Центробанк крайне обеспокоен новыми схемами банков и застройщиков по вовлечению потребителя в рынок недвижимости. Поскольку такие схемы могут нести в себе риски, в частности, для заемщика, регулятор пообещал с ними бороться. И в целом он ставит перед собой задачу дестимулировать кредитование со ставками ниже рыночного уровня. Потому что он о нас заботиться.
Но рыночная ставка штука интересная, поскольку Центробанк отвязал от контроля такой показатель как ПСК (Полная стоимость кредита). Соответственно, теперь в ипотеке нет такого понятия как потолок процентной ставки или ее крайнее верхнее значение.
*Центробанк регулирует кредитную политику, определяя минимальное и максимальное значение ПСК, поскольку определение диапазона процента годовых (ДПГ), оказалось неэффективным. ДПГ не отражал реальной стоимости кредита, соответственно долговой нагрузки на потребителя.
Вот только крайняя степень обеспокоенности имеет нечто общее с выражением серьезного недовольства. Это ни к чему не ведет. Поэтому давайте разбираться, как застройщики пытаются выжить и что именно не нравится мега-регулятору.
Ипотека от 0,1 %. (Субсидированная от застройщика)
Было время, когда в рекламе откровенно врали про ипотеку от застройщика за 0 %. Но этот момент поправили, поскольку кредит не может быть бесплатным в силу правовой природы, а недостоверную информацию выдавать потребителю нельзя. Однако суть осталась прежней.
В первую очередь тут маркетологи использовали магию «ОТ» задавая точку отсчета, но не реальную ставку. Поскольку задача рекламы вовлечь потребителя. Однако такое бы Центральный банк не обеспокоило. Ему не понравилось то, что застройщик с банком-партнером определяли объекты недвижимости, по которым шло завышение цены на 20-30% от реальной стоимости. То есть, в моменте данный объект недвижимости был не конкурентен и мог быть перепродан покупателем только с финансовыми потерями. А если покупатель стал неплатежеспособен, то после реализации недвижимости за ним сохраниться долг. Да и в целом будет потеря по налоговому вычету.
Увеличение стоимости недвижимости убивало двух зайцев сразу. Первым шел возврат 20-30% банку в качестве комиссии. Вторым выступало установление такой ставки, которая при учете реальной стоимости квартиры создавала переплату по процентам равную среднерыночной или чуть ниже рынка. Но говорят, что есть альтруисты, не стрелявшие во второго зайца.
Если вернуться к обоснованию озабоченности, то сотрудник ЦБ РФ не особо старался в поисках причин обоснования затягивания регулятором гаек. Да и затягивание остановилось на том, что банки обязали увеличить резервы по таким схемам. Но в целом обоснование бредовое, поскольку пониженный процент дает возможность приобрести недвижимость. Завышение цены, с реалиями роста стоимости недвижимости, выведет квартиру в рынок года через три. А в случае неплатежеспособности заемщик помашет кредитору в рамках банкротства. Правда может и не помахать, поскольку есть варианты сохранения в банкротстве даже ипотечных квартир. Но сегодня не об этом. А о том, что со всеми инициативами рынка, связанными с ипотекой, регулятор борется именно так.
Рассрочка от застройщика.
Вот тут вариативности много, но обо все по порядку и начнем с траншевой ипотеки. По своей сути это кредит разбитый на несколько переводов. В первую очередь, при заключении ДДУ покупатель получает очень комфортный платеж, за счет того, что банк переводит застройщику минимальную сумму до завершения строительства. Второй платеж будет основным и выведет стоимость кредита в рынок. То есть, те же самые 27-52% по ипотеке покупатель получит.
Собственно, именно такие схемы являются наиболее опасными, поскольку человек в моменте не понимает всю долговую нагрузку, что может привести к банкротству. Точнее приводит, поскольку такое имущество не единожды встречалось в моей практике.
Следующая схема связана с тем, что человеку определяют три основных платежа и период времени для их внесения. Два первых платежа вполне комфортны, а вот финальный платеж является выкупным и составляет основную сумму стоимости недвижимости. Если покупатель не справляется, то его переводят в рамки стандартного ипотечного кредита. Тут корни схемы спрятаны в лизинге, но лизинг будет интересней, но не выгодней.
Так же интересен вариант с займом, который выдают человеку в качестве первоначального взноса. И именно на него и дают рассрочку, которая в среднем не превышает 18-ти месяцев. Однако для этого финта ушами застройщик завышает стоимость недвижимости.
Есть и другие схемы рассрочки, но суть у них одна, завлечь покупателя и зацепить его за договор. А когда наступит реальность, каждый сам за себя.
Ипотека с кэшбеком.
То же очередной маркетинговый ход, когда застройщик возвращает первоначальный взнос, завысив стоимость недвижимости на сумму кэшбека.
Комбинированная ипотека.
Замечательный продукт для банков, если помнить о том, что Центробанк более не контролирует ПСК по ипотечным продуктам. Так человек получает вместо одного кредитного продукта, целых два. Одна сумма идет по льготной ставке, а другая с учетом компенсации недополученного дохода банком. А может быть по среднерыночной процентной ставке, если кредитор будет лоялен.
ИТОГО: Схем маркетинговых манипуляций много, но суть их одна - вовлечение клиента в сделку. При этом все, что со словом ипотека, а там все со словом ипотека, будет компенсировать свои интересы за счет потребителя. Поскольку застройщик не будет брать на себя лишние расходы, даже если об этом заявляет.
Из-за такой штуки как «проектное финансирование» застройщики потеряли контроль цен возводимых объектов недвижимости. И хотя Набиулина и иные представители Центробанка говорят о том, что именно схемы с занижением процентной ставки привели к росту стоимости недвижимости, реальность выглядит по-другому. Банки устанавливают стоимость недвижимости, от которой застройщик отступить не может, если не строит за свои. Общая цепь работы застройщика не позволяет ему снижать стоимость недвижимости, поскольку внутриэкономическая ситуация задает тон производных, из которых и складывается цена.
Поэтому, когда регулятор говорит о том, что повышение ключевой ставки приведет к снижению стоимости недвижимости, он имеет в виду, что «человек такое животное, которое ко всему привыкает». То есть, когда-нибудь эти цены и проценты по кредитам станут нормой. Потому что в рамках сложившегося порочного круга, где действия Центробанка стоят во главе угла, стоимость недвижимости будет продолжать расти. Но ни одно государственное звено это не признает. Так уже было в 2014 году, когда регулятор нарушил свою конституционную обязанность по поддержанию устойчивости рубля, что привело к обвалу экономики и обнищанию населения.
При этом рынок может претерпеть изменения под давлением новых правовых и экономических инструментов. И они есть, но банковский сектор к ним не имеет никакого отношения. Однако не радужные реалии кредитной политики заставляют рынок приспосабливаться. И только за счет этого застройщик, являющийся одним из крупных бюджетонаполнителей, имеет перспективы выжить. А потребитель реализовать свое конституционное право на жилище, не попадая к долговую каббалу. Но об этом не сегодня (ссылка для самостоятельного ознакомления)
А чтобы быть в курсе выхода статей и иметь возможность получить ответы на свои вопросы, подписывайтесь на наш Телеграмм канал