На пути к мечте
Вы мечтаете о собственном жилье? Государство готово превратить вашу мечту в реальность, а вот что из этого получится, вы узнаете прочитав эту статью.
Заранее оговоримся, что все позитивные моменты реализации программы доступного и комфортного жилья можно посмотреть на сайте Минстроя. Мы же затронем то, к чему стоит готовиться на самом деле. Вне рамок золотых отчетов.
Еще в 2017 году постановлением правительства от 30 декабря 2017 г. N 1710 была принята программа по обеспечению доступным и комфортным жильем граждан России. Выделены бюджеты, определены цели и ... В тему статьи мы возьмем только то, что связано с «доступно».
С точки зрения авторов программы «доступно», про квартиры, выражено в повышении спроса на ипотечное кредитование среди населения. Используя законодательные и финансовые инструменты, государство сформировало ряд программ субсидирования льготных ставок для ипотеки. Меры такой поддержки коснулись не всех, а лишь определенных слоев населения, которые с точки зрения государства нуждаются в особой поддержке.
Такой подход стимулирования связан с слоями населения, в которых государство в настоящий момент заинтересовано. К примеру, в сохранении сельского сектора, удержании квалифицированных специалистов из IT-индустрии (более подробно поддержку айти-специалистов мы написали тут -> ссылка на статью) или формировании дополнительных льгот для участников СВО (более подробно поддержку бойцов СВО мы написали тут -> ссылка на статью). Но об этом не пишут, при публикации позитивных замеров указывая население в целом.
Для реализации «доступно» была сформирована АО "ДОМ.РФ. Организация, которая занимается распределение бюджетных ассигнований на возмещение банкам недополученных доходов по льготным ипотекам. С точки зрения лиц, проводивших оценку реализации программы, данная организация повлияла на формирование конкуренции банков за бюджетные средства, в свою очередь, это привело к доступности ипотечных продуктов для населения.
В данном случае «доступность» имеет некую двоякость. Ипотека никогда не была чем-то недоступным, скорее наоборот. Банки, увеличивая объемы ипотечного кредитования, допускали к продукту широкую массу людей, что привело к тому, что 40% от всего объема обязательств получили люди с чрезмерной кредитной нагрузкой. К таким относятся те, кто отдают до 80% от своего дохода кредитору. То есть, доступность была и раньше, а вот реальность исполнения нет. В итоге это привело к формированию со стороны регулятора новых правил работы для кредиторов.
Государственная поддержка сделала ипотеку исполнимой, что увеличило поток заемщиков. Опять же, банки ничего не теряют, компенсируя недополученную прибыль за счет государства.
Поскольку мы говорим об обществе в целом, то тема, связанная с обеспечением очередников жильем, нас тоже не сильно интересует. Поскольку программа реализации обеспечения нуждающихся жильем у нас работает тоже не как часы. Многие годами стоят в очереди ожидания, наблюдая как недвижимость уплывает в чужие руки.
Также стоит отметить, что в оценку работы программы не попадает объем имущества, который был изъят у тех, кто попал в позитивную статистику. То есть, говоря о количестве населения улучшившем свое жилищное положение, забывают отнять тех, кто не смог справиться с долговой нагрузкой. Для кого ипотека оказалась доступной, а жилье нет.
Очевидное
Из позитивного, государство проспонсировало кредитный сектор, подняв доходы данного сектора рынка, увеличило оборы страховых компаний за счет обязательного и не очень страхования, и повлияло на рост стоимости жилых квадратных метров.
Сами по себе программы субсидирования льготной процентной ставки не привели к тем результатам, которых от них ожидали. С одной стороны, данные программы стали средством обогащения для категорий граждан, которые под них подходили, поскольку правило «одна льготная ипотека в одни руки» появилась не так давно. Соответственно, от этого выиграли состоятельные слои населения, способные обеспечить выплату нескольких льготных ипотек. Поскольку статистика формировалась за счет подсчета выданных кредитов, а не лиц, получивших ипотеку, то тут тоже позитивные цифры получились грязными.
С другой стороны, программы финансирования льготной ставки имели много неточностей, за счет которых заинтересованные лица с легкостью преодолевали основную идею данных программ, что сводило на нет достижение преследуемых целей. К примеру, «сельская ипотека» была направлена на развитие областных территорий, не входящих в городские земли. Однако, на примере Новосибирска, городские и сельские территории тесно граничат. Откровенно говоря, находятся друг от друга через дорогу.
В итоге по программе льготной ставки поддержку получили не сельские жители, а городские застройщики. Этот казус был выявлен, программа была доработана, но объем государственных средств уже потрачен. И ответственности за марианские впадины в реализации никто не понес, на данный момент.
Казусов было много, и они были в большинстве программ, расширяющих доступ населения к ипотечным продуктам.
Где «доступно» зарыто
В 2025 году случилось нечто неожиданное, оказывается жилье не стало доступнее для населения в целом. Более того, данный подход не позволит достигнуть поставленных целей. Дело в том, что залогом доступного жилья является не ипотека, а рост доходов населения до уровня равного росту цен на жилье. На что указала Эльвира Набиулина в своей пресс-конференции.
Она также отметила, что после повышения ключевой ставки и отмены массовой льготной ипотеки рост стоимости жилья замедлился. Правда она также указала на то, что ЦБ РФ где-то нашел позитивное влияние действующей политики регулятора, выразившейся в виде снижения стоимости жилья. Но где?
Опять же Центробанк отрицательно оценивает влияние правительственной программы доступного и комфортного жилья на рынок. И даже обещает справиться с этой ситуацией, приведя ипотечные продукты к общедоступному уровню. Однако тут опять речь идет о доступности кредита, а не жилья. При этом жилье не равно кредиту, разница есть. Хотя начиная с самого формирования программы доступного жилья нас уверяют в обратном.
Развитие рынка недвижимости
Раскачка какого-либо сектора экономики за счет кредитных средств не очень хорошая идея, поскольку кредит – это суррогат. А именно таким образом поступили с застройщиками, накачав первичку (ДДУ) кредитными средствами. Но тут есть нюанс, который заключается в том, что кредиторы были накачаны не деньгами дольщиков, а кредитными деньгами, полученными от банков по проектному финансированию. Поскольку работу строителя с клиентом опосредовали через эскроу-счет. Иначе говоря, человек берет кредит, деньги поступают на счет в банке, которые застройщик получит передав квартиру. В это же время сам застройщик связан с банком долговыми обязательствами.
Про лоббирование интересов кредитного сектора говорить не будем. Однако в данном случае банк получает деньги от застройщика и от дольщика. Более того, он контролирует ценообразование на недвижимость, возводимую застройщиком. Реальность такова, что в моменте у застройщика ничего нет, так как недвижимость находится в залоге у банка.
В результате вышеизложенного был сформирован отложенный спрос. То есть, банки сформировали ценовую политику для застройщика и в моменте цены на недвижимость оттолкнули покупателя. Однако со временем, не имея вариантов, люди начали забирать недвижимость по назначенным ценам.
Поскольку у людей не было денег на покупку жилья, организации начали отрабатывать тему с завышением стоимости недвижимости под первоначальный взнос. Такой подход также повлиял на ценообразование. Потом вторичка потянулась за первичкой, и в итоге цены на недвижимость улетели в космос, но их по-прежнему продолжают брать. Просто нуждаемость населения в жилье никуда не делась, но спрос был снижен настолько, что рынок продаж встал процентов на 60. То есть, сейчас в Новосибирске есть застройщики, кто не смог реализовать за отчетный период даже 10% от возведенной недвижимости.
В тоже время строительный сектор является одним из крупных бюджетонаполнителей, и в целом такое положение дел отрицательно отразится не только на застройщиках.
Заключение
Сама по себе программа доступного и комфортного жилья оказалась негибкой и неспособной подстроиться под современные реалии. Больше всего разочаровало то, что государство не сформировало ни одного нового продукта для реализации проекта в духе его замысла. Вместо этого накачали банки деньгами, повлияли на рост цен, сделав жилье недоступным. Да ипотечные продукты вышли из народа, поскольку лимиты, на которые распространяется льготная ставка не покрывают стоимости недвижимости. Остальная часть кредита, не покрываемая льготной ставкой, идет по обычной ставке, но есть нюанс. Регулятор не регулирует максимальный показатель нагрузки на ипотеку. То есть, кредитор по своему усмотрению определяет процент на остаток суммы, равняя льготный продукт под среднерыночный. - об этом мы писали тут -> ссылка на статью.
В настоящем, существует альтернативный этому инструмент, который поддержан рынком «альтернатива ипотеки», с которой вы можете ознакомиться тут - > Доступное жилье