Если в одном году продать квартиру и сразу купить новую за ту же цену или дороже, налог платить не нужно. Это самое частое заблуждение и оно преследует продавцов недвижимости из года в год!
Налог с продажи недвижимости
- В общем случае, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, нужно владеть ей минимум 5 лет. Если жилье единственное, то минимальный срок владения — 3 года. Доходы от продажи недвижимости, полученные резидентом РФ до 01.01.2025 года облагаются налогом по ставке 13%, после — 13% до 2,4 млн. рублей и 15% начисляют на превышение этой суммы. Если вы не резидент, ставка НДФЛ составит 30%.
Что влияет на сумму налога с продажи недвижимости?
- Срок владения – если больше 5 или 3 лет в ряде случаев, налог платить не надо.
- Имущественный вычет - при наличии права на вычет с покупки заявить его можно, как с проданного жилья, так и с вновь приобретенного.
- Статус резидента РФ – если вы не резидент, вычеты вам не положены.
- Расходы на покупку проданного жилья - учесть можно только при наличии подтверждающих документов.
- Кадастровая стоимость - занижение цены в договоре грозит уплатой налога с кадастровой стоимости жилья. Подробнее
Мифы и заблужения по налогу с продажи недвижимости
- ❌«Я купил квартиру дороже, чем продал, налога не будет»
- ❌«Я продал за 1 млн рублей, налог с этой суммы не платится»
- ❌«Мне риэлтор/агент/сосед/брат/сват сказал, что налога не будет»
Кто не платит налог с продажи недвижимости?
Для освобождения от налога вы должны соответствовать четким критериям, которые прописаны в законе. Это может быть как федеральная, так и местная льгота.
- Семьи с детьми
- В семье на момент продажи есть два и более несовершеннолетних ребенка в возрасте до 18 лет или до 24 лет, если они учатся очно.
- Деньги, полученные от продажи жилья, семья должна направить на покупку улучшенной жилплощади в течение года или не позднее 30 апреля следующего года.
- Размер общей площади или ее кадастровая стоимость должны превышать предыдущую жилую площадь или ее стоимость.
- Кадастровая стоимость проданного жилья НЕ должна превышать 50 млн рублей.
- На момент продажи жилья налогоплательщику, его супруге/супругу и детям до 18 лет НЕ принадлежит совокупно более чем 50% прав на жилую площадь большей площади или стоимости.
- Местные льготы
Регионы могут уменьшить предельный срок владения недвижимостью для освобождения от налога вплоть до нуля - пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Полный список здесь.
Разбор кейса
Михаил продал апартаменты по договору мены с доплатой:
- покупка была в 2020 году за 15 млн рублей;
- продажа в 2024 году за 25 млн рублей;
- взамен получил дом и землю стоимостью 20 млн рублей по договору.
Риэлтор сказал, что в случае мены налог считается только с разницы в цене объектов.
ФНС рассматривает мену, как две операции купли-продажи. В данном кейсе проданы апартаменты – нежилая недвижимость, льгот по ней не будет. Минимальный срок владения для освобождения нежилой недвижимости от налога — 5 лет. Можно заявить имущественный вычет с покупки дома и земли — 2 млн рублей.
Налог за 2024 год составил 1,04 млн рублей (13% от 8 млн рублей).
*************************************************************************
Планируйте налоги заранее! Многие узнают о нем только после продажи. Вы можете сделать иначе – запишитесь на консультацию перед сделкой📱