Представьте: вы смотрите объявления о продаже квартир, а цены словно застыли. Но аналитики шепчут: скоро вторичка в Москве может подешеветь на 10%, а то и 15%. Стоит ли ждать дна? Или это просто страшилки для паникующих? Давайте разбираться, стоит ли бежать продавать квартиру или, наоборот, начать присматривать лоты для выгодной покупки.
Почему вторичка начнёт дешеветь
Главный драйвер — ипотека под 26+% годовых. Как говорит Руслан Сырцов, даже снижение ключевой ставки ЦБ не сделает кредиты «комфортными». Психологический барьер в 15% годовых остаётся красной линией для большинства покупателей.
Но есть нюанс: падение коснётся не всего рынка. Квартиры с качественным ремонтом в хороших локациях могут даже дорожать. А вот типовые «однушки» в панельных пятиэтажках за МКАД — основной кандидат на коррекцию.
Пример из практики: клиент купил в 2024-м трёшку в Химках за 12 млн. Сейчас аналоги в его доме уходят за 11,3 млн — минус 6% за полгода. Но лоты с евроремонтом в том же районе держат ценник.
Это не единичный случай. На вторичке появляются «горящие» лоты — их доля выросла с 8% до 17% за полгода. Главное — мониторить и не бояться торговаться.
Конкретные цифры: что показывают данные за январь 2025
Свежий отчёт IRN.RU фиксирует парадокс:
- Общий индекс вторички +0,3%
- «Старая панель» +0,7%
- Квартиры за МКАД +0,8%
Казалось бы, рост? Но это эффект вымывания дешёвых лотов. Как объясняет Олег Репченко, к концу года мы увидим кумулятивное падение на 10-15% — примерно по 1% в месяц.
Где уже началась коррекция:
- Трёшки (-0,5% с декабря)
- Современная панель (-0,2%)
- Юго-Западный округ (-0,3%)
Новостройки vs вторичка: куда течёт спрос
Пока девелоперы пытаются удержать цены (прогноз роста на 10-18% в 2025-м), вторичка становится убежищем для тех, кто не готов ждать 2-3 года до сдачи дома. По данным ДОМ.РФ, 63% покупателей сейчас рассматривают только готовое жильё.
Но здесь подвох: ипотека на новостройки всё ещё доступнее. Правда, с оговоркой — только по госпрограммам. Для инвесторов без льгот разница стирается. И вот тут на помощь покупателям новостроек приходят разные программы рассрочек и акций от застройщиков, которые призваны сгладить провал со спросом на новостройки. Опять-таки - на вторичке таких предложений от продавцов не встретишь.
3 сценария для инвесторов
- «Ждать дна» — если верить прогнозам, к декабрю 2025-го можно будет купить квартиру на 15% дешевле. Риск: курс рубля и инфляция могут съесть выгоду.
- Сейчас брать «убитые» лоты — объекты с плохим ремонтом в перспективных районах. Пример: Бирюлёво Восточное, где заявлен проект реновации.
- Перевод в аренду — доходность 5-7% годовых перекрывает падение цен. Но считайте налоги: НДФЛ теперь прогрессивный.
Мнение экспертов
«Ситуация напоминает 2014-2015 годы, — говорит Олег Репченко из IRN.RU. — Тогда цены тоже падали плавно, но неуклонно. Сейчас триггером станет рост предложения — люди начнут фиксировать убытки перед ожидаемым обвалом».
Александр Цыганов из Финуниверситета добавляет: «Дешёвые кредиты не вернутся как минимум до 2026-го. Это структурный сдвиг, а не цикличность».
Мнение банкира: «Ипотека станет якорем для рынка»
Сейчас банки осторожничают с кредитованием вторички, — делится Алексей Демидов, руководитель ипотечного направления в Альфа-Банке. Это заморозило сделки на вторичке.
Вывод: стоит ли бояться падения цен на вторичное жилье в Москве?
Для покупателей — это шанс. Для продавцов — сигнал: тянуть с продажей рискованно.
Главное правило 2024–2025: не поддавайтесь эмоциям. Рынок не рухнет, но научится жить без ипотечного бума. Как говорят: «Недвижимость любит холодную голову и теплый кошелек».
Также советую почитать: