказать свою платежеспособность и наличие постоянной работы.
В чатах присутствуют «добрые самаритяне», готовые предоставить гарантии за 1000 $, но не факт, что такой документ примет ваш риелтор. Если найти поручителя не получается, можно заинтересовать собственника оплатой всего контракта сразу. Знаю несколько историй, когда после такого предложения все вопросы с финансовыми гарантиями снимались.
Наша история. Первое жилье мы сняли на Airbnb за месяц до отъезда . 12 дней, трехкомнатная квартира в Нуньесе, отличный двор с большим бассейном, 90 $ в сутки. Дальше мы планировали ужаться до 1000 $ в месяц и начали искать варианты.
Нас было четверо, и вот наш виш-лист:
- Три комнаты: две спальни и гостиная;
- оборудованная кухня, кондиционеры;
- балкон и приятный вид из окна (желательно, без решеток),
- Нуньес или рядом;
- стиральная машина, бассейн и барбекю (parilla) – приятное дополнение, но их наличие необязательно.
Про временную и обычную аренду мы не знали, а потому отправляли запросы всем подряд. Нам отвечали в одном случае из пяти. В итоге мы посмотрели 4 квартиры: огромные четырехкомнатные апартаменты в старом доме в Палермо (1000 $ за сто квадратных метров, обшарпанный паркет, бабушкину мебель и специфический запах), вариант с ковролином без балкона в Бельграно за 1100 $ и трешку в Нуньесе за 1200 $ (в ней не хватало кроватей и она серьезно выходила за наш бюджет).
Та, что понравилась, сдавалась на год и стоила подозрительно дешево –700 $. Двухуровневые апартаменты, 3 комнаты, между Нуньесом и Бельграно, огромный балкон, на крыше здания небольшой бассейн и гриль.
Эту квартиру мы нашли на Mercadolibre.com.ar. Риелтор сразу вышел на связь, через день договорились о просмотре, потом оставили залог и стали ждать ответа от хозяйки. Через несколько дней нам ответили, что квартира будет свободна только с середины января.
До января было полтора месяца. Мы решили подождать, несмотря на неопределенность – контракт с нами не заключали, хозяйка была занята, и наша встреча постоянно откладывалась. Продолжили снимать жилье посуточно и параллельно просматривали аргентинские агрегаторы – все квартиры были дороже и хуже.
Вторые апартаменты мы тоже сняли через Airbnb. За ними были третьи. И четвертые. Найти приличный вариант сразу на полтора месяца у нас не получилось: либо дорого, либо уже снято. В итоге за два первых месяца в Буэнос-Айресе мы сменили 7 квартир и потратили на жилье 4400 $. Стоило ли это ожидание потраченных денег, мы пока не поняли. Но живем в той квартире, которую ждали.
Встреча с хозяйкой состоялась уже ближе к январю. Мы – идеальные жильцы с точки зрения аргентинца: ни детей, ни животных. Дуэнья (хозяйка) нас одобрила, и мы заключили годовой контракт. Никаких гарантий, подтверждающих доход, от нас не требовали. Мы отдали деньги за год сразу и получили скидку в 10 %.
Немного математики. Стоимость нашего годового контракта:
700 $ х 12 месяцев = 8400 $
8400 $ - 840 $ (10 %) = 7560 $
7560 + 700 (комиссия агентства) + 700 (депозит) = 8960 $
Дополнительно мы оплачиваем «гастос» – расходы на содержание дома и счета за электричество. Поскольку в нашем доме есть бассейн, SUM (место для вечеринок на крыше), комната с тренажерами и видеоконсьерж, за месяц набегает 120 $. Это большая сумма для Буэнос-Айреса, почти все наши знакомые платят меньше.
Еще есть страховка от пожара. Она входит во все долгосрочные контракты. Стоит примерно 10$ в месяц.
Главное:
- В Буэнос-Айресе 48 районов. В большинстве из них безопасно. Много парков, хорошая транспортная доступность, главный вид транспорта – автобус. Самые популярные и дорогие районы – Палермо, Бельграно и Реколета. Проблемы с безопасностью могут возникнуть на юге города, это районы Ла Бока, Барракас, Бахо Флорес.
- Самый популярный способ поиска квартир – через местные агрегаторы: находите объявление, пишете риелтору, договариваетесь о просмотре. Риелторы не всегда отвечают, поэтому лучше сразу писать по нескольким объявлениям.
- Аренда бывает двух видов: временная и долгосрочная. На первом этапе лучше рассматривать временную, на 3 месяца, потому что в этом случае не требуется дополнительных документов. Но если хотите снять квартиру в Аргентине долгосрочно (от года), будьте готовы оплатить весь контракт или предоставить финансовые гарантии.
- Цены на аренду квартиры в Буэнос-Айресе в 2023 году начинаются с 400–500 $. За эти деньги можно снять студию в центре города. Трехкомнатные квартиры будут стоить от 1000 $. Долгосрочная аренда дешевле, но там обычно предлагают варианты без мебели.
- Можно воспользоваться услугами посредников. Но надо иметь в виду, что большинство из них разбираются в аренде не лучше вас и далеко не все хорошо владеют испанским. Посредники берут в среднем 200–300 $. Моя рекомендация – вооружиться Гугл-переводчиком и не тратить лишние деньги.