Представьте себе следующую ситуацию.
Арендатор арендовал магазин. Стороны подписали долгосрочный договор, зарегистрировали его, помещение было принято арендатором. Цена аренды была установлена в размере 170 000 рублей, срок договора аренды – с 01.06.2013 до 01.06.2018 года.
И в определенный момент арендатор, например, интерес к помещению потерял, использовать его перестал, более того перестал платить арендную плату или же помещением пользовался, но постоянно нарушал сроки внесения арендной платы. Важно, что права одностороннего внесудебного отказа у арендатора не было, выйти из договора по собственному желанию он не мог.
Что делать арендодателю? Вариант – взыскивать арендную плату с арендатора через суд. Но это постоянные судебные тяжбы с одной стороны и отсутствие постоянного денежного потока с другой.
И собственник принимает следующее решение:
- в одностороннем внесудебном порядке отказывается от договора (благо, такое право было предусмотрено договором на случай нарушения арендатором условий оплаты арендных платежей);
- выставляет помещение в рекламу, ищет нового арендатора;
- заключает договор аренды с новым арендатором за 160 000 рублей, т.е. по цене ниже, чем по расторгнутому договору, поскольку конъюнктура рынка изменилась;
- подтверждает изменение (снижение) рыночных ставок экспертным заключением.
А дальше начинается самое интересное. Собственник взыскивает через суд с арендатора всю неоплаченную им арендную плату до момента отказа от договора, неустойку и убытки в виде разницы между арендной платой по старому и по новому договору до конца действия первого (старого) договора (в нашем случае до июня 2018 года).
Ситуация кажется фантастической. Арендатор боролся до последнего, судами приводились различные доводы:
- арендодатель отказался от договора аренды по своей инициативе;
- установлены экономические различия при формировании арендной платы по первоначальному договору в 2013 году и договорам его заменяющим;
- возможность требования возмещения убытков в виде разницы цен возникает лишь при отрицательной разнице, в случае, когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, то есть расходы кредитора по новому договору превышают такие расходы по первоначальному договору.
Но все указанные доводы были логично опровергнуты Верховным судом (ВС РФ) и убытки в виде разницы между старой и новой арендной платой были взысканы.
На указанную вариант развития событий я ссылался в статье про отказ арендатора от приемки помещения (https://dzen.ru/a/Z16yanU7tk0aNySP). Там действует аналогичная логика.
Но заявлять указанное требование нужно с умом.
На что обратил внимание ВС РФ:
- неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора должником возлагает на него определенные обязанности;
- прекращение договора между сторонами явилось следствием нарушения должником (арендатором) условий договора;
- арендодателем заключен аналогичный (замещающий) договор на иных по сравнению с первоначальным договором условиях, ухудшающий его имущественный интерес;
- добросовестность арендодателя и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагается, пока должником не доказано обратное.
В нашем случае арендодатель сделал все правильно: отказался от договора в связи с его нарушением, занимался поиском альтернативного арендатора, учитывал ситуацию на рынке, подготовил экспертное заключение. Как результат - компенсация разницы аренды и взыскание судебных расходов.
Итого
Односторонний отказ от исполнения своих обязанностей по договору аренды (отказ от приемки, отказ от оплаты арендной платы, фактическое освобождение помещения), не дает арендатору права на расторжение договора, заплатить все равно придется. Но важно грамотно составить сам контракт и правильно действовать при наличии таких нарушений.
Определение ВС РФ будет выложено в телеграм-канале https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35