Покупатели не берут дорогущую ипотеку, а предпочитают покупать "на свои". Для этого чаще всего продают свое текущее жилье, добавляют накопления и покупают новое. Альтернативные сделки правят бал на рынке недвижимости. Давайте разберемся поглубже в новой "альтернативной" реальности рынка недвижимости.
Почему растет доля сделок без ипотеки в Москве?
Недавно я наткнулся на интересную статистику: доля сделок без ипотеки на московском рынке жилья достигла 85%. Это рекордный показатель с 2016 года! Если помните, в конце 2023 года этот показатель был на уровне 20-40%. Получается, произошел серьезный скачок.Почему так происходит? Все просто: ипотека стала безумно дорогой. По данным «Дом.РФ», рыночные ставки по ипотеке на готовое жилье к концу 2024 года превысили 29,3% годовых. Не каждый готов брать кредит под такой процент.
Как говорит по этому поводу экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов: «Вот что ключевая ставка животворящая делает!»
Как высокая ставка по ипотеке влияет на рынок недвижимости?
Высокие ставки по ипотеке приводят к тому, что люди стараются обходиться своими средствами. Копят, продают старое жилье, используют альтернативные сделки.
Пример из жизни: недавно общался со своим знакомым, который продал свою однушку, добавил накопления и купил двухкомнатную квартиру. Ипотеку брать не стал, чтобы не переплачивать проценты.
Альтернативные сделки как способ покупки недвижимости без ипотеки
Кстати, об альтернативных сделках. Большая часть сделок без ипотеки – именно такие. Люди продают свою недвижимость, добавляют немного денег и покупают другую квартиру. Это позволяет улучшить жилищные условия без влезания в долги.
По данным «Инком-Недвижимости», в январе 2025 года доля сделок за собственные средства (включая продажу собственной недвижимости) на вторичном рынке Москвы достигла 90% – максимального показателя с марта 2016 года.
Ипотека "почти исчезла" с вторичного рынка Москвы?
Риелторы отмечают, что ипотека "практически исчезла" с рынка вторичного жилья. Если и берут ипотеку, то на небольшие суммы – 1,5-4 млн рублей. Это скорее доплата к имеющимся средствам.
Елена Мищенко отмечает, что при покупке квартиры на вторичном рынке от собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки, которые крайне высоки для среднестатистического потребителя.
Что происходит на рынке новостроек?
На рынке новостроек ситуация немного другая, но тренд тот же – снижение доли ипотечных сделок. По данным DataFlat, доля сделок с ипотекой на первичном рынке столичного региона сократилась с 84% в декабре 2023 года до 46% в декабре 2024 года.
В новостройках популярна рассрочка. Доля продаж в рассрочку выросла в восемь раз – с 5% до 40%.
Субсидирование ипотеки застройщиком: как это работает?
Ольга Саукитенс из центра недвижимости «Смарт» рассказала интересную вещь. Чтобы взять льготную ипотеку, клиентам приходится платить субсидирование застройщику. Например, чтобы сохранить ставку 6%, нужно заплатить 3 млн рублей.
Как изменились требования к доходу для ипотеки?
Ольга Саукитенс приводит пример:
В 2023 году ипотеку брали под 11% годовых, человек брал 5 млн рублей на 20 лет и платил 50 тысяч рублей. Дохода было достаточно 80 тысяч рублей. Сейчас, когда те же 5 млн рублей, доход должен быть не меньше 150 тысяч рублей, а может быть, даже и выше, и ежемесячный платеж при тех же условиях — 120 тысяч рублей.
Неудивительно, что ипотечных сделок стало меньше.
Инвестиции в недвижимость: что сейчас выгодно?
Сейчас недвижимость не так интересна в качестве инвестиции. По словам Ольги Саукитенс, сделки проходят за счет тех, кто покупает для себя, для детей, для личного использования.
Но есть и хорошие новости. Растет интерес к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с ремонтом. 70% покупателей с "живыми" деньгами выбирают качественные квартиры. Что выглядит логичным: уж если насобирал все последние средства на покупку квартиры, то лучше купить качественное жилье, чем "непонятно какое".
Чтобы держать руку на пульсе инвестиций в недвижимость заходи в мой тг-канал.
Что делать инвестору в такой ситуации?
- Оценивайте свои возможности реально. Не стоит гнаться за ипотекой под высокий процент. Лучше рассмотреть варианты с рассрочкой или альтернативными сделками.
- Инвестируйте в качественное жилье. Квартиры с хорошим ремонтом и удобной планировкой всегда будут в цене.
- Следите за рынком. Ситуация может измениться в любой момент. Важно быть в курсе последних новостей и трендов.
Рынок меняется, и всем нам, и инвесторами обычным покупателям, нужно адаптироваться. Высокие ставки по ипотеке – это не приговор, а возможность искать новые стратегии и подходы.
Также советую почитать: