Крупный банк попытался отказаться от аренды, но был поставлен на место!

Возвращаясь к теме нерасторгаемости (точнее к возможности расторжения при наличии исключительно существенных оснований) договора аренды, я бы хотел продемонстрировать это на примере одного интересного судебного разбирательства, докатившегося аж до Верховного суда.

Обстоятельства дела таковы:

1. Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) и вполне себе такой крупный и уважаемый банк ВТБ (арендатор) заключили договор аренды в отношении нежилого помещения.
2. Впоследствии в условия договора дополнительными соглашениями был внесен ряд изменений: произошла замена арендодателя на ИП, срок действия договора аренды продлен. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
3. В определенный момент банк принимает решение офис по указанному объекту закрыть и предлагает арендодателю договор аренды расторгнуть.
4. Арендодатель в этом особого смысла не видит и банку отказывает.
5. Какие есть основания для досрочного расторжения договора? Ст.620ГК РФ не подходит (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества, имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования). Ст.450ГК РФ (существенное нарушение условий договора одной из сторон) не подходит, арендодатель ничего не нарушал.
6. Банк в своих требования сослался на ст.451ГК РФ, которая позволяет расторгнуть договор в судебном порядке при существенном изменении обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
7. Судебные инстанции поддержали банк в его требованиях о расторжении. Они исходили из того, что факт включения банка в санкционные списки Министерства финансов США, Канады и стран ЕС является исключительным и непредвиденным обстоятельством, выходящим за пределы обычных коммерческих рисков, в связи с чем в процессе действия и исполнения спорной сделки произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при ее заключении. Введение иностранными государствами экономических санкций в отношении банка как конкретного юридического лица повлекло несение им значительных убытков, что привело к возникновению необходимости закрытия ряда операционных офисов как в целом по стране, так и в рассматриваемом нами городе, в частности. Всё это повлекло рост ключевой ставки Центрального Банка, сокращения рынка заимствований, уменьшения чистой прибыли, в связи с чем для уменьшения размера расходов банк вынужден ликвидировать структурные подразделения на территории России и за ее пределами. Более того, как указал банк, выплата арендной платы за помещение, которое не будет использоваться арендатором в связи с ликвидацией внутреннего структурного подразделения банка, ведет к убытку арендатора в крупном размере.

Так печально могла закончиться эта история.

Но, слава правосудию! Верховный суд не дремлет. Вот, что он указал в своём определении, отменяя акты нижестоящих судов и отказывая банку в требовании о расторжении договора.

1. Указанные банком обстоятельства не могут быть признаны существенными и образующими необходимую совокупность условий для досрочного расторжения договора аренды по основаниям статьи 451ГК РФ.
2. Принимая решение о закрытии операционного офиса, находящегося в спорном помещении, банк исходил из экономической обоснованности своей деятельности.
3. Предпринимательская деятельность носит рисковый характер, что банк не мог не учитывать при заключении договора аренды, являясь профессиональным участником рынка финансовых услуг.
4. При должной степени осмотрительности банк, вступая в договорные отношения по своей инициативе, должен был предусмотреть и возможную экономическую ситуацию.
5. Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со статьей 421ГК РФ, банк не включил в договор, в том числе путем дополнительного соглашения условие о досрочном расторжении договора по требованию арендатора в связи с закрытием филиала.
6. Введение внешнеэкономических санкций не отнесено условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору аренды; риск негативных последствий для банка в результате таких санкций не может быть возложен на арендодателя.
7. Оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии со статьей 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) не имелось.
8. Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.

Какие выводы можно сделать, руководствуясь данным определением Верховного суда?

1. Договор аренды – серьезное обязательство. Нельзя просто так взять и выйти из договора – ни арендатору, ни арендодателю. Об этом в первую очередь нужно помнить сторонам при заключении контрактов, особенно долгосрочных.
2. При заключении договора нужно учитывать возможность выхода из договора, предусматривать односторонний отказ от договора, если это представляется вам необходимым или не подписывать долгосрочные контракты вовсе.
3. Привлекать к подписанию договора профессионалов. Это касается и арендаторов, и арендодателей.

Будьте внимательны, подписывайте только правильные контракты. 

Определение Верховного суда будет выложено в телеграм-канале.

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!

За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды  

Читайте статьи про другие интересные судебные решения