Сегодня разберемся, стоит ли ждать падения цен на квартиры в 2025 году, как повлияет жесткая кредитная политика на ипотеку и почему Москва по-прежнему задает тон на рынке. Если вы, как и я, следите за каждым колебанием ставок и новостями от застройщиков — эта статья для вас.
Почему вторичное жилье подешевеет на 25–30%?
Сергей Зайнуллин, экономист и профессор университета «Синергия», называет текущую ситуацию «раздутым пузырем». Его прогноз: к концу 2025 года реальные цены на квартиры упадут на 20–30%. Например, в Москве «однушки» могут снизиться с 12 млн до 9–10 млн рублей, в Сочи — с 11 млн до 8–9 млн, а в Петербурге — с 7,5 млн до 5,5–6 млн.
Почему это происходит?
- Перегрев рынка: Льготная ипотека под 6–7% в 2023–2024 годах искусственно разогрела спрос. Сейчас ставки взлетели до 25–30%, и покупатели «выдохлись».
- Избыток предложения: Застройщики активно вводили новые объекты, но из-за дорогих кредитов продажи замедлились. На вторичке ситуация острее: многие собственники не могут позволить себе переезд и вынуждены торговаться.
История из практики: клиентка из Краснодара два года пыталась продать трешку за 10 млн рублей. В январе 2025-го снизила цену до 7,5 млн — квартира ушла за неделю.
Почему вторичка стала доступнее?
Рынок замер: спрос упал на 40% за полгода (данные «Этажи»), а предложение выросло. Причины: - Собственники паникуют — продают «пока не поздно». - Новостройки с господдержкой перетянули покупателей. - Банки ужесточили одобрение ипотек.
Эксперт Алексей Королюк из «МИЭЛЬ» подтверждает: «До 70% сделок на вторичке сейчас — торг. Продавцы сбрасывают цены быстрее, чем риелторы успевают обновлять объявления».
Смягчится ли кредитная политика?
Пока Центробанк держит ключевую ставку на уровне 21%, банки не спешат снижать проценты по ипотеке. По данным Forbes, даже льготные программы (например, семейная ипотека) остаются дорогими: средняя ставка — 12–15%.
Что это значит для вас?
- Пример расчета: Квартира за 9 млн рублей при ставке 10% обойдется в 210 тыс. рублей ежемесячно. Если бы ставка была 6%, платеж сократился бы до 100 тыс. — но таких условий в 2025-м не ждут.
- Совет инвесторам: Сейчас выгоднее копить наличные или ждать программ рефинансирования. Как говорит мой знакомый риелтор из Москвы: «Покупатели с деньгами в руках диктуют условия».
Вообще «смягчение» — тут громкое слово. На деле банки еще ужесточили требования к заемщикам. Пример: - Раньше для ипотеки под 8% хватало справки 2-НДФЛ. - Сейчас Сбер требует подтверждения дохода за 6 месяцев + страховку жизни.
Но есть лайфхак. Дмитрий, мой подписчик, взял кредит в региональном банке под залог имеющейся квартиры. Ставка — 12%, но смог купить лот на аукционе за 60% рыночной стоимости. Рискованно? Да. Но он уже сдал эту квартиру за 25 тыс./мес.
Лидерство за Москвой: где искать выгоду?
Столица по-прежнему удерживает первое место по спросу на недвижимость, но и здесь цены корректируются. По данным «Тинькофф-журнала», самые активные сделки сейчас в спальных районах:
- Некрасовка: Цены снизились на 15% за полгода.
- Митино: «Двушки» от 14 млн рублей вместо 16 млн в 2024-м.
Лидер по ликвидности — все еще Москва. - Средний срок продажи «однушки» в ЦАО — 45 дней. - В Самаре — 6-8 месяцев.
Совет от застройщика одного из ЖК в Новой Москве: «Скидки до 30% мы даем только при 100% оплате. Рассрочка — максимум 10% от стоимости».
Советы инвесторам: как не прогореть на скидках
1. Проверяйте юристов. 30% «скидочных» квартир — с обременением. Недавний кейс: клиент купил квартиру за 9 млн, а через месяц объявился наследник с документами.
2. Считайте реальную доходность. Если цена упала на 30%, но ремонт требует 1 млн — это не скидка, а маркетинг и реальная скидка на такую квартиру должна буть все 40-50%
3. Получайте проверенную информацию. В своем тг-канале делюсь реальными кейсами недвижимости, куда инвестирую - заходите!
Что делать прямо сейчас?
- Следите за аукционами банков: Просроченная ипотека — источник квартир со скидкой до 40%.
- Торгуйтесь на вторичке: Продавцы стали гибче. Как шутит мой коллега: «Цена в объявлении — это начало разговора, а не финал».
- Изучайте региональные программы: В Татарстане и Башкирии местные власти субсидируют ставки для молодых семей — даже на вторичное жилье.
Заключение
2025-й станет годом возможностей для тех, кто готов рискнуть. Скидки на квартиры могут достигнуть 30%, но играть против высоких ставок придется осторожно. Как говорит Зайнуллин: «Рынок будет падать — вопрос только в том, насколько быстро».
Также советую почитать: